Vastuuvapaus ei aina suojaa: hallituksen ja isännöitsijän vahingonkorvausvastuu selkeästi
Voiko korvausvastuusta vapautua?
Jos sopimus ei kata tehtävää selkeästi, vastuu ei siirry työn mukana. Vastuunrajat kannattaa tarkistaa ennen kuin vahinko ehtii tapahtua. (Kuva Keijo Aulu)
Hallituksessa ja isännöitsijänä toimitaan usein arjen paineessa: päätöksiä pitää tehdä, kustannuksia hallita ja pitää kiinteistö turvallisena. Samaan aikaan moni miettii aivan käytännöllistä kysymystä: voiko hallituksen jäsen tai isännöitsijä joutua korvaamaan vahinkoa omasta pussistaan, jos jokin menee pieleen?
Asunto-osakeyhtiölain mukaan vahingonkorvausvastuu liittyy ennen kaikkea huolellisuuteen ja siihen, miten tehtävää on hoidettu. Vastuu voi kohdistua yhtiölle aiheutettuun vahinkoon, ja tietyissä tilanteissa myös osakkaalle tai ulkopuoliselle aiheutettuun vahinkoon, jos toiminta on ollut lain tai yhtiöjärjestyksen vastaista. (Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, erityisesti 24 luku ja huolellisuusvelvoitetta koskeva 1 luvun 11 §.)
Jutussa selvennetään, milloin vahingonkorvausvastuu voi syntyä, miten hallituksen jäsen voi osoittaa toimineensa huolellisesti ja mitä vastuuvapaus käytännössä tarkoittaa. Mukana on myös oikeustapaus, joka näyttää konkreettisesti, miten vastuu voi henkilöityä, jos velvoitteita ei ole sovittu ja dokumentoitu riittävän tarkasti
Info
Pikaohje hallitukselle ja isännöitsijälle – näin pienennät korvausvastuun riskiä
Korvausvastuun kannalta ratkaisevaa on usein se, mitä sovittiin, miten asiaa valvottiin ja mitä kirjattiin. Näillä perusasioilla pienennät riskiä jo ennen kuin mitään ehtii tapahtua:
- Kirjaa päätösten perusteet pöytäkirjaan.
Merkitse, mihin selvityksiin päätös nojasi (kuntotutkimus, tarjoukset, asiantuntijalausunnot), mitä vaihtoehtoja vertailtiin ja miksi päädyttiin valittuun ratkaisuun. Pöytäkirja on myöhemmin tärkein näyttö siitä, että asia on hoidettu huolellisesti. - Tarkenna sopimuksiin vastuunrajaukset.
Varmista, että huoltosopimuksissa ja urakoissa on selkeästi sovittu, mitkä tehtävät kuuluvat sopimuskumppanille ja mitkä jäävät taloyhtiölle. Epäselvät rajat lisäävät riskiä siitä, että vastuu jää yhtiölle, vaikka käytännön hoito olisi ulkoistettu. - Valvo sovitut tehtävät ja reagoi havaintoihin.
Pelkkä sopimus ei riitä, jos valvonta puuttuu. Jos riskejä tai puutteita havaitaan (esimerkiksi turvallisuuteen liittyvät vaaratekijät), päätä toimenpiteet ja aikataulu, kirjaa ne, ja varmista toteutus. - Kirjaa eriävä mielipide heti, jos sitä tarvitaan.
Jos hallituksen jäsen vastustaa päätöstä, eriävä mielipide kannattaa kirjata pöytäkirjaan saman tien. Se on käytännössä ainoa tapa osoittaa myöhemmin, ettei ole ollut mukana päätöksessä. - Pyydä asiantuntija-arvio ajoissa, kun riskit kasvavat.
Turvallisuuteen, rakenteisiin ja suuriin hankintoihin liittyvissä tilanteissa ulkopuolinen asiantuntija tuo päätöksentekoon selkänojaa. Samalla syntyy dokumentaatio, joka tukee huolellista toimintaa.
Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän korvausvastuu
Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksen jäsen ja isännöitsijä voivat olla vahingonkorvausvastuussa, jos he aiheuttavat vahinkoa tehtävässään tahallisesti tai huolimattomuudesta. Vastuun taustalla on huolellisuusvelvoite: taloyhtiön asioita on hoidettava huolellisesti yhtiön edun mukaisesti.
Vahingonkorvausvastuu voi koskea ensinnäkin yhtiölle aiheutettua vahinkoa, jos huolellisuusvelvoite on rikottu. Vastuu voi koskea myös osakkeenomistajalle tai ulkopuoliselle aiheutettua vahinkoa, jos hallituksen jäsen tai isännöitsijä on menetellyt asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen vastaisesti ja aiheuttanut vahingon toimessaan tahallisesti tai huolimattomuudesta
Käytännössä vahingonkorvausvelvollisuus edellyttää tuottamusta eli sitä, että toiminnassa näkyy huolimattomuutta, puutteellista valmistelua, laiminlyöntiä tai riskien ohittamista. Huolellinen valmistelu ja dokumentointi (päätösten perusteet, saadut selvitykset ja sovitut vastuunjaot) ovat tässä se arjen “turvakaide”, johon arviointi usein lopulta nojaa.
Jos vahingon perusteena on yhtiöjärjestyksen tai asunto-osakeyhtiölain rikkominen tietyissä tilanteissa, laissa on myös säännös, jossa huolellisuuden osoittamisen painopiste voi siirtyä vahingon aiheuttaneelle. Tämä on lukijalle tärkeä käytännön muistutus: päätösten taustat ja pöytäkirjamerkinnät eivät ole muodollisuus, vaan näyttöä huolellisesta toiminnasta.
Lue lisää aiheesta: Lumet kasataan väärään paikkaan – taloyhtiö maksaa vahingot? Näin toimit oikein
Info
Esimerkki huolimattomuudesta
Hallituksen jäsenen vastuu voi syntyä hyvin konkreettisesta laiminlyönnistä, vaikka käytännön hoitotöitä olisi muuten ulkoistettu.
Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO:2007:62 asunto-osakeyhtiön rakennuksessa asioinut henkilö menehtyi, kun katolta putosi jäälohkare. Kiinteistön hoito oli sopimuksella uskottu huoltoyhtiölle, mutta lumen ja jään poistamista katolta ei ollut sisällytetty huoltosopimuksessa huoltoyhtiön tehtäviin. Kun vastuuta ei ollut tältä osin siirretty selkeästi, velvollisuus huolehtia katon puhdistamisesta jäi taloyhtiölle. Hallituksen puheenjohtaja tuomittiin kuolemantuottamuksesta turvallisuusvelvoitteen laiminlyönnin vuoksi.
Hallituksen vahingonkorvausvastuu on yleensä yhteistä
Taloyhtiön hallitus toimii päätöksenteossa yhtenä toimielimenä. Siksi vahingonkorvausvastuu liittyy monessa tilanteessa hallituksen päätöksiin kokonaisuutena, ei yhden jäsenen mielipiteisiin.
Käytännössä tämä tarkoittaa, että jos päätös tai laiminlyönti arvioidaan huolimattomaksi ja siitä syntyy vahinkoa, vastuu voi kohdistua lähtökohtaisesti hallituksen jäseniin yhdessä.
Vastuu voi kuitenkin korostua yksittäisen jäsenen kohdalla, jos hänelle on annettu selkeä erityistehtävä hallituksen päätöksellä tai sopimuksen perusteella. Myös jäsenen oma erityisosaaminen voi vaikuttaa arviointiin, jos hän on esimerkiksi ottanut itselleen vastuuta tietystä asiasta tai esittänyt asiantuntijana ratkaisuja, jotka ovat ohjanneet päätöksentekoa.
Ajatus on yksinkertainen: mitä vahvemmin henkilö ohjaa valmistelua ja ratkaisuja, sitä tärkeämpää on huolellinen taustatyö ja dokumentointi.
Lue lisää aiheesta:
Tämä on hyvä pitää mielessä myös arjen työnjaossa. Jos hallituksessa sovitaan, että yksi jäsen seuraa esimerkiksi kiinteistön turvallisuuteen liittyviä asioita tai tiettyä urakkaa, työnjaosta kannattaa tehdä selkeä pöytäkirjamerkintä. Samalla on syytä sopia, miten tiedot tuodaan hallituksen käsittelyyn ja miten päätökset kirjataan. Dokumentointi tukee koko hallitusta, ei ainoastaan vastuualueen hoitajaa.
Täältä löydät lisää tietoa: Taloyhtiön vastuunjakotaulukko
Voiko korvausvastuusta vapautua?
Hallituksen jäsen voi pienentää omaa riskiään ennen kaikkea sillä, että hän toimii huolellisesti ja jättää päätöksenteosta jäljen, joka on myöhemmin todennettavissa. Pelkkä “olin eri mieltä” ei auta, jos sitä ei näy pöytäkirjassa.
Jos et voi kannattaa päätöstä, tee nämä:
- Äänestä päätöstä vastaan ja pyydä, että eriävä mielipide merkitään pöytäkirjaan. Pöytäkirjamerkintä on käytännössä ainoa tapa näyttää jälkeenpäin, että et ollut päätöksestä vastuussa samalla tavalla kuin enemmistö.
- Perustele lyhyesti, miksi vastustit päätöstä (esimerkiksi puutteelliset selvitykset, riskit, kustannus- tai vastuunjakoepäselvyydet). Perustelu tekee merkinnästä hyödyllisen, jos asiaa arvioidaan myöhemmin.
Huomaa myös todistustaakka: jos vahinko liittyy asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen (tietyin rajauksin), huolimattomuus oletetaan, ellei vastuussa oleva pysty osoittamaan toimineensa huolellisesti. Tämä on käytännössä “näytä huolellisuutesi” -tilanne.
Lue lisää aiheesta: Taloyhtiön katolta putoava lumi ja jää: kuka vastaa vahingoista?
Vastuuvapaus yhtiökokouksessa: mitä se oikeasti tarkoittaa
Vastuuvapaudesta päätetään yhtiökokouksessa. Moni ajattelee, että vastuuvapaus sulkee vahingonkorvausvaatimukset pois. Näin ei yleensä käy.
- Vastuuvapauspäätös ei sido, jos yhtiökokoukselle ei ole annettu olennaisesti oikeita ja riittäviä tietoja vahingon aiheuttaneesta päätöksestä tai toimenpiteestä.
- Lisäksi vastuuvapauspäätös ei sido konkurssipesää tai saneerausmenettelyn selvittäjää tietyissä tilanteissa (laissa kuvatuin edellytyksin ja määräajassa).
Info
3 asiaa, jotka pöytäkirjassa pitää näkyä
- päätöksen perusteena olleet selvitykset (tarjoukset, kuntotutkimus, asiantuntijalausunto)
- esteellisyydet ja niiden käsittely
- eriävät mielipiteet ja perustelut.
Vahingonkorvausvelvollisuus ja sovittelu
Vahingonkorvausajattelun peruslähtökohta on täyden korvauksen periaate: aiheutettu vahinko korvataan. Taloyhtiöarjessa tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että jos huolimaton menettely johtaa esimerkiksi ylimääräisiin korjauskustannuksiin, viivästyksiin tai ulkopuoliselle aiheutuneisiin vahinkoihin, korvausvaatimus voi kohdistua vahingon aiheuttajaan.
Laki tunnistaa silti tilanteita, joissa täysi korvaus johtaisi kohtuuttomuuteen. Siksi vahingonkorvausta voidaan tietyissä tapauksissa sovitella ja vastuuta voidaan jakaa useamman vahingosta vastuussa olevan kesken. Asunto-osakeyhtiölain vahingonkorvaussäännökset ohjaavat sovittelun ja vastuunjaon yleisiin vahingonkorvauslain periaatteisiin.
Sovittelu ei ole keino vapautua vastuusta, vaan poikkeus, jota arvioidaan aina tapauskohtaisesti. Sovittelu voi tulla kyseeseen esimerkiksi silloin, kun vahingon syntyyn on vaikuttanut useampi tekijä ja täysi korvausvelvollisuus johtaisi yksittäisen henkilön kannalta ilmeisen kohtuuttomaan lopputulokseen.
Isännöitsijän vastuu
Isännöitsijän vahingonkorvausvastuu yhtiötä kohtaan voi olla edellä kuvattua laajempi silloin, kun taloyhtiön ja isännöitsijän välillä on sopimus isännöitsijän tehtävistä ja niiden hoitotavasta. Tällöin toimintaa arvioidaan asunto-osakeyhtiölain lisäksi myös sopimuksen perusteella.
Käytännössä riski kasvaa, jos tehtävät, valtuudet ja rajapinnat jäävät epäselviksi. Taloyhtiön kannattaa varmistaa, että isännöintisopimuksessa ja tehtäväluettelossa on kirjattu ymmärrettävästi ainakin se, kuka valmistelee asiat hallitukselle, kuka tekee hankinnat, kuka hyväksyy lisätyöt ja miten poikkeamista raportoidaan.
Lue lisää aiheesta: Viikon kysymys: Kiinteistöverot ulosmittauksessa – voiko isännöitsijää hakea korvausvastuuseen?
Vastuuvapauden myöntäminen
Vastuuvapaudesta päätetään varsinaisessa yhtiökokouksessa. Päätös tehdään yksinkertaisella äänten enemmistöllä.
Vastuuvapauden myöntäminen ei yleensä estä vahingonkorvausvaatimuksen esittämistä hallituksen jäsentä tai isännöitsijää vastaan. Syynä on se, että vastuuvapaudesta päätettäessä ei tavallisesti käsitellä yksittäisiä toimia ja niiden seurauksia, vaan päätös perustuu usein tilinpäätökseen ja tilintarkastuskertomukseen sekä siihen, onko tilintarkastaja puoltanut vastuuvapautta.
Yksityiskohtainen käsittely yhtiökokouksessa
Jos yhtiökokouksessa on käsitelty vastuuvapauden yhteydessä yksityiskohtaisesti tiettyjä toimia, päätöksiä tai menettelytapoja, vastuuvapauden myöntäminen voi vapauttaa vastuusta juuri näiden yksilöityjen asioiden osalta.
On myös hyvä muistaa, että yhtiökokouksen myöntämä vastuuvapaus koskee vastuuta suhteessa taloyhtiöön. Se ei poista mahdollista korvausvastuuta osakkeenomistajaa tai yhtiön ulkopuolista tahoa kohtaan. Taloyhtiön sopimuskumppani voi näin ollen vaatia korvausta vastuuhenkilöltä vastuuvapaudesta riippumatta.
Mitä yhtiökokouksen pöytäkirjassa kannattaa näkyä vastuuvapauden kohdalla?
- Mihin asiakirjoihin päätös perustuu (tilinpäätös, tilintarkastuskertomus, mahdolliset selvitykset)
- Onko kokouksessa käsitelty yksilöityjä toimia tai päätöksiä, ja mitä ne olivat
- Mahdolliset eriävät mielipiteet ja äänestystulos.
Muiden tahojen korvausvastuusta
Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun vahingonkorvaussäännökset eivät koske ainoastaan hallitusta ja isännöitsijää. Myös osakas voi joutua korvausvastuuseen, jos hän tahallisesti tai huolimattomuudesta myötävaikuttaa asunto-osakeyhtiölain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen ja tästä aiheutuu vahinkoa.
Laissa on lisäksi omat säännöksensä yhtiökokouksen puheenjohtajan, tilintarkastajan ja toiminnantarkastajan korvausvastuusta. Taloyhtiön kannalta olennaista on ymmärtää perusajatus: vastuu arvioidaan sen mukaan, kuka on toiminut tai jättänyt toimimatta ja miten tämä on vaikuttanut vahingon syntyyn.
Vahingonkorvausvaatimuksen esittäminen
Vahingonkorvausvaatimuksen esittämisestä päättäminen kuuluu pääsääntöisesti yhtiökokoukselle. Hallituksella on kuitenkin oikeus päättää kanteen nostamisesta silloin, kun kyse on rangaistavaan tekoon perustuvasta korvauskanteesta. (Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 24 luku.)
Yhtiökokouksen päätös vastuuvapauden myöntämisestä ei lähtökohtaisesti estä vahingonkorvausvaatimuksen esittämistä. Korvauskanne voidaan nostaa vastuuvapaudesta huolimatta esimerkiksi silloin, kun yhtiökokoukselle ei ole annettu olennaisesti oikeita ja täydellisiä tietoja vaatimuksen perusteena olevista toimista tai päätöksestä. (Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 24 luku.)
Info
Kun vahinkoepäily tulee esiin, etene näin
- Kirjaa tapahtumat ja aikajana: mitä tapahtui, milloin ja mitä päätettiin.
- Kokoa asiakirjat: pöytäkirjat, sopimukset, tarjoukset, raportit, reklamaatiot ja viestit.
- Rajaa kysymys: mihin menettelyyn väite kohdistuu ja mitä vahinkoa väitetään syntyneen.
- Arvioi sopimusvastuut: kuka vastaa mistäkin, ja mitä sopimuksissa on nimenomaisesti rajattu.
- Selvitä vakuutukset ja ilmoitusvelvollisuudet viipymättä.
Määräajat: milloin korvauskanne on nostettava
Muu kuin rangaistavaan tekoon perustuva korvauskanne on nostettava kolmen vuoden kuluessa siitä, kun vahingonkärsijä on saanut tiedon vahingosta ja siitä vastuussa olevasta. (Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 24 luku.)
Tämän lisäksi laissa on takarajat, joiden jälkeen kannetta ei voi nostaa, vaikka vahingosta olisi saatu tieto myöhemmin. Kanne on nostettava viimeistään:
- hallituksen jäsentä, isännöitsijää tai yhtiötä vastaan viiden vuoden kuluessa sen tilikauden päättymisestä, jonka aikana kanteen perusteena oleva päätös tehtiin, toimenpiteeseen ryhdyttiin tai laiminlyönti tapahtui
- tilintarkastajaa tai toiminnantarkastajaa vastaan viiden vuoden kuluessa siitä, kun kanteen perusteena oleva tilintarkastuskertomus, toiminnantarkastuskertomus, lausunto tai todistus esitettiin
- osakkeenomistajaa tai yhtiökokouksen puheenjohtajaa vastaan viiden vuoden kuluessa päätöksestä tai toimenpiteestä, johon kanne perustuu
(Asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009, 24 luku.)
Info
Asunto-osakeyhtiölaki
Tutustu asunto-osakeyhtiölain pääkohtiin myös muissa artikkeleissa:
Info
Tilaa ilmainen uutiskirje
Tilaa uutiskirje alla olevasta linkistä. Jätä sähköpostiosoitteesi ja me lähetämme sinulle kerran viikossa taloyhtiöasioihin liittyviä artikkeleita ja tietoa. Kaikki Omataloyhtiön uutiskirjeen tilaajat ovat oikeutettuja ilmaiseen sisäänpääsyyn Rakenna ja Remontoi -messuille taloyhtiöpäivään.
Sinua voisi kiinnostaa myös:
Luetuimmat
Uusimmat