• Etusivu
  • Ajankohtaista

Viikon kysymys: Taloyhtiö ja kylpyhuoneen takaisin peruskuntoon saattaminen

Rakentajan toimitusKaupallinen yhteistyö Jurinet Oy
Julkaistu 30.01.2013Päivitetty 11.06.2014
Kerrostalo

Laitoimme sijoitusyksiömme myyntiin. Ostaja halusi kylpyhuoneen kosteusmittauksen. Mieheni kävi sen välittäjän kanssa tekemässä. Kosteutta löytyi suihkun alta, lattiakaivon ympäristöstä. Isännöitsijä oli tähän kohtaan n. 10 vuotta sitten vaihdattanut lattiamaton samalla repien ja takaisin liimaten seinämattoja. Nyt seinämatot hapsottivat alareunoista riskialttiisti, mutta seinissä ei kuitenkaan kosteutta löytynyt.

Soitin isännöitsijälle tilanteesta ja hän kävi, kun kerkesi paikalla. Hän mainitsi seinistä että nämäkin pitäisi vaihtaa mutta ei pitänyt ajatuksesta kylpyhuoneen takaisin peruskuntoonsa saattamisesta, jos vaikka uusi ostaja haluaa laatat. Sovimme kuitenkin, että kaikki kylpyhuoneen matot vaihdetaan kun lattia on kuivattu. Aika kului, isännöitsijä vitkutteli olemalla vastaamatta puhelimeen ja lupailemalla turhia. Nyt kuukausia myöhemmin tuli viesti että hän ja hallitus (joka on nähnyt valokuvia kylpyhuoneesta) ovat päättäneet olla laittamatta mattoja viitaten "huolimattomaan asumiseen". Tämä oli ensimmäinen kerta kun tällaisesta on ollut puhetta. Talo on rakennettu vuonna 1980, matot ovat alkuperäiset lukuun ottamatta huoltoyhtiön vaihtamaa puolikasta. Kylpyhuoneessa ei ole muuten tehty remonttia.

Meille olisi kelvannut vaikka muovimaton takaisinliimaus, mutta isännöitsijä revitytti seinämatot kun oli sovittu, että taloyhtiö laittaa uudet. Kuka matot ja työn maksaa? Onko mahdollista saada korvauksia mahdollisista menetetyistä vuokratuloista, yhtiövastikkeista ja ostajaehdokkaista?

Kysymys: Taloyhtiö ja kylpyhuoneen takaisin peruskuntoon saattaminen

Vastaus:

Kunnossapitovastuu määräytyy pääsääntöisesti asunto-osakeyhtiölain 4 luvun mukaan. Kunnossapitovastuun jaosta voidaan kuitenkin määrätä toisin yhtiöjärjestyksessä. Lain mukaan yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Eristeillä tarkoitetaan lämmön-, veden-, kosteuden-, höyryn-, palon- ja ääneneristeitä. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluu myös viallisista rakenteista aiheutuvien huoneiston sisäpuolisten vikojen korjaaminen yhtiössä sovittuun perustasoon, eli tasoon, jossa huoneisto on alunperin osakkaalle luovutettaessa ollut tai jonka yhtiö on myöhemmin korjausten yhteydessä tai erillisellä päätöksellä omaksunut. Työt tulee tehdä hyvän rakennustavan mukaisesti. Kunnossapitotyön toteuttaminen entisenlaista vastaavaksi voi viranomaismääräysten muuttumisen johdosta olla kiellettyä. Kunnossapitoa on myös siis töiden tekeminen korkeamman laatutason mukaisesti, jos se johtuu pakottavien viranomaismääräysten johdosta. Yhtiö ei siis voi noudattamaansa käytäntöön vedoten alittaa hyvän rakennustavan ja määräysten edellyttämää vähimmäistasoa.

Lattian alle tai seinän taakse tehtäviä nykyaikaisia vedeneristyksiä ei vielä 1980-luvulla tunnettu. Tuolloin muovimattoja saatettiin asentaa suoraan rakenteen päälle niiden toimiessa vesieristeenä/kosteussulkuna. Kysymyksestä ei tarkkaan ilmene miten remontti 10 vuotta sitten toteutettiin. Vaikuttaa kuitenkin siltä, ettei kylpyhuoneessa ole nykyaikaista vedeneristystä. Kysyjä ilmoittaa, että kosteusvahinko eristeiden puutteellisuudesta on jo aiheutunut. Tällaisen vahingon korjaaminen kuuluu asunto-osakeyhtiön vastuulle. Yhtiön vastuulle kuuluu suojata rakenteet, joka kysyjän tapauksessa tarkoittaa vähintäänkin ehjien muovimattojen asentamista. Märkätilojen vedeneristyksenä toimiva lattianpäällyste tai lattiapäällysteen alla oleva vedeneristys on ulotettava riittävän korkealle seinälle sekä liitettävä vedenpitävästi seinän vedeneristykseen estämään veden pääsy seinä- ja lattiarakenteiden sisään.

Mikäli asunto-osakeyhtiö ei korjausta tee, voi osakkeenomistaja teettää osakehuoneistossaan yhtiön kustannuksella sellaisen yhtiön vastuulla olevan kiireellisen kunnossapitotyön, joka on tarpeen lisävahingon välttämiseksi. Lisäksi osakkeenomistaja voi teettää kunnossapitotyön, jonka tekemättä jättämisestä aiheutuu osakkeenomistajalle vähäistä suurempaa haittaa ja jonka suhteen yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin. Riittävyyttä arvioitaessa otetaan huomioon työn laatu, osakkaalle aiheutuva haitta ja muut olosuhteet. Kunnossapitotyöstä vastuussa olevan yhtiön on korvattava työn teettämisestä aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kulut, joita ovat korjauskustannusten lisäksi vian selvittämisestä sekä suunnittelusta ja valvonnasta aiheutuvat kustannukset. Riitatilanteiden välttämiseksi kirjalliseen dokumentointiin valokuvin, suunnitelmin ja valvonta-asiakirjoineen kannattaa kiinnittää huomiota. Osakkeenomistajan tulee ilmoittaa teettämästään työstä etukäteen yhtiölle. Kysyjä kertoi, että muovimatot revittiin irti kun oli sovittu yhtiön vastaavan niiden uusimisesta. Kysymyksestä ei selviä oliko asiasta sovittu vain suullisesti. Yleisenä ohjeena mainittakoon, että reklamaatiot, vastuukysymykset, asioista sopimiset jne. kannattaa pyrkiä tekemään kirjallisesti, jolloin näyttöongelmat vähenevät.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön johdon on toimittava huolellisesti yhtiön etua edistäen. Hallituksen tehtäviin kuuluu mm. kiinteistön ja rakennusten asianmukainen järjestäminen. Hallitus on päätösvaltainen kun paikalla on yli puolet jäsenistä. Hallituksen päätös voi olla menettelyvirheen johdosta pätemätön, ja kysyjällä voi olla mahdollisuus ajaa kannetta pätemättömyyden toteamiseksi. Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle. Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava myös vahinko, jonka hän on tehtävässään muuten tätä lakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Vastuunsa välttääkseen hallituksen jäsenen tai isännöitsijän on osoitettava menetelleensä huolellisesti. Kysyjän tapauksessa isännöitsijän 10 vuotta sitten suorittama muovimattojen repiminen ja uudelleen kiinnittäminen kuulostaa kyseenalaiselta ja mahdollisesti korvausvastuun synnyttävältä. Korvausvastuun voi synnyttää myös hallituksen jäsenen tai isännöitsijän passiivisuus korjaustöiden aloittamisessa.

Yhtiön on korvattava vahinko, jonka yhtiö on myötävaikuttamalla tämän lain tai yhtiöjärjestyksen määräyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Yhtiö vastaa kunnossapitosäännösten rikkomisesta syntyneestä vahingosta, ellei se osoita toimineensa huolellisesti.

Osakkeenomistajan on korvattava vahinko, jonka hän on myötävaikuttamalla tämän lain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, toiselle osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Osakkaalla on velvollisuus hoitaa huoneistoa siten, että yhtiön vastuulla olevat osat eivät vaurioidu muuten kuin tavanomaisesta käytöstä aiheutuvan kulumisen vuoksi. Osakkaan pitää myös seurata yhtiön vastuulla olevien osien kuntoa ja ilmoittaa vioista. Kysyjän tapauksessa kylpyhuone on osittain alkuperäisessä 80-luvun kunnossaan ja osittain noin 10-vuotta vanha. Mattojen "repsottamisessa" kyse lienee vain asunnon normaaliin käyttöön kuuluvasta kulumisesta, ja 10 vuotta sitten tehdyn remontin laadusta, eikä "huolimattomasta asumisesta".

Päätöksenteko asiassa, joka koskee yhtiön oikeutta korvaukseen yhtiön johdolta tai osakkeenomistajalta, kuuluu yhtiökokoukselle. Myös yksittäisellä osakkeenomistajalla saattaa olla oikeus ajaa kannetta yhtiön hyväksi.

Vahingonkorvauskanne on nostettava kolmen vuoden kuluessa siitä, kun vahingonkärsijä on saanut tietää tai hänen olisi pitänyt tietää vahingosta ja siitä vastuussa olevasta. Vahingonkorvausvastuun edellytyksenä on, että vahinko on ollut ennalta arvattavassa syy-yhteydessä vahingonaiheuttajan toimintaan. Asunnon käytön estymisen johdosta aiheutuneet vuokratulojen menetykset voidaan katsoa välittömäksi vahingoksi. Yhtiövastikkeesta voi olla oikeus saada alennusta siltä osin kuin yhtiöltä on säästynyt kuluja huoneiston käytön estymisen vuoksi, esim. vesimaksu. Sen sijaan mielipahaan tai oletettuun myyntihintaan perustuva korvausvaatimus ei liene perusteltu. Vahingon tulee olla todellinen ollakseen korvauskelpoinen.

- Tämä vastaus on annettu vain kysymyksestä ilmenevien seikkojen perusteella ja tuntematta asiaan liittyviä yksityiskohtia. Vastauksessa ei näin ollen ole voitu huomioida kaikkia asian ratkaisuun vaikuttavia seikkoja.-

20129_32210.jpg

Kysy niin vastaamme -palvelu

Palstalla voit esittää joka torstai taloyhtiöön liittyviä kysymyksiä, joihin alan ammattilaiset JuriNet-asianajoketjusta vastaavat. Voit myös lukea jo esitettyjä kysymyksiä ja vastauksia. Kysymyksiin vastataan pääsääntöisesti yhden arkivuorokauden kuluessa.

Siirry Kysy niin vastaamme -palveluun

Henkilökohtaisia neuvoja lakiasioissa saat jättämällä yhteydenottopyynnön.

Jätä yhteydenottopyyntö lakimiehelle!

Lakikysymyksiin vastaa JuriNet-Asianajotoimistojen ammattilaiset.
Lakikysymyksiin vastaa JuriNet-Asianajotoimistojen ammattilaiset.

Aiemmin esitetyt viikon kysymykset:

Kaikki aiemmin esitetyt ja vastatut viikon kysymyksen löytyvät alla olevasta linkistä!

Viikon kysymykset!

Keskustele tämän viikkoisesta kysymyksestä!

Oletko tavannut vastaavaa omassa taloyhtiössäsi? Kuinka tilanne mielestäsi pitäisi hoitaa? Kirjoita kommenttisi!

Jurinet Oy
Ajankohtaista
viikon kysymys
Kiinnostuitko? Tilaa OMAtaloyhtiö-uutiskirje
Putkiremontti? Energiansäästö? Sähköautojen lataus? Talkoot? Mistä teidän taloyhtiössänne tällä viikolla puhutaan? Omataloyhtiö.fi-uutiskirje sisältää ajankohtaisia, sekä kyseisen viikon teemaan liittyviä artikkeleita. Tutustu muiden taloyhtiöiden projekteihin ja kokemuksiin, vertaile hankkeiden toteutuksia ja lopputuloksia ja laita talteen arvokkaat asiantuntijaohjeet. Olitpa aloitteleva hallituksen jäsen tai monessa marinoitunut isännöitsijä, voit olla varma, että Omataloyhtiö.fi:n uutiskirjeestä opit jotain uutta joka viikko.

Aiheeseen liittyvää

20236_82003.jpg
Voivatko hallitus ja isännöitsijä määrätä remonteista?
Voiko hallitus ja isännöitsijä määrätä taloyhtiön kaikkien asuntojen pesuhuoneisiin remontin sillä perusteella, että yhdessä asunnossa on jouduttu tekemään kosteusvaurion vuoksi remontti?Kerrostalo on rakennettu vuonna 1981 eikä ole kysymys esim. putkiremontin yhteydessä tehtävästä pesuhuoneiden saneerauksesta. Taloyhtiössä on tehty kosteuskartoitus, jonka mukaan esim. minun pesuhuoneessani ei havaittu kosteusongelmia. Mielestäni kyseinen remontointi on kylpyhuoneiden tasonparannusremontti ja sellaiseen remonttiin tuskin voi osakkaita pakottaa?
Katu, jossa on taloja rivissä
Avainten jakaminen?
Taloyhtiössämme uusittiin "pääovet" ja asuntoon liittyvän varaston ovet. Asennettiin kaksi lukkoa ja jaettiin kolme avainta/lukko eli 6 avainta asuntoa kohti. Asuntoja on kahden kokoisia. Nyt eräs asukas vaatii, että avaimia pitäisi jakaa taloyhtiön piikkiin asuntoneliöiden mukaan vedoten yhdenvertaisuuteen. Onko jossain määritelty jakoperusteita esim. asunnon koko/neliöt, asukkaiden määrä jne.?
20236_82003.jpg
Viikon kysymys: Yhtiöjärjestyksen muutoksesta erilliskorvaus isännöitsijälle?
Onko isännöitsijä oikeutettu perimään erilliskorvauksen yhtiöjärjestyksen muutoksien laatimisesta, kun muutostarve perustuu muuttuneeseen lainsäädäntöön (=muuttuneeseen asunto-osakeyhtiölakiin)?
20115_25991.jpg
Viikon kysymys: Talo tyhjillään - lämmitys pois päältä?
Kysymys:Tarkoituksena muuttaa kesäksi (kesä-heinä-elokuu) mökille. Talossamme on vesikiertoinen patterilämmitys (öljy). Onko viisainta ottaa kiertovesipumppu siksi aikaa pois vai antaa olla päällä? Edellisenä kesänä annoimme olla päällä ja kävimme noin kerran viikkoon katsomassa, että kaikki on kunnossa.
20238_82950.jpg
Viikon kysymys: Miksi kärhö ei kuki?
Miksi 3 v kärhö ei kuki, vain kasvaa valtavasti.
202112_74243.jpg
Maksaako taloyhtiö kylpyhuoneen haljenneen seinän korjaukset?
As Oy:n kylpyhuoneemme seinissä on kaksi pystysuuntaista halkeamaa. Halkeamat ulottuvat lattiasta kattoon ja aiheuttaja ilmeisesti rakenteiden liike (seinän runkomateriaali vaihtuu tässä kohdassa materiaalista toiseen). Hallituksen mielestä kunnossapitovastuu on osakkaalla (pintamateriaali), minun mielestäni yhtiöllä (ongelma rakenteissa). Seinässä on myös vesieriste, jonka kuntoa ei ole tutkittu.Kenen vastuulla vaurioiden selvitystyö on ja mitä on tehtävissä, jos yhtiö ei rakenteita korjaa? Talo on kerrostalo, joka on rakennettu 1999. Kuuluuko rakenteiden vaurioiden korjaus pintamateriaaleineen yhtiölle huolimatta rakennuksen iästä, jos vika löytyy rakenteista?Hallituksen viimeisin kanta: laatta kuuluu pintamateriaalina asukkaalle eikä yhtiö korjaa. Mielestäni yhtiö on väärässä. Täytyykö palkata juristi?

Luetuimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton

Uusimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton