Onko taloyhtiössäsi tehty kunnossapitotarve selvitys?

Havaintojen mukaan vain pieni osa, arvioilta noin viidennes taloyhtiöstä, on teettänyt lain hengen mukaisen selvityksen. Uusi laki velvoittaa kuitenkin taloyhtiöitä selvittämään, mitkä ovat ne kunnossapitotarpeet, jotka seuraavan viiden vuoden aikana aiheuttavat taloyhtiölle merkittäviä kustannuksia. Miten asia on hoidettu taloyhtiöissä? Tätä pohdittiin Vantaalla "Kunnolla kasvuun 2011"- tilaisuudessa.

– Rakennuksen kunnossapito ei lopu koskaan. Näin sanoo edellisessä hallituksessa asuntoministerin virkaa tehnyt Jan Vapaavuori. – Rakennusalan painopiste on vielä toistaiseksi ollut vahvasti uudisrakentamisen puolella, mutta taitekohta on käsillä.

Vertailukohtana Vapaavuori nostaa esille ruotsalaiset vastaavat lukemat. Ruotsissa 60 % volyymistä on korjaus- ja 40 % uudisrakentamista. Tämä on se malli, johon Suomessakin ollaan menossa.

Taloyhtiön hallitukselle on laissa asetettu velvollisuus laatia taloyhtiölle pitkäaikaisempi korjaussuunnitelma. Lain mukaan taloyhtiön varsinaisessa yhtiökokouksessa on käsiteltävä hallituksen kirjallinen selvitys seuraavan viiden vuoden aikana tehtävistä merkittävästi asuinkustannuksiin vaikuttavista kunnossapitotarpeista. Laki ei kuitenkaan määrittele sitä, mikä on oikea tapa laatia selvitys kunnossapitotarpeesta.

– Suomi on täynnä erilaisia rakennuksia, näillä rakennuksilla on erilaisia omistajia ja omistajilla on oikeus määritellä omat tarpeensa. Lainsäätäjän kannalta on vaikeaa määritellä oikeaa tapaa kunnossapitotarveselvitykselle, kun kohteet ovat toisistaan poikkeavia. Toisaalta merkittävää on ihmisten vaatimusten kasvaminen. Tässä kohtaa kunnossapitotarveselvityksen merkitys korostuu. Asuntoosakkeiden arvoa ei tulevaisuudessa määritellä vain postinumeron perusteella, vaan rakennuksen kunto määrää aikaisempaa vahvemmin asuntojen arvon. Tärkeintä on se, mitä rakennuksessa on tehty ja mitä tullaan tekemään, ja nämä asiat on pystyttävä dokumentoimaan, Vapaavuori toteaa.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan velvollisuus kiinteistön ja rakennusten ylläpidosta huolehtimisesta on yhtiön hallituksella. Kiinteistön ylläpito alkaa käyttöönotosta, ja ensimmäinen merkittävä tarkastus tehdään 10 vuotta rakentamisen jälkeen rakennuttajan vastuun umpeutuessa. Tästä eteenpäin on hyvän käytännön mukaista toteuttaa laajempia katselmuksia viiden vuoden sykleissä.

– Kunnossapidon kannalta ongelma on ajankohtainen vanhan, olemassa olevan rakennuskannan osalta. Suomi on täynnä taloyhtiöitä, joissa vastaavaa suunnitelmallisuutta ei ole ylläpidetty. Nyt, kun kunnossapitoselvityksiä tehdään ja korjattavaa löytyy, voi olla syytä pohtia, miten katastrofaalinen tilanne on. Harvoin on kuitenkaan liian myöhäistä. Tärkeintä on selvittää ongelmat ja tehdä kiireelliset toimenpiteet, mutta ennen kaikkea selvittää kokonaistilanne ja priorisoida hankkeet. Tästä on taloyhtiöiden osalta kyse. Suurimmat virheet tehdään siinä, kun päättään toteuttaa hankkeita, joilla ei oikeastaan saavuteta mitään. Tästä koituu kustannuksia, jotka ovat osakkaiden kannalta täysin turhia. Olipa kyseessä sitten minkälainen taloyhtiö tahansa, apua löytyy. Sitä tarvitsee vain hakea, yksikönjohtaja Jari Lemponen Raksystems Anticimexilta kertoo.

Korjaaminen on kallista. Tämä tiedostetaan yleisesti. Se, tiedostetaanko turhien korjaushankkeiden kustannukset, voidaan kyseenalaistaa. Merkittäviä suunnitelmallisuudesta saatavia etuja ovat saavutettavat säästöt. Suunnitelmallisen kiinteistönpidon myötä rakenneosien osalta päästään tavoiteltuihin käyttöikiin, ja suoritettavat korjaushankkeet voidaan toteuttaa kustannuksiltaan optimaalisesti. Näin saadaan aikaan kustannussäästöjä, ja asukkaiden kokema häiriö korjaushankkeiden aikana jää merkittävästi pienemmäksi kuin silloin, jos vastaavat korjaukset toteutetaan yksittäisinä hankkeina.

– Suunnitelmallisen kunnossapidon kulmakivenä on nykytilan selvittäminen ja tähän on syytä panostaa. Kuntoarvion takaisinmaksuaika alittaa kaikki yleisesti käytetyt mittarit ja on näin ollen erittäin kustannustehokas ratkaisu. Ja mikä tärkeintä, kuntoarvio antaa tietoa siitä, mikä on taloyhtiön tämän hetkinen rakennustekninen tila. Arvion perusteella todettuja epäkohtia voidaan edelleen tarkentaa erilaisin kuntotutkimuksin. Taloyhtiöille, joissa arvion lisäksi tarvitaan jatkuvampaa teknistä osaamista, tarjoamme räätälöityä Oma Insinööri -palvelua. Oma insinööri osallistuu yhtiökokouksiin ja täsmentää tarvittaessa eri rakennusteknisissä asioissa hallituksen tai isännöitsijän esitystä. Nämä henkilöt ovat erikoistuneet taloyhtiön suunnitelmalliseen kiinteistönpitoon, Lemponen toteaa.