Case 4: Isännöitsijän, konsulttitoimiston ja valvojan vastuu taloyhtiön remonteissa

Tapauksessa on kyse 80-luvulla rakennetusta keskisuuresta taloyhtiöstä. Taloyhtiössä havahduttiin yleistyneiden vesivahinkojen yhteydessä selvittämään laajemminkin korjaustarpeita. Maallikoista koostuneet aiemmat hallitukset eivät olleet esittäneet peruskorjausten tekemistä, eikä yhtiössä ollut tarkkaa käsitystä rakennusten kunnostakaan. Koettiin, ettei vielä ole tarvetta peruskorjata.

Uusi hallitus päätti alkaa selvittää yhtiön rakennusten kuntoa. Samalla päätettiin heti palkata asiantuntija avuksi tähän tehtävään, jotta virheet vältettäisiin. Valittiin uusi isännöitsijä ja konsultti suunnittelemaan ja kartoittamaan tilannetta. Haluttiin siis selvittää, mitä kaikkea taloyhtiössä olisi välttämätöntä korjata ja millä aikataululla. Konsultin ja uuden isännöitsijän tehtäväksi annettiin muun ohella laatia tarvittavat suunnitelmat ja teettää tarvittavat kuntotutkimukset, kilpailuttaa urakat ja esittää sitten hallitukselle ja yhtiökokoukselle oma näkemyksensä asiasta budjetteineen ja hankesuunnitelmineen. Näin yhtiökokous voisi tehdä tarvittavat päätökset oikeilla tiedoilla.

Taloyhtiölle esitettiinkin pian pitkä lista suositelluista korjauksista. Kaikki vaikutti hyvälle. Suurin osa osakkaista kannatti korjauksia.

Arvio kustannuksista oli reilut kaksi miljoonaa euroa. Yhtiökokous päätti aloittaa peruskorjauksen rakennusten arvon säilyttämiseksi ja nostamiseksi sekä asuinviihtyvyyden parantamiseksi. Tärkeintä oli pitää rakennukset kunnossa. Konsultilta tilattiin vielä erikseen urakkakokonaisuuden valvonta.

Yhtiökokous oli antanut valtuudet nostaa parin miljoonan euron remonttilaina. Näin tehtiin. Kun korjauksia oli tovin verran urakoitu, selvisi ettei suunniteltu budjetti tule alkuunkaan riittämään. Hallitukselle tieto budjetin ylittymisestä tuli puskista siinä vaiheessa kun rahat olivat jo loppuneet.

Budjetti vuoti kuin seula, rahat eivät riittäneet alkuunkaan, mitä tehdään?

Hallitus yritti selvittää konsultilta ja isännöitsijältä, mihin rahat ovat menneet, mutta asiaan ei saatu oikein selvää vastausta. Lopulta yli vuosi tästä eteenpäin oltiin tilanteessa, jossa remonteista osa oli edelleen kesken, osa oli tehty huonosti, mutta taloyhtiö oli nostanut lisää lainaa ja maksanut urakoitsijoille yli neljä miljoonaa euroa. Havaittiin myös, että keskeneräisiä urakoita oli ehditty vastaanottaa ja maksaa. Taloyhtiö oli äkkiseltään katsottuna pulassa. Eräskin iso urakoitsija meni konkurssiin, vaikka urakka oli kesken, mutta maksettu - sinne meni rahat!

Joku hallituksen jäsenistä ihmetteli hallituksen kokouksessa ääneen, miten on mahdollista että työ on tehty näin huonosti vaikka konsultille on maksettu valvonnasta lähes 10.000 euroa kuukaudessa jo yli vuoden? Niinpä. Hyvä kysymys!

Mikä on isännöitsijän, konsulttitoimiston ja valvojan vastuu tilanteessa kun taloyhtiön remontit menevät pahasti metsään, eikä asiakirjoja löydy ja on tilattu sellaisia urakoita, joista ei ole tehty taloyhtiössä edes päätöksiä?

Tässä kirjoituksessa ei nyt keskitytä siihen, miten juttu päättyi ja paljonko se taloyhtiölle tuli maksamaan, mutta kalliiksi se tuli. Kalliiksi se tuli myös konsultille ja isännöitsijälle.

Ensinnäkin, todellisten asiantuntijoiden käyttäminen on aina edullista ja järkevää. On kuitenkin selvitettävä asiantuntijan kompetenssi, pätevyys ja taustat, pyydettävä suosituksia ja tutkittava referenssejä. Vain näin jokainen voi varmistua siitä, että asiantuntija on todellinen asiantuntija. Asiantuntijaksi voi jokainen kutsua itseään, "uskoo sen sitten ken tahtoo". Erilaisia sertifikaatteja on vaikka kuin paljon olemassa, mutta eivät ne kaikkea kerro.

Toiseksi, jokaisen maksajan roolissa olevan tahon tulisi olla terveellä tavalla hieman epäileväinen. Juristit kyseenalaistavat koulutuksensa perusteella asioita työkseen. Kyseenalaistaminen liittyy siihen, että mietitään etukäteen riskejä laadittaessa suunnitelmia ja sopimuksia. Yritetään keksiä, mitkä kaikki asiat voivat mennä pieleen ja huomioidaan ne sopimusehdoissa. Ja kyllähän melkein kaikessa voi epäonnistua. Jopa vesi on helppo keittää pohjaan. Rahoistaan pääsee myös eroon helposti tekemällä huonoja kauppoja.

Ennakointi on tärkeää, mutta niin on myös laadun ja riskien hallinta urakan aikana. Tätä varten hallituksella pitää käytössään olla kaikki sopimukset ja dokumentit. Hallituksen tulee olla ajan tasalla kaikista asioista. Pitää olla aktiivinen. Sopimuksia pitää päivittää tilanteiden muuttuessa. Sopimusten pitää olla tilaajan kannalta hyviä, kun asiaa katsotaan taloyhtiön perspektiivistä. Tässä tapauksessa hallitus aivan liikaa luotti siihen, että kyllä ammattilainen osaa.

Ei osannut, eikä välittänyt.

Käytännössä riskien minimointia tehdään työmaalla ratkaisemalla ongelmia kussakin yksittäisessä tapauksessa urakan eri vaiheissa. Tämä tarkoittaa käytännössä ennen kaikkea taloyhtiön hallituksen, konsulttien ja urakoitsijoiden edustajien ja muiden tahojen aktiivista vuorovaikutusta. Tarvittavan tiedon pitää kulkea: saatua informaatiota on ymmärrettävä ja osattava käyttää hyväksi. Kuulostaa helpolle, ja siinä sen vaikeus onkin.