• Etusivu
  • Isännöitsijä

Case 3: Kuka kantaa vastuun päätöksistä taloyhtiössä?

Rakentajan toimitusKaupallinen yhteistyö Jurinet Oy
Julkaistu 08.02.2020Päivitetty 11.10.2023
20202_62540.jpg

Artikkeli perustuu Markus Talvion luentosarjaan ja on lyhennelmä isosta kokonaisuudesta.

Taloyhtiöissä ylintä päätösvaltaa käyttää yhtiökokous, mutta vastuu kiinteistöistä ja taloyhtiön arjen pyörittämisestä on pääasiassa taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän harteilla. Myös osakkaalla on omat vastuut ja velvollisuudet.

Tiedätkö, mitä nämä vastuut ja velvollisuudet todellisuudessa ovat?

Info

Info

Yhtiökokouksesta hallitukseen ja isännöitsijän kautta osakkaille

Periaatteiden mukaisesti yhtiökokous valitsee taloyhtiölle hallituksen, joka huolehtii yhtiön hallinnosta ja toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallituksen avuksi voidaan valita isännöitsijä, jos yhtiöjärjestykseen on sisällytetty siitä maininta tai jos yhtiökokous niin päättää. Isännöitsijän tehtävänä on hoitaa yhtiön juoksevaa hallintoa toimien taloyhtiön "toimitusjohtajana". Huomattavaa kuitenkin on, että isännöitsijän palkkaaminen ei missään nimessä korvaa hallitusta, vaan isännöitsijän tehtävänä on huolehtia taloyhtiö arjen pyörittämisestä isännöintisopimuksen mukaisesti.

Hallituksen kokoonpano ja tehtävät

Taloyhtiön hallituksen jäsenyys on vapaaehtoista, josta seuraa, että hallituksen jäsen voi erota koska tahansa. Eroamisesta tulee tällöin ilmoittaa hallitukselle. Hallituksen jäsenen erottamisen suorittaa yhtiökokous. Erityisiä kelpoisuusvaatimuksia hallituksen jäsenille ei täysi-ikäisyyden lisäksi ole asetettu. Esimerkiksi isännöitsijä voi olla hallituksen jäsen.

Hallitus on itsenäinen toimielin, joka hoitaa taloyhtiön kiireellisiksi luokiteltavat toimenpiteet sekä isännöitsijän valinnan tai erottamisen. Hallitus kutsuu tarvittaessa koolle yhtiökokouksen. Asunto-osakeyhtiölain 7:2 §:n mukaan hallituksen tehtävä on

  • "Järjestettävä yhtiön kirjanpito lain mukaisella tavalla ja varainhoito luotettavalla tavalla."

Sekä

  • "Huolehtia yhtiön hallinnosta, kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan järjestämisestä.

Taloyhtiön hallituksen vastuulla on edelle mainittujen asioiden lisäksi mm. yhtiötä koskevien kaupparekisteri-ilmoitusten tekeminen. Hallituksen tehtävät määräytyvät aina taloyhtiökohtaisesti ja tapauskohtaisesti.

20202_62543.jpg

Huom! Hallituksen jäsen ei kuitenkaan voi olla oikeushenkilö kuten yritys, yhteisö tai julkinen taho taikka henkilö, jolle on määrätty edunvalvoja. Eikä jäsenenä voi olla henkilö, jonka toimintakelpoisuutta on rajoitettu tai joka on konkurssissa.

Hyvä hallitus toimii yhteistyössä

Kaikin puolin toimivaksi taloyhtiön hallinnointi saadaan, kun osakkaiden valitsema hallitus on motivoitunut tehtävään ja yhteispeli mahdollisen isännöitsijän sekä huoltoyhtiön kanssa on mutkatonta. Tähän pääseminen osaltaan edellyttää osapuolien välistä kunnioittamista.

Liian usein kuulee tai pääsee jopa toteamaan, että hallituksen jäsenet on valittu jopa puoliväkisin rooliin, jossa vastuunkantajasta tehdään "syntipukki". Korostettakoon siis vielä, että hallituksen jäsen on henkilö, joka valitaan osakkaiden toimesta edustamaan osakkaiden kantaa hallitukseen. Hallitus on siis taloyhtiön toimeenpaneva ja päättävä elin, jonka tehtävä on edellä mainitun mukaisesti taloyhtiön omaisuuden hallinta.

Mitä merkittävämpi päätös tai toimenpide, sitä huolellisempaa toimintaa hallitukselta edellytetään. Vaatimukset ei yhtä korkealla kuin yritysmaailmassa, koska taloyhtiö ei lähtökohtaisesti harjoita liiketoimintaa. Huolellisuusvaatimus korostuu, kun päätökseen liittyvä riski kasvaa!

Hallitus valvoo ja hallitusta valvotaan - "Huolimattomuus maksaa"

Kun hallitus on yhtiön kantaa edustava kokoonpano, tulee sen myös toimia ostopalveluita valvovana tahona. Hallitus on mahdollisen isännöitsijän kanssa vastuussa yhtiölle mm. varojen käytöstä ja ylläpidon toimivuudesta. Selkää linjausta siitä, kuinka mittavista hankkeista taloyhtiön hallitus voi suoraan päättää, ei monessakaan taloyhtiössä ole. Nyrkkisääntönä voidaan kuitenkin pitää, että merkittävästi asumiskustannuksiin vaikuttavat päätökset tekee yhtiökokous. Hallituksen ja isännöitsijän varojen käyttöä valvoo edelleen tilintarkastajat ja vastuuvapauden tilinpäätöksestä myöntää yhtiökokous.

Kun puhutaan taloyhtiön hallituksen vastuusta, liittyy se vahvasti kiinteistön kunnossapitovastuuseen. Kunnossa- ja ylläpito on taloyhtiössä se varoja nielevä mörkö, josta tinkiminen tarkoittaa yleensä velvollisuuksien laiminlyöntiä. Toki tapoja on monia, mutta pääasia on kuitenkin omaisuuden hoitaminen. Rakennuskantamme on yksinkertaisesti tilanteessa, joka edellyttää investointeja.

Vastuukysymysten lähtökohtana on Asunto-osakeyhtiölaki 24:1 §:n mukainen johtohenkilön (hallituksen jäsen henkilökohtaisesti) vahingonkorvausvelvollisuus. Hallituksen jäsenen on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään Asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 11 §:ssä (4) säädetyn huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle.

Tehtävänä hallitustyö taloyhtiöissä on vastuullinen, mutta korvausvelvolliseksi hallitus kuitenkin joutuu hyvin poikkeuksellisissa tapauksissa. Paljon ennakkoluuloja aiheuttava korvausvelvoite aiheutuu tarkoituksenmukaisesti aiheutetusta vahingosta. Tulkinnan varaa tähän asiaan saadaan, kun pohditaan, mikä on tarkoituksenmukaista. Pahimmillaan tiedon puutekin voi olla tätä. Hallituksen vastuulla on ottaa asioista selvää ja suositeltavaa on tietenkin tehdä se etukäteen. Taloyhtiön vakuutuksiin on kuitenkin varmuuden varalle syytä sisällyttää vastuuvakuutus, joka turvaa hallituksen jäsenen taloudellisen vastuun, jos jotain poikkeuksellista tapahtuu.

Mikä sitten on korvattavaa vahinkoa? Perusedellytyksenä on aina todellinen vahinko. Aina pitää myöskin muistaa, että lain vastaisia päätöksiä EI tehdä!

20202_62542.jpg

Isännöitsijän vastuut ja velvollisuudet

Isännöitsijä huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidosta ja hoitaa yhtiön muuta päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Isännöitsijä vastaa siitä, että yhtiön kirjanpito on lain mukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty. Isännöitsijän on annettava hallitukselle ja sen jäsenelle tiedot, jotka ovat tarpeen hallituksen tehtävien hoitamiseksi.

Isännöitsijä saa ryhtyä tiettyihin toimiin vain hallituksen valtuutuksen perusteella tai jos hallituksen päätöstä ei voida odottaa aiheuttamatta yhtiön toiminnalle olennaista haittaa. Viimeksi mainitussa tapauksessa hallitukselle on mahdollisimman pian annettava tieto toimista.

Mitä isännöintisopimuksessa on sovittu isännöitsijän tehtävistä ja velvollisuuksista?

Vastuuperuste

  • Sopimukseen perustuva vastuu eli isännöintisopimus.
  • Asunto-osakeyhtiölaki 24:1 §:n mukainen johtohenkilön (isännöitsijä) vahingonkorvausvelvollisuus.
  • Isännöitsijän vastaa myös osakkeenomistajalle aiheutuneesta vahingosta.

Sopimusvastuu
Vastuunjako huoltoyhtiön ja isännöitsijän välillä?

  • Lähtökohtana on ns. täyden korvauksen periaate eli pyrkimyksenä on saattaa vahingonkärsijä samaan asemaan kuin tämä olisi ollut ilman vahingon sattumista.
  • Isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään Asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 11 §:ssä (4) säädetyn huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle.
  • "Huolimattomuus maksaa."
  • Jos isännöitsijänä on isännöintiyhteisö, vastaavat vahingosta yhteisö ja päävastuullinen isännöitsijä yhdessä.
  • Sopimuksella voidaan sopia vastuusta toisin. --> Mahdollinen sopimussakko?

Turun HO 10.06.2013 1232

  • Isännöitsijä ei ollut täyttänyt isännöitsijän velvollisuuksiaan ja oli huolimattomuudellaan aiheuttanut asunto-osakeyhtiölle vahinkoa siten, että kylpyhuonesaneeraus oli tullut yhtiölle olennaisesti kalliimmaksi kuin mitä urakoitsija hinta-arviossaan oli ilmoittanut ja asunto-osakeyhtiö perustellusti oli voinut olettaa.

KKO 2010:17

  • Isännöitsijäntodistuksesta ei ollut ilmennyt, että osa huoneiston tarkistusmitatuksi ilmoitetusta pinta-alasta käsitti tiloja, joiden rakentamiseen ei ollut haettu rakennuslupaa.
  • Huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden ostajalla katsottiin olevan asuntokauppalain säännöksistä riippumaton oikeus vaatia vahingonkorvausta «isännöitsijäntodistuksen» antaneelta asunto-osakeyhtiön edustajalta asunto-osakeyhtiölain nojalla.

Helsingin HO 28.02.2012, 564

  • Todetut puutteet asunto-osakeyhtiön kirjanpidossa ja tilinpäätöksissä olivat johtuneet isännöitsijän ja hänen käyttämiensä apulaisten ilmeisestä ammattitaidottomuudesta.
  • Asiassa ei ilmennyt perusteita sovitella tai kohtuullistaa vahingonkorvauksia.
  • Isännöitsijä oli vahingonkorvausvastuussa.
Info

Info

Myös osakkailla on omat vastuut ja velvollisuudet:

  • Osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat. Yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle.
  • Osakkeenomistajan on ilmoitettava muutostyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle.
  • Osakkeenomistaja on velvollinen maksamaan yhtiön menojen kattamiseksi yhtiövastiketta yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaan.
  • Huoneiston käyttöön liittyviä velvollisuuksia ovat:
  1. Vahingonkorvaus!
  2. Osakkeenomistajan on korvattava vahinko, jonka hän on myötävaikuttamalla tämän lain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, toiselle osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.
  3. Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla 4 tai 5 luvun säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta tai muutostyöstä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei osakkeenomistaja osoita menetelleensä huolellisesti. Sama koskee vahinkoa, joka on aiheutettu 11 luvun 8 §:ssä tarkoitettuun yhtiön lähipiiriin kuuluvan eduksi tehdyllä toimella.
  4. Jos osakkeenomistaja on edellä tarkoitetulla tavalla aiheuttanut yhtiön kunnossapitovastuulla olevan rakenteen tai laitteen vioittumisen siten, että toisen osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston sisäosat vahingoittuvat, yhtiön on korjattava tämän huoneiston sisäosat siten kuin yhtiön kunnossapitovastuusta säädetään 4 luvun 2 §:ssä. Vahingon aiheuttaneen osakkeenomistajan on korvattava yhtiölle kustannukset, jotka aiheutuvat toisen huoneiston korjaamisesta.
20202_62546.jpg
20204_64114.jpg
https://jurinet.fi/

Tarvitsetko juridista konsultointiapua? Jätä yhteydenottopyyntö

Kiinnostuitko? Jätä yhteydenottopyyntö

Antamasi tiedot välitetään artikkelissa mainitulle yritykselle jatkokäsittelyyn.

Ohje

Ohje

Miksi siis valita JuriNet?

Asiointi on helppoa, mutkatonta ja turvallista!

Arvot ovat JuriNetille kaikki kaikessa, yritys toimii luottamuksellisesti, tehokkaasti ja vastuullisesti. JuriNet panostaa AINA asiakkaan kannalta parhaaseen lopputulokseen.

JuriNet tarjoaa maksuttoman alkuneuvottelun, jos asia ei johda toimeksiantoon.

JuriNet on valtakunnallisesti verkostoitunut eri alan asiantuntijoiden kanssa.

Suomen Yrittäjien valtakunnallinen kumppani kaikissa lakiasioissa.

Yleiset sopimusehdot

Jurinet Oy
Isännöitsijä
laki
Kiinnostuitko? Tilaa OMAtaloyhtiö-uutiskirje
Putkiremontti? Energiansäästö? Sähköautojen lataus? Talkoot? Mistä teidän taloyhtiössänne tällä viikolla puhutaan? Omataloyhtiö.fi-uutiskirje sisältää ajankohtaisia, sekä kyseisen viikon teemaan liittyviä artikkeleita. Tutustu muiden taloyhtiöiden projekteihin ja kokemuksiin, vertaile hankkeiden toteutuksia ja lopputuloksia ja laita talteen arvokkaat asiantuntijaohjeet. Olitpa aloitteleva hallituksen jäsen tai monessa marinoitunut isännöitsijä, voit olla varma, että Omataloyhtiö.fi:n uutiskirjeestä opit jotain uutta joka viikko.

Aiheeseen liittyvää

17_P_31033.jpg
AS. Oy laki uudistuu heinäkuussa
Heinäkuun 1. päivänä tuli voimaan uusi asunto-osakeyhtiölaki. Ennalta uuden lain tiimoilta paljon puhuttaneita aiheita ovat mm. PTS-suunnitelmat, hallituksen vastuu sekä muutostöiden ilmoitusvelvollisuus.Yleistä:Asunto-osakeyhtiöihin sovelletaan uutta asunto-osakeyhtiölakia 1.7. 2010 alkaen.Asunto-osakeyhtiön osakepääoman tulee olla vähintään 2.500 €, joka on jaettava osakkeisiin. Osakkeella ei tarvitse olla nimellisarvoa, mutta se voidaan kuitenkin määrätä yhtiöjärjestyksessä.Tietyn huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet kuuluvat samaan osakeryhmään. Ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin, ovat osakkeet vapaasti ja ilman rajoituksia luovutettavissa edelleen.Osakkaat eivät ole henkilökohtaisesti vastuussa asunto-osakeyhtiön velvoitteista. Osakas on kuitenkin velvollinen maksamaan yhtiölle yhtiövastiketta, jonka määräämisperusteet on merkittävä yhtiöjärjestykseen.Uuden asunto-osakeyhtiölain voimaanpanosta on annettu erillinen laki. Sen 1 §:n mukaan pääsääntönä on, että uutta lakia sovelletaan myös ennen 1.7.2010 perustettuun asunto-osakeyhtiöön. Samalla on kumottu 17.5.1991 annettu asunto-osakeyhtiölaki (809/1991) siihen myöhemmin tehtyine muutoksineen.Lue lisää laki uudistuksista...Markku Asmala asianajaja, Pori Asianajotoimisto Asmala Härmäläinen Santavuo Oy www.ahslaki.fi
20107_22496.jpg
Uusi asunto-osakeyhtiölaki voimaan
Uuden asunto-osakeyhtiölain voimaanpanosta on annettu erillinen laki. Sen 1 §:n mukaan pääsääntönä on, että uutta lakia sovelletaan myös ennen voimaantuloa (1.7.2010) perustettuun asunto-osakeyhtiöön. Samalla on kumottu 17.5.1991 annettu asunto-osakeyhtiölaki (809/1991), siihen myöhemmin tehtyine muutoksineen.Lue lisää lakiuudistuksista...
20111_24136.jpg
Lue kuukauden kysymys!
Omataloyhtiö.fi:stä löytyvän Kysy niin vastaamme -palstan avulla saat apua taloyhtiön vastuu- ja lakikysymyksiin. Huiman suosion saavuttaneelle palstalle on esitetty jo yli 325 kysymystä ja olemme nyt poimineet mielestämme kuluneen kuukauden kiinnostavimman kysymyksen.Siirry Kysy niin vastaamme palstalle...
20218_71758.jpg
10 tärkeintä tarkastus­kohtaa hissin määrä­aikaistarkas­tuksessa
Hissionnettomuuksia sattuu onneksi harvoin, mutta seuraukset voivat olla vakavia – kuten Kaunialan sairaalassa kuolemaan johtaneessa hissitapaturmassa. Sairaalan hoitaja ja pyörätuolissa ollut kuntoutuja olivat poistumassa hissikorista. Kesken poistumisen hissikori lähti liikkeelle ylöspäin. Kuntoutuja jäi puristukseen korin lattian ja kerrostason kulkuaukon yläkarmiin ja menehtyi.Tapaturmassa syynä oli nostokoneisten jarrun vikaantuminen. Hissien osat vaativat huoltoa ja tarkastustoimenpiteitä. Onnettomuuksilta vältytäänkin parhaiten ennakoimalla hissin huoltotoimenpiteitä säännöllisien ja lain vaatimien hissitarkastuksen avulla. Mutta mitä itse hissitarkastuksessa oikein tarkastetaan ja miksi? Onko teidän taloyhtiössänne hissiturvallisuus kunnossa?
20219_72792.jpg
Nämä kannattaa tietää: 9 faktaa uudesta kaavoitus- ja rakentamislaista
Hallituksen esitys kaavoitus- ja rakentamislaiksi on edennyt lausuntokierrokselle. Kokosimme oleelliset tiedot uudesta laista, joka korvaa nykyisen maankäyttö- ja rakennuslain.
Asuinalue kaavoitus
Rakennuslain uudistuksen päämääränä sujuvoittaa kaavoitusta
Yksi merkittävimmistä hankkeista tämän hallituskauden aikana on käynnissä oleva maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) kokonaisuudistus. Rakennuslaki ohjaa sitä, miten alueita suunnitellaan ja rakennetaan 2000-luvun kaupungistuvassa Suomessa. SAK ja RT korostavat, että MRL-uudistuksen tulee vahvistaa työmarkkinoiden toimivuutta ja alueiden elinvoimaa sekä samalla vastata ilmastonmuutoksen ja kaupungistumisen haasteisiin. Olennaista on sujuvoittaa kaavoitusta sekä mahdollistaa yhdyskuntarakenteen tiivistäminen ja uudistaminen.

Luetuimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton

Uusimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton