• Etusivu
  • Isännöitsijä

Case 2: Ennakointi riitojen välttämisessä

Rakentajan toimitusKaupallinen yhteistyö Jurinet Oy
Julkaistu 06.11.2019Päivitetty 11.10.2023
201911_61048.jpg

Artikkeli perustuu Markus Talvion luentosarjaan ja on lyhennelmä isosta kokonaisuudesta.

Ostetaanko "sika säkissä"?

Riidat johtuvat käytännössä aina siitä, että hankittu kohde ei olekaan sellainen kuin sen ymmärrettiin olevan, eikä kumpikaan kaupan osapuolista tiennyt tai ymmärtänyt tätä. Vasta kaupanteon jälkeen ilmenee seikkoja, joita aletaan kutsua oikeudellisesti "virheiksi". "Virhe" on seikka, joka ei ole sopimuksen sisältämä ominaisuus.

Kaupan kohteen ominaisuudet tulee siis selvittää ennen kauppaa, jolloin ne eivät ole "virheitä", koska ne ovat osapuolten tiedossa kauppaa tehtäessä. Kaikkien pitäisi ottaa virheet ja puutteet huomioon kohteen hinnassa tai jättää kohde kokonaan niiden vuoksi ostamatta. Jälkeenpäin, kun ongelmia aletaan selvittää ja riitatilanteita sovitella, kyse on hinnanalennuksesta, kaupan purkamisesta tai kauppahinnan palauttamisesta.

Jotta voitaisiin ennakoida mahdollisia ongelmatilanteita, tulisi sekä ostajien että myyjien tiedostaa osapuolten oikeudet ja velvollisuudet. Asuntokauppalaki, eli asunto-osakkeiden ja muiden asuinhuoneistojen hallintaan oikeuttavien yhteisöosuuksien kauppaa säätelevä laki käsittää sekä uuden asunnon kauppaa että käytetyn asunnon kauppaa koskevat säädökset. Maakaaresta löytyy kiinteistöjen ja niiden määräosien ja määräalojen kaupat, vaihdot ja muu luovuttaminen.

Velvollisuus ennakkotarkastukseen

Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Jos ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa.

Toisaalta, ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.

Huomio

Huomio

Selonottovelvollisuus

= Hankittavaan kohteeseen on perehdyttävä huolellisesti. Huolimaton asioiden selvittäminen saattaa aiheuttaa puhevallan menettämisen.
Ei riitä, että kohteessa teetetään kuntokartoitus ja luotetaan sen perusteella siihen, että kohde on kaikilta osin kunnossa, etenkin jos kaikkea ei ole voitu edes tarkastaa. Olisiko erityisiä syitä selvittää rakennuksen vaurioita myös vielä tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä käyttäen?
Vanhaa taloa ostettaessa sisältyy siihen monia riskejä, jotka toteutuessaan aiheuttavat ongelmia ja riitoja. Kuka kantaa lopulta vastuun riskistä?

201911_61055.jpg

Kuntotarkastus kaupan kohteeseen

Jos kuntotarkastuksessa suositellaan lisätutkimuksia, ne on tehtävä, jos halutaan välttää mahdollinen riidan syntyminen ja oma vastuu.
Jostain syystä näitä lisätutkimuksia ei yleensä tehdä, vaan lisätutkimusten sijaan tehdään kauppa ja eletään sinisilmäisesti hyvässä uskossa.

  • Sillä, kuka tutkimuksen tekee ja laatii siitä raportin, on olennainen merkitys.
  • Sillä, miten ja mitä tutkitaan ja mitä jätetään tutkimatta, on vielä suurempi merkitys.
  • "Ei erityistä aihetta epäillä muuta tai tarkastaa tiedon paikkansa pitämistä".
Huomio

Huomio

KKO 2019:16 - Erityinen selonottovelvollisuus

KKO katsoi, että ostajien kohteesta saamat tiedot ovat olleet sisällöltään sellaisia, että ne ovat antaneet ostajille erityisen syyn edellyttää tavallista perusteellisempaa tarkastusta rakennuksen alapohjan kunnon selvittämiseksi tarvittaessa rakenteita rikkovin menetelmin.
Ostaessaan saamistaan tiedoista huolimatta kiinteistön edellyttämättälisätutkimuksia ostajat ovat ottaneet riskin siitä, että alapohjassa voi olla merkittävästikin kiinteistön asumiskäyttöön vaikuttavia ja mittavia korjauksia edellyttäviä vaurioita.

Alapohjan rakenne ja lahovauriot olisivat tulleet ilmi, jos alapohjan kuntoa olisi selvitetty lisätutkimuksin ennen kauppaa, eikä vasta kaupanteon jälkeen. Ostajat eivät näin ollen voi laissa tarkoitettuna laatuvirheenä vedota alapohjan lahovaurioihin ja sen rakenteesta annetun tiedon virheellisyyteen.

Kanne hylättiin.

Huomio

Huomio

…ostajat eivät ole pelkästään raportissa alapohjarakenteesta olevien mainintojen perusteella voineet olettaa, että yli viisikymmentä vuotta vanhassa rakennuksessa olisi asianmukaisesti toimiva tuulettuva alapohja, joka estäisi rakennuksen perustuksiin valuvaa vettä kastelemasta lattiarakenteita.

…Ostajat eivät ole voineet tehdä alapohjarakenteesta saamansa tiedon perusteella sellaista johtopäätöstä, että alapohjan tarkastamattomassa osassa ei voisi olla rakennuksen asuinkäyttöön vaikuttavia vaurioita ja että kuntotarkastusraportissa suositellut lisätutkimukset olisivat tarpeettomia.

Lisätutkimusten avulla alapohjan rakenteesta olisi saatu todenmukainen tieto.

Tiedonantovelvollisuus

Asunnossa on virhe mm. jos:

  • se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
  • myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; TAI

jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja, asunnossa on virhe myös

  • jos myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle sellaisen asuntoa koskevan tiedon, jonka hän asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun asetuksen mukaan olisi ollut velvollinen antamaan, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
  • Myyjä ei täytä tiedonantovelvollisuuttaan sillä, eikä vapaudu vastuusta sillä, että kohteessa teetetään kuntotarkastus, josta muka selviää kaikki kaupan kohteen ominaisuudet ja riskirakenteet.
  • Tiedonantovelvollisuus vs. "salainen virhe" - Kiinteistönkaupassa salainen virhe on virhe, josta ei ole ollut tietoa ennen kauppaa. Ostajalla ei ole oikeutta saada vahingonkorvausta salaisen virheen perusteella – Kuntotarkastus ja lisätutkimukset?
201911_61053.jpg

Kauppakirjan ehtojen merkitys ja tärkeys

"Myydään sellaisena kuin se on."
"Myyjä ei vastaa mistään virheitä ja puutteista, jotka mahdollisesti kaupanteon jälkeen ilmenevät."
"Kohde myydään purettavaksi."

Eskaloituminen ja riidan juridisoituminen -Lähteekö mopo käsistä?

Tuomioistuinprosessissa on tyypillistä, että osapuolten oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut ovat huomattavasti suuremmat kuin "virheen" korjauskustannus olisi ollut.

  • Sopiminen on sen vaikeampaa mitä enemmän riitely on tullut jo maksamaan. "Looser pays attorney fees".
  • Korvaako oikeusturvavakuutus?

Oikeudenkäynnin lopputulos; esimerkkitapauksessa kustannukset olivat huikeat:

Korjauskustannukset eli hinnanalennus 27 500 €
Omat oikeudenkäyntikulut 21 350 €
Todistajanpalkkiot ja asiantuntijalausunnot 5 600 €
Vastapuolen oikeudenkäyntikulut 24 500 €
Menetetty työaika ja stressi, oma terveys ja paha mieli
201911_61052.jpg
Ohje

Ohje

Riitojen sopiminen ja sovittelu

Riitojen sopimisen edut

  • Helposti saavutettavissa.
  • Mahdollisuus sopia itse ja päättää sovinnon sisällöstä.
  • Mahdollista saavuttaa mahdollisimman edullinen lopputulos molempien osapuolten kannalta vrt. tuomio eli prosessitotuus.
  • Kustannukset
  • Nopeus ja kesto
  • Yksinkertaisempi hallita.
  • Osapuolten sitoutuneisuus saavutettuun ratkaisuun hyvä.
  • Haluttaessa verrattavissa oikeusvaikutuksiltaan tuomioon.

Edellytykset riidan sopimiselleSovittelun epäonnistuminen

  • Osapuolten aito halu ratkaista asia.
  • Sen hyväksyminen, ettei kumpikaan voita.
  • Taloudelliset resurssit
  • Sovittelijan rooli tuomioistuinsovittelussa.
  • Asiamiesten eli juristien ammattitaito
  • Sovittelu päättyy, kun toinen tai molemmat osapuolet eivät enää halua jatkaa.
  • Tuomari voi lopettaa sovittelun silloin kun hän havaitsee, ettei sovinnolle ole tosiasiassa edellytyksiä.
  • Sovittelun epäonnistuttua osapuolet voivat halutessaan viedä asian tuomioistuimeen.
  • Jos oikeudenkäynti on jo vireillä, sitä jatketaan.

Käräjäoikeudessa ratkaistun riita-asian sovittelu on mahdollista myös uudestaan hovioikeudessa tai vasta ensimmäisen kerran hovioikeudessa

20204_64114.jpg
https://jurinet.fi/

Tarvitsetko juridista konsultointiapua? Jätä yhteydenottopyyntö

Kiinnostuitko? Jätä yhteydenottopyyntö

Antamasi tiedot välitetään artikkelissa mainitulle yritykselle jatkokäsittelyyn.

Ohje

Ohje

Miksi siis valita JuriNet?

Asiointi on helppoa, mutkatonta ja turvallista!

Arvot ovat JuriNetille kaikki kaikessa, yritys toimii luottamuksellisesti, tehokkaasti ja vastuullisesti. JuriNet panostaa AINA asiakkaan kannalta parhaaseen lopputulokseen.

JuriNet tarjoaa maksuttoman alkuneuvottelun, jos asia ei johda toimeksiantoon.

JuriNet on valtakunnallisesti verkostoitunut eri alan asiantuntijoiden kanssa.

Suomen Yrittäjien valtakunnallinen kumppani kaikissa lakiasioissa.

Yleiset sopimusehdot

Jurinet Oy
Isännöitsijä
laki
Kiinnostuitko? Tilaa OMAtaloyhtiö-uutiskirje
Putkiremontti? Energiansäästö? Sähköautojen lataus? Talkoot? Mistä teidän taloyhtiössänne tällä viikolla puhutaan? Omataloyhtiö.fi-uutiskirje sisältää ajankohtaisia, sekä kyseisen viikon teemaan liittyviä artikkeleita. Tutustu muiden taloyhtiöiden projekteihin ja kokemuksiin, vertaile hankkeiden toteutuksia ja lopputuloksia ja laita talteen arvokkaat asiantuntijaohjeet. Olitpa aloitteleva hallituksen jäsen tai monessa marinoitunut isännöitsijä, voit olla varma, että Omataloyhtiö.fi:n uutiskirjeestä opit jotain uutta joka viikko.

Aiheeseen liittyvää

17_P_31033.jpg
AS. Oy laki uudistuu heinäkuussa
Heinäkuun 1. päivänä tuli voimaan uusi asunto-osakeyhtiölaki. Ennalta uuden lain tiimoilta paljon puhuttaneita aiheita ovat mm. PTS-suunnitelmat, hallituksen vastuu sekä muutostöiden ilmoitusvelvollisuus.Yleistä:Asunto-osakeyhtiöihin sovelletaan uutta asunto-osakeyhtiölakia 1.7. 2010 alkaen.Asunto-osakeyhtiön osakepääoman tulee olla vähintään 2.500 €, joka on jaettava osakkeisiin. Osakkeella ei tarvitse olla nimellisarvoa, mutta se voidaan kuitenkin määrätä yhtiöjärjestyksessä.Tietyn huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet kuuluvat samaan osakeryhmään. Ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin, ovat osakkeet vapaasti ja ilman rajoituksia luovutettavissa edelleen.Osakkaat eivät ole henkilökohtaisesti vastuussa asunto-osakeyhtiön velvoitteista. Osakas on kuitenkin velvollinen maksamaan yhtiölle yhtiövastiketta, jonka määräämisperusteet on merkittävä yhtiöjärjestykseen.Uuden asunto-osakeyhtiölain voimaanpanosta on annettu erillinen laki. Sen 1 §:n mukaan pääsääntönä on, että uutta lakia sovelletaan myös ennen 1.7.2010 perustettuun asunto-osakeyhtiöön. Samalla on kumottu 17.5.1991 annettu asunto-osakeyhtiölaki (809/1991) siihen myöhemmin tehtyine muutoksineen.Lue lisää laki uudistuksista...Markku Asmala asianajaja, Pori Asianajotoimisto Asmala Härmäläinen Santavuo Oy www.ahslaki.fi
20107_22496.jpg
Uusi asunto-osakeyhtiölaki voimaan
Uuden asunto-osakeyhtiölain voimaanpanosta on annettu erillinen laki. Sen 1 §:n mukaan pääsääntönä on, että uutta lakia sovelletaan myös ennen voimaantuloa (1.7.2010) perustettuun asunto-osakeyhtiöön. Samalla on kumottu 17.5.1991 annettu asunto-osakeyhtiölaki (809/1991), siihen myöhemmin tehtyine muutoksineen.Lue lisää lakiuudistuksista...
20111_24136.jpg
Lue kuukauden kysymys!
Omataloyhtiö.fi:stä löytyvän Kysy niin vastaamme -palstan avulla saat apua taloyhtiön vastuu- ja lakikysymyksiin. Huiman suosion saavuttaneelle palstalle on esitetty jo yli 325 kysymystä ja olemme nyt poimineet mielestämme kuluneen kuukauden kiinnostavimman kysymyksen.Siirry Kysy niin vastaamme palstalle...
20218_71758.jpg
10 tärkeintä tarkastus­kohtaa hissin määrä­aikaistarkas­tuksessa
Hissionnettomuuksia sattuu onneksi harvoin, mutta seuraukset voivat olla vakavia – kuten Kaunialan sairaalassa kuolemaan johtaneessa hissitapaturmassa. Sairaalan hoitaja ja pyörätuolissa ollut kuntoutuja olivat poistumassa hissikorista. Kesken poistumisen hissikori lähti liikkeelle ylöspäin. Kuntoutuja jäi puristukseen korin lattian ja kerrostason kulkuaukon yläkarmiin ja menehtyi.Tapaturmassa syynä oli nostokoneisten jarrun vikaantuminen. Hissien osat vaativat huoltoa ja tarkastustoimenpiteitä. Onnettomuuksilta vältytäänkin parhaiten ennakoimalla hissin huoltotoimenpiteitä säännöllisien ja lain vaatimien hissitarkastuksen avulla. Mutta mitä itse hissitarkastuksessa oikein tarkastetaan ja miksi? Onko teidän taloyhtiössänne hissiturvallisuus kunnossa?
20219_72792.jpg
Nämä kannattaa tietää: 9 faktaa uudesta kaavoitus- ja rakentamislaista
Hallituksen esitys kaavoitus- ja rakentamislaiksi on edennyt lausuntokierrokselle. Kokosimme oleelliset tiedot uudesta laista, joka korvaa nykyisen maankäyttö- ja rakennuslain.
Asuinalue kaavoitus
Rakennuslain uudistuksen päämääränä sujuvoittaa kaavoitusta
Yksi merkittävimmistä hankkeista tämän hallituskauden aikana on käynnissä oleva maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) kokonaisuudistus. Rakennuslaki ohjaa sitä, miten alueita suunnitellaan ja rakennetaan 2000-luvun kaupungistuvassa Suomessa. SAK ja RT korostavat, että MRL-uudistuksen tulee vahvistaa työmarkkinoiden toimivuutta ja alueiden elinvoimaa sekä samalla vastata ilmastonmuutoksen ja kaupungistumisen haasteisiin. Olennaista on sujuvoittaa kaavoitusta sekä mahdollistaa yhdyskuntarakenteen tiivistäminen ja uudistaminen.

Luetuimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton

Uusimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton