Isännöintialan hinnoittelu sekä isännöintipalkkio

Isännöinnistä aiheutuvat kustannukset on sovittavissa sekä sisällöltään että laajuudeltaan yhteisessä tapaamisessa hallituksen ja potentiaalisen isännöintiyrityksen kanssa. Erillisessä isännöintisopimuksessa käsitellään yhdessä asiat, joita oletetaan ja halutaan isännöintiin kuuluvan.

Yleisistä sopimusehdoista voidaan poiketa, mutta silloin on kannattavaa sopia siitä erikseen kirjallisesti. Jotta kokonaisuus on toimiva sekä nyt että tulevaisuudessa, tulee molempien osapuolten välillä vallita luottamus siihen, että tuleva yhteistyö toimii. Mikäli puutteita tai toiveita muutokseen havaitaan puolin tai toisin, tulee siitä käydä keskustelua mitä ja miten asioita tulisi muuttaa.

Itse isännöintisopimuksessa sovitaan sekä hinnoitteluperusteet että kuukausittain veloitettavat palvelut. Mitä selkeämpi hinnoittelu on jo sopimusvaiheessa sitä pienemmällä todennäköisyydellä hintojen epäselvyyksiä joudutaan selvittelemään jälkikäteen.

Eri isännöintiyritykset tarjoavat asiakkailleen erilaisia palvelukokonaisuuksia. Jotta oikea yhteistyökumppani oman taloyhtiön kannalta löytyy, kannattaa esitettyjen palvelujen kattavuutta verrata siihen, mitä oma taloyhtiö tarvitsee ja kaipaa. Tässä kohtaa kannattaa myös huomioida mahdolliset tulevat korjaushankkeet. On selvää, että esimerkiksi kunnostushankkeiden aikana asiantuntijapalveluita voidaan joutua käyttämään perusarkea enemmän.

Taloyhtiön hallituksen jäsenten on suositeltavaa perehtyä isännöintitoimiston kanssa solmittuun sopimukseen. Näin on helpompi muodostaa selkeä kokonaiskuva siitä, mistä työtehtävistä isännöitsijä vastaa.

Hallituksen tehtävä on valvoa isännöitsijän toimintaa. Esimerkiksi isännöitsijän tehtäviin kuuluu taloyhtiön laskujen maksu, mutta hallituksen kuuluu käydä maksutositteet läpi määräajoin. Kyseessä ei ole epäluottamuslause, vaan aivan normaali toimenpide.

Kiinteistöliiton kyselyssä kävi ilmi myös se, että lähes puolessa vastaajayhtiöistä isännöitsijä saa maksaa kaikki laskut ilman erillisiä hallituksen hyväksymismenettelyjä. Käytäntönä alle puolessa yhtiöistä oli tapa, jossa isännöintiyritykselle itselleen suoritettavat maksut kulkivat hallituksen hyväksynnän kautta.

– Pelkästään inhimillisten erehdysten välttämiseksi olisi todella tärkeää, että ainakin kaikki arkirutiineista poikkeavat laskut kulkisivat myös hallituksen jäsenen tai puheenjohtajan kautta ennen maksamista, toteaa Kiinteistöliitto Uusimaan toiminnanjohtaja Mika Heikkilä.

– Erityisesti korjaushankkeisiin voi liittyä riskejä vääristä tai perusteettomista laskuista.

Taloyhtiöiden hallitukset ovat lisäksi avainasemassa siinä, millaisiksi isännöintipalkkiot voivat muodostua. Yleensä loppuvuoden aikana esille tulevat hinnankorotukset kannattaa tarkistaa ja käsitellä, eikä vain antaa asian olla automaattisesti. Hinnankorotus voidaan tässä yhteydessä mieltää hinnantarkistukseksi ja se on osapuolten välinen sopimusasia. Tarkistukset juontavat yleensä juurensa joko isännöintiyrityksen esitykseen korotuksesta tai indeksikorotuksesta.

Kyselyyn vastaajista 63 prosenttia ilmoitti, että heidän yhtiössään ei veloiteta prosenttiperusteisia isännöinnin palkkioita. Sen sijaan 32 prosenttia ilmoitti, että heidän taloyhtiössään tällaisia veloituksia on käytössä isommissa korjaushankkeissa ja reilut 4 prosenttia ilmoitti näitä olevan käytössä kaikissa palkkioissa. Prosenttiperusteinen isännöintipalkkio kasvaa korjauksen tai hankinnan arvon mukaan.

– Todella monet vastaajat olivat kirjoittaneet kitkerää palautetta prosenttipalkkioiden perusteettomuudesta ja epäreiluudesta. Heidän mukaansa korjaushankkeen laskua maksavan isännöitsijän työmäärä ei kasva sen mukaan, onko esimerkiksi pihan asvalttia hankittu sata vai tuhat neliötä. Prosenttiperusteisessa palkkiomallissa erillisveloitus saattaa tällaisessa tapauksessa kymmenkertaistua pelkästään hankinnan arvon vuoksi, toteaa Heikkilä.

Vain vajaa viidennes vastaajista oli tietoinen isännöintiyrityksen muiden palvelutuottajien kanssa tekemistä puite- tai yhteistyösopimuksista.

– Saatujen vastausten perusteella valtaosa taloyhtiöistä ei ole ymmärtänyt oikeuttaan saada tietää yhteistyösopimuksista, eikä isännöintiyritys ole viestinyt niistä asiakkailleen. Isännöintiyrityksen tulee aktiivisesti kertoa taloyhtiölle kaikista sellaisista yhteistyösopimuksista, joilla voi olla vaikutusta taloyhtiöiden asioiden hoitoon suoraan tai välillisesti, Heikkilä kiteyttää.

Palveluhinnasto on taloyhtiön sekä isännöitsijän välisen yhteistyön yksi avainasia. Isännöintipalkkioiden suuruudet tulisi olla taloyhtiön hallituksen hyväksymät. Lisäksi selkeät hinnoittelut sekä mahdolliset poikkeukset hinnastoon kannattaa pitää ajantasaisina ja hallituksen jäsenten sekä osakkaiden tiedossa.

Lähteet:
Kiinteistöliitto
Isännöintiliitto
Kiinteistöliiton tiedote