• Etusivu
  • Remontti

Mistä rahoitus taloyhtiön korjaushankkeeseen?

Rakentajan toimitus
Julkaistu 23.09.2013Päivitetty 12.07.2023
20226_78706.jpg

Taloyhtiön tilanteesta, varallisuudesta ja strategiastakin riippuen valitaan rahoitustapa erikseen taloyhtiön kullekin korjaushankkeelle. Yleensä rahoitustapojen vertailu kuuluu hallitukselle ja isännöitsijälle. Rahoitusvaihtoehtoja on vertailtava, sillä rahanlähteitä on yllättävän monia – omia ja ulkoisia. Tämän jälkeen yhtiökokous tekee lopullisen päätöksen siitä, mikä rahoitustapa valitaan.

Taloyhtiön osakkaat maksavat osuutensa taloyhtiöremontin kustannuksista yhtiöjärjestyksen vastikeperusteen mukaan. Tyypillisimpiä taloyhtiön rahoitusvaihtoehtoja ovat pankkilaina sekä hankeosuus- eli niin sanotut osakassuoritukset.

Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous voi myös päättää, että korjaushankkeeseen aloitetaan jo ennen remonttia varojen kerääminen erillisellä korjausvastikkeella. Pienemmissä korjauksissa saattaa taas olla tarkoituksenmukaisinta kerätä esimerkiksi yksi ylimääräinen vastike.

Taloyhtiön korjaushankkeen rahoittamiseen on muitakin vaihtoehtoja. Tässä artikkelissa ei kuitenkaan oteta kantaa eri rahoitusvaihtoehtojen päätösmenettelyihin tai vaadittaviin kirjanpidollisiin toimenpiteisiin taloyhtiössä.

Taloyhtiön sisäiset rahoituslähteet

Yksi tapa korjaushankkeiden rahoitukseen on taloyhtiön hallinnassa olevien tilojen, kuten asuin- ja liikehuoneistojen myyminen tai vuokraaminen. Myös taloyhtiön hallinnassa olevien varastotilojen tai vaikka piharakennusten tai ullakkotilojen muuttaminen asuin- tai liikehuoneistoiksi ja myyminen edelleen on mahdollista.

Tällöin tulee kuitenkin tarkoin suunnitella ja selvittää, saako myymisestä tuottoa, kun muutostöistä aiheutuneet kustannukset on vähennetty. Helposti tulee ajatelleeksi muutostyön olevan helppoa ja lisäkustannukset tulevatkin yllätyksenä. Varasto tms. tilat voidaan myydä myös sellaisenaan, mutta tällöinkin taloyhtiön tulee valvoa ostajan muutostöitä.

Taloyhtiö voi myös pohtia käyttämättömän rakennusoikeuden myymistä esimerkiksi käyttöullakolta tai tonttia lohkomalla. Näiden vaihtoehtojen toteuttaminen vaatii kuitenkin paljon asiantuntemusta ja taustaselvittelyä kannattavuuden ja kirjanpidollisten asioiden suhteen.

Tilojen myymistä helpompaa onkin taloyhtiön hallinnassa olevien tilojen vuokraaminen. Vaihtoehtoa voidaan kuitenkin harkita vain, jos taloyhtiöllä on aikaa odottaa näin saatuja vuokratuloja.

Tämä rahoituslähde ei siis ole kannattava taloyhtiössä lähitulevaisuudessa toteutuvissa korjaushankkeissa.

20226_78707.jpg

Tilojen vuokraaminen, joko taloyhtiön osakkaille tai ulkopuolisille, on kuitenkin helppo ja varsin riskitön rahoituslähde, kun tulojen kerryttämiseen on aikaa. Mikäli taloyhtiössä on panostettu suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon, ainakin hankkeen osarahoittaminen on usein mahdollista vuokratuotoilla.

Mihin käytetään hoitovastiketta ja mihin rahoitusvastiketta? Lue lakimiehen vastaus >>

Purkava täydennysrakentaminen tai uusrakentaminen

Jos kiinteistössä tai tontissa on potentiaalia täydennysrakentamiseen, voi tästä löytyä yksi mahdollisuus rahoittaa taloyhtiön kalliimmat remontit. Mahdollista on myös purkaa vanha kiinteistö ja rakentaa tilalle uusi.

Purkava uudisrakentaminen tarkoittaa, että huonokuntoinen kiinteistö puretaan ja tilalle rakennetaan suurempi kiinteistö eli lähtötilannetta enemmän uutta. Vuodesta 2019 alkaen asunto-osakelain mukaan päätös ei vaadi enää osakkaiden yksimielistä päätöstä. Yhtiökokous voi päättää asiasta 4/5:n enemmistöllä.

Uudistuksella haettiin entistä enemmän toteutus- ja rahoitusvaihtoehtoja suuriin peruskorjauksiin. lisäksi se, Isännöintiliiton mukaan, turvaa kunkin osakkaan asumisen, asuntovarallisuuden arvon sekä yhtiön ja osakkaiden velkojien aseman.

Oikeusministeriön sivulta löytyy laskuri, jolla voi saada yleiskäsityksen siitä, miten eri tekijät vaikuttavat purkavan uusrakentamisen kannattavuuteen ja millaisissa taloyhtiöissä purkava uusrakentaminen voi olla kannattavaa. Laskuri ei ole kuitenkaan tarkoitettu varsinaiseen hankesuunnitteluun.

Ulkoiset rahoituslähteet: lainat ja avustukset

Ulkoisista rahoituslähteistä yleisin on taloyhtiön pankista nostama laina yhdistettynä asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA:n) sekä kuntien myöntämiin avustuksiin.

Lainat on aina syytä kilpailuttaa. Helposti taloyhtiön tulee otettua lainat niin sanotusta "omasta pankista". On kuitenkin syytä kilpailuttaa lainat ja samalla suorittaa pankin vaihto, mikäli parempi tarjous löytyy, sillä usein pankit vaativat koko asiakkuuden siirtämistä pankkiin, josta ko. laina otetaan. Tällaisessa tilanteessa tulee tietenkin ottaa huomioon muutos myös muiden pankkipalveluiden hinnoissa. Mikäli uudessa pankissa niin sanotut. päivittäispalvelut maksavat tai pahimmassa tapauksessa eivät toimi, voivat näin aiheutuvat lisäkustannukset tehdä lainasta jopa kalliimman kuin se olisi ollut alkuperäisessä pankissa.

Valtion varoista voidaan myöntää asumiseen ja rakentamiseen liittyviä avustuksia. Avustukset myönnetään asuntokannan korjaukseen sekä asuinolojen parantamiseen. Kunnan, Valtiokonttorin tai ARA:n avustuksissa jo 10 prosentin avustus on merkittävä ja se kannattaa hyödyntää.

Osalle avustuksista on määrätty hakuaika ja joitakin voi hakea ympäri vuoden. Avustuksia ovat muun muassa hissiavustus tai esteettömyysavustus (avustusta liikkumisesteen poistamiseen). Hissiavustus voidaan myöntää uuden hissin asentamiseksi kerrostaloon, jonka porrashuoneessa ei ole ennestään hissiä.

Avustuksen määrä on enintään 45 % hyväksytyistä hissin tai hissien rakentamiseen liittyvistä kokonaiskustannuksista. Lisäksi osa kunnista myöntää ylimääräisen 10 % avustuksen taloyhtiöiden hissihankkeisiin.

Lue lisää ARA-avustuksista taloyhtiöille >>

Muita rahoitusvaihtoehtoja taloyhtiöille

Pienimpiä taloyhtiön kunnossapito- ja korjaustöitä, kuten esimerkiksi pihatöitä tai maalaustöitä, voidaan tehdä vaikka talkoilla. Tällöin on tietenkin hyvä tarkastaa muun muassa taloyhtiön vakuutusten kattavuus ja ottaa erillinen niin sanottu talkoovakuutus.

On muistettava, että talkoisiin osallistuminen perustuu vapaaehtoisuuteen ja että ketään ei voida pakottaa yhteisiin talkoisiin. Siltä, joka ei osallistu talkoisiin, ei voida myöskään periä esimerkiksi mitään ylimääräisiä vastikkeita talkoista poissaolon vuoksi. Talkoot toimivatkin parhaiten pienessä ja muutenkin hyvässä yhteishengessä toimivassa taloyhtiössä, jossa asioita on muutenkin totuttu hoitamaan yhteisvastuullisesti, esimerkiksi porrassiivoukset.

Taloyhtiö voi myös neuvotella mainostilan myymisestä esimerkiksi julkisivuremontin aikana julkisivun suojapeitteeseen. Mainostoimistot saattavat olla kiinnostuneita isojen kaupunkien keskustoissa tai vilkkaasti liikennöidyn tien varrella sijaitsevien rakennuksien tarjoaman mainostilan mahdollisuuksista. Ratkaisevaa on siis rakennuksen sijainti.

Näiden rahoitusvaihtoehtojen – kuten tietysti muidenkin – valitseminen vaatii kriittistä tarkastelua ja kannattavuuslaskelmia, mutta myös eri alojen asiantuntijuutta ja yhteistyötä mm. kirjanpitäjien kanssa.

Lue lisää taloyhtiön suunnitelmallisesta taloudenhoidosta >>

Remontti
määräykset
Kiinnostuitko? Tilaa OMAtaloyhtiö-uutiskirje
Putkiremontti? Energiansäästö? Sähköautojen lataus? Talkoot? Mistä teidän taloyhtiössänne tällä viikolla puhutaan? Omataloyhtiö.fi-uutiskirje sisältää ajankohtaisia, sekä kyseisen viikon teemaan liittyviä artikkeleita. Tutustu muiden taloyhtiöiden projekteihin ja kokemuksiin, vertaile hankkeiden toteutuksia ja lopputuloksia ja laita talteen arvokkaat asiantuntijaohjeet. Olitpa aloitteleva hallituksen jäsen tai monessa marinoitunut isännöitsijä, voit olla varma, että Omataloyhtiö.fi:n uutiskirjeestä opit jotain uutta joka viikko.

Aiheeseen liittyvää

20227_79100.jpg
Kolme syytä välitilinpäätökselle
Tilinpäätös vuosittain on monelle asunto-osakkeen omistajalle tuttu, mutta mikä on välitilinpäätös. Se tehdään vain tarvittaessa ja tarve on melko harvoin. Seuraavassa käymme läpi niitä kohtia, joissa välitilinpäätöstä kuitenkin tarvitaan.
20132_33862.jpg
Taloyhtiön osakas - muista kyselyoikeutesi yhtiökokouksessa!
Oma koti, asunto, on osakkaan elämän kallein sijoitus. Olisi hyvä tietää, mitä omaisuudellesi ja sijoituksellesi tapahtuu. Taloyhtiön yhtiökokouksessa osakkaalla onkin ainutlaatuinen kyselyoikeus. Oikeus on vain vuoden tärkeimmissä kokouksissa eli yhtiökokouksissa, joista suurin osa pidetään keväällä. Silloin hallitus ja isännöitsijä ovat velvollisia vastaamaan osakkaiden esittämiin kysymyksiin ja antamaan asioista tarkempia tietoja. Yhtiökokousten välillä hallitus voi itsenäisesti harkita, mistä asioista se haluaa tiedottaa ja mistä ei.
20217_71691.jpg
Mitä kohuttu ilmastopaketti tarkoittaa rakennusalalle?
EU:n ilmastopaketti on vaikutuksiltaan vielä monelta osin epäselvä. Otimme selvää, mitä se voi tuoda tullessaan rakennusteollisuudelle.
Kuvaa_ei_loytynyt_1200x675.jpg
Jäsenen esteellisyys
Uuden asunto-osakeyhtiölain 7-luvun 4 §:n nojalla hallituksen jäsen ja isännöitsijä eivät ottaa osaa asian käsittelyyn, joka koskeehallituksen jäsenen ja isännöitsijän sekä yhtiön välistä sopimusta tai muuta oikeustoimea;sellaista hänen hallinnassaan olevan osakehuoneiston uudistusta tai muuta kuin välttämätöntä kunnossapitoa, joka poikkeaa muiden osakkeenomistajien ao. huoneistojen kunnossapidosta tai uudistamisesta;hänen huoneistonsa ottamista yhtiön hallintaan taisopimusta tai muuta oikeustoimea yhtiön ja kolmannen välillä mikäli hallituksen jäsenellä tai isännöitsijällä olisi odotettavissa siitä olennaista etua, joka voisi olla ristiriidassa taloyhtiön edun kanssaUuden asunto-osakeyhtiölain 1-luvun 10 §:n nojalla ei hallituksen jäsen tai isännöitsijä ole oikeutettu ryhtymään sellaiseen toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle epäoikeutettua etua yhtiön tai muiden osakkeenomistajien kustanuksella.
Rafi_kuvaa_ei_loytynyt_1200x675.jpg
Hallinnan luovutus, vanha
Myyjän on luovutettava ostajalle asunnon hallinta ja osakekirja sekä muut asunnon omistus- ja hallintaoikeutta osoittavat asiakirjat sovittuna ajankohta. Jollei muuta osapuolten välillä ole sovittu, asiakirjat luovutetaan asunnon hallinnan luovutuksen yhteydessä. Ellei muuta ole sovittu, myyjä ei ole velvollinen luovuttamaan asunnon hallintaa ennen kuin kauppahinta on suoritettuAsunnosta aiheutuvista kustannuksista, kuten esim. vastikkeista, hoito-, ylläpito tai parannuskustannuksista sekä asuntoon kohdistuvista julkisoikeudellisista maksuista vastaa myyjä siihen saakka, kunnes luovutus on tapahtunut. Mikäli luovutus viivästyy ostajasta johtuvasta syystä, vastaa ostaja edellä mainituista kuluista siitä lukien, jolloin luovutuksen sopimuksen mukaan olisi pitänyt tapahtua.Vaaranvastuu säilyy myyjällä pääsääntöisesti siihen saakka, jolloin hallinnan luovutus ostajalle tapahtuu. Mikäli hallinnanluovutus tapahtuu myöhemmin kuin on sovittu ostajasta johtuvasta syystä, siirtyy vaaranvastuu ostajalle siitä lähtien, kun hallinnan luovutuksen olisi pitänyt tapahtua. Ostaja on velvollinen suorittamaan kauppahinnan, mikäli hänellä on vaaranvastuu ja esim. asunto tuhoutuu tai vahingoittuu eikä voida katsoa, että vahinko olisi tapahtunut myyjästä johtuvasta syystä.
20224_77702.jpg
Kylpyhuone liikunta­esteisille - tutustu arkea helpottaviin erikois­ratkaisuihin
Jos taloyhtiössä on iäkkäämpiä tai liikuntarajoitteisia asukkaita, arkea helpottavia tuotteita voi valita kylpyhuoneeseen osakasmuutoksena esimerkiksi linjasaneerauksen yhteydessä. IDOn valikoimasta löytyy niin tavallista korkeampia wc-istuimia kosketusvapaalla huuhtelutoiminnolla, ergonomisia kyynärtukia kuin pyörätuolin käytön huomioivia pesualtaitakin.

Luetuimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton

Uusimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton