Vuokraisinko asuntoni?
Omataloyhtiö.fi

Vuokraisinko asuntoni?

Jos olet joskus pohtinut asuntosi vuokraamista, olet saattanut huomata asian herättävän muitakin kysymyksiä kuin mistä löytyy vuokralainen tai miten laaditaan vuokrasopimus. Erityisesti, jos asunto on toiminut perheenne kotina, tulee miettineeksi, miten vuokralainen hoitaa asuntoa tai miten suojella asuntoa vahingoilta? Lähtökohtaisesti AHVL eli asuinhuoneistojen vuokrauksesta annettu laki suojelee heikompaa osapuolta, joka on aina vuokralainen.

Asunnon vuokraamisessa tuleekin panostaa vuokrasopimuksen laatimiseen ja muistaa erityisesti sen liitteet, kuten asunnon kunnon tarkastus, josta jää valitettavan usein pöytäkirja laatimatta. Kaikki kuitenkin lähtee vuokralaisen valinnasta. Siinä tapauksessa, että et käytä vuokravälittäjää, on muistettava pyytää vuokralaista toimittamaan ainakin luottotieto-ote. Vaikka varsinaisia vuokranmaksun laiminlyömisiä ei luottotieto-otteessa näkyisikään, luottotiedot kertovat kuitenkin hyvin pitkälle siitä, miten vuokralaisehdokas suhtautuu maksuvelvoitteisiinsa. Vuokralaisehdokas voi siis vaikuttaa hyvinkin lupaavalta, mutta kun selvität taustoja, voi selvitä jotakin yllättävää. Luottotietojen lisäksi voi kurkkaus Facebook-sivuille olla hyvä ajatus. Myös, jos vuokralaisehdokkaalla tuntuu olevan kova kiire asunnonhaussa, kannattaa selvitellä kiireen oikeaa syytä.

Perustellusta syystä lemmikkien
pitäminen voidaan kieltää vuokrasopimuksessa.
Perustellusta syystä lemmikkien pitäminen voidaan kieltää vuokrasopimuksessa.

Vuokrasopimus ja sen irtisanominen

Kun sopiva vuokralainen on löytynyt, laaditaan vuokrasopimus, joka on syytä tehdä poikkeuksetta kirjallisesti. Vuokrasopimus voi olla joko määräaikainen tai toistaiseksi voimassa oleva. On hyvä selvittää erikseen vuokralaiselle vuokra-ajan merkitys. Määrä-aikainen vuokrasopimus päättyy ilman irtisanomisaikaa, määrä-ajan päättyessä. Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus päättyy jommankumman sopimuspuolen irtisanoessa ja irtisanomisajan loputtua. Kun vuokralainen irtisanoo asuntonsa vuokrasopimuksen, on irtisanomisaika aina yksi kalenterikuukausi eli vuokrasopimus päättyy irtisanomiskuukautta seuraavan kuukauden viimeinen päivä.

Kun vuokranantaja irtisanoo vuokrasopimuksen, on irtisanomisaika kuusi kuukautta, jos sopimus on ollut voimassa vähintään vuoden. Jos sopimus on ollut voimassa vähemmän aikaa, on irtisanomisaika vuokranantajan puolelta kolme kuukautta. Vuokranantajan irtisanomisperuste ei voi olla hyvän tavan vastainen. Hyvän tavan mukaisia irtisanomisperusteita ovat esimerkiksi huoneiston ottaminen omaan tai perheenjäsenen käyttöön, asunnon myyminen tai sopimuksen ehtojen muuttaminen. Vuokralaisen sen sijaan ei tarvitse esittää irtisanomiselleen mitään perusteita.

Vuokran määrä ja vakuus

Vuokran suuruus on vuokranantajan ja vuokralaisen välinen sopimus. Muista kuitenkin vuokraa määrittäessäsi, että vuokran suuruus voi vaikuttaa vuokralaisen pysyvyyteen ja tuotottomat kuukaudet tulevat kuitenkin aina kalliiksi. Vuokran määrän sopimisen lisäksi on sovittava vuokranmaksun eräpäivä. Jos vuokralainen on oikeutettu asumistukeen, kannattaa vuokrasopimuksella sopia, että vuokralaisen saama asumistuki maksetaan suoraan vuokranantajan tilille (vuokralainen ilmoittaa asian asumistukihakemuksessa). Näin toimimalla varmistat saavasi ainakin osan vuokrasta vuokralaisen laiminlyödessä vuokranmaksunsa.

Vuokralaiselta kannattaa aina pyytää vakuus. Vakuus sekoitetaan usein ennakkovuokraan. Vakuus on vuokranantajalle maksettava vakuus, joka palautetaan, jos vuokralainen on maksanut vuokransa, palauttanut haltuunsa saamat avaimet ja asuntoa on hoidettu huolellisesti eikä laskutettavia korjaustöitä ole. Asuinhuoneistojen vuokrauksesta annetun lain mukaan vakuus saa olla enimmillään kolmen kuukauden vuokraa vastaava määrä. Usein vakuutena käytetään juuri tätä maksimimäärää. Erittäin suositeltavaa on myös laittaa vuokrasopimukseen ehto, joka velvoittaa vuokralaisen pitämään voimassa kotivakuutusta, joka sisältää vastuuvakuutuksen.

Järkevää on myös laatia asuinhuoneistosta kuntotarkastuspöytäkirja, jota mahdollisesti täydennetään valokuvilla. Kuntotarkastuksessa käydään koko asunto huoneittain läpi ja todetaan järjestelmällisesti sen kaikkien osien kunto. Tarkastuksen jälkeen molemmat sopimusosapuolet allekirjoittavat kuntotarkastuspöytäkirjan. Näin menettelemällä vältytään monilta turhilta riitaisuuksilta poismuuton yhteydessä. On hyvä muistaa, että vuokralainen ei ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu huoneiston käyttämisestä vuokrasopimuksessa mainittuun tarkoitukseen. Tavanomaisella kulumisella tarkoitetaan asunnon normaalia kulumista, ikääntymistä, joka syntyy pitkän ajan kuluessa, vähitellen. Asumisesta jää ajan kuluessa aina jälkiä. Vuokranantaja ei voi edellyttää, että asunto olisi vuokrasuhteen alussa ja lopussa täsmälleen samassa kunnossa.

Mikäli vaurio on syntynyt siksi, että materiaalia on käsitelty väärin (esim. liiallinen vedenkäyttö lattianpesussa) tai on laiminlyöty sen hoito kokonaan, ei syntynyttä vauriota kuitenkaan voida pitää tavanomaisena kulumisena. Kun tarkastellaan, onko kyse normaalista kulumisesta, on otettava huomioon vuokrasuhteen kesto (pitkän ajan kuluessa asunto luonnollisesti kuluu enemmän), asunnon ikä, pintamateriaalien laatu, mahdolliset remontit ja mm. asukkaiden lukumäärä.

Jos korvattavaa vuokranantajalle syntyy, on huomattava, että tällöinkin vuokralainen on vastuussa korjauskustannuksista vain tavanomaisen kulumisen ylittävältä osalta. Luonnollista kulumista ovat esimerkiksi huonekalujen (esim. sohvan) aiheuttamat painaumat ja värijäljet tai kulumajäljet. Luonnollista kulumista on myös kohtuullinen määrä jälkiä, jotka ovat syntyneet hyllyjen, julisteiden tms. kiinnittämisestä. Vuokralainen on kuitenkin velvollinen korvaamaan vuokranantajalle asuntoon kohdistuvat vahingot, jotka hän (tai hänen vieraansa) on aiheuttanut tahallisesti, laiminlyönnin tai huolimattomuuden seurauksena.

Remonttia, lemmikeitä ja järjestyshäiriöitä – taloyhtiöelämää

Entä, kun taloyhtiössä aloitetaan putkiremontti tai muu suurempi korjaustyö? Yleensä tässä kohdassa vuokralainen irtisanoutuu. Tiedota vuokralaista remontista heti, kun itse saat siitä tiedon ja keskustele vuokralaisen kanssa eri mahdollisuuksista. Vuokralaisella on asuntoon jäädessään joka tapauksessa oikeus vuokranalennukseen remontin ajalta. Mikäli asunnossa ei voida olleenkaan asua, ei myöskään vuokraa voida periä. Remontin lähestyessä istu siis vuokralaisen kanssa neuvottelupöytään ja yrittäkää löytää molempia tyydyttävä ratkaisu. Ratkaisuvaihtoehtoja on monia, asioista on vain syytä neuvotella hyvissä ajoin.

Miten tulisi suhtautua lemmikkien pitoon asunnossa? Jos et itse ole kovin eläinrakas, saattaa lemmikin asuttaminen tuntua vastenmieliseltä ajatukselta. Lemmikkieläinten pitäminen vuokrahuoneistossa on kuitenkin lähtökohtaisesti sallittua. Perustellusta syystä lemmikkien pitäminen voidaan kuitenkin kieltää vuokrasopimuksessa. Tällainen perusteltu syy voisi olla esimerkiksi asunnon käyttö ns. allergia-asuntona. Suositeltavin tapa olisi kuitenkin kirjata vuokrasopimukseen ehto, jonka mukaan lemmikin ottaminen huoneistoon edellyttää vuokranantajan erillistä kirjallista lupaa. Ehdotonta lemmikkikieltoa ei siis ole tarpeen asettaa (vrt. kultakala tai bernhardinkoira), vaan tässäkin käyttää maalaisjärkeä.

Järjestyshäiriötilanteet ovat ongelmallisia ja niiden selvittelyssä voi mennä aikaa. Vaikka olisit tiedottanut vuokralaista taloyhtiön järjestyssäännöistä (kuten hiljaisuuden alkamisesta) ja vuokralaisesi on kaikin puolin hoitanut aina asiansa kunnolla, ongelmia saattaa tulla. Yleensä ongelmat syntyvät varsin tahattomasti ja epähuomiossa. Esimerkiksi vuorotyötä tekevien myöhään illalla suihkussa käyminen voi aiheuttaa naapureiden mielestä harmia. Vuorotyöläisilläkin on kuitenkin oikeus hygieniaansa ja he saavat työvuoronsa päätteeksi käydä suihkussa – ja kyllä – myös vetää sen vessan yöllä. Jos saat ilmoituksen vuokralaisesi järjestyshäiriörikkomuksesta, älä hätäile, vaan selvittele asiaa rauhassa vuokralaisesi kanssa. Kyse voi olla myös perättömästä ilmoituksesta. Jos ilmoituksia alkaa kasaantua, kannattaa keskustella myös taloyhtiön isännöitsijän kanssa tilanteesta. Vuokranantajana sinun on hyvä pyytää häiriöstä ilmoittaneelta muistiinpanoja siitä, millaista häiriötä on tapahtunut ja milloin.

Mitä täsmällisemmän vuokrasopimuksen laadit, sitä pienemmäksi saadaan vuokraukseen liittyvät riskit. Esimerkiksi vuokralaisen häätämisprosessi voi olla erittäin pitkä, jos vuokralainen tuntee lain kiemurat. Vuokrasopimuksessa voidaan sopia lähes mistä tahansa, kunhan ehto ei ole kohtuuton tai hyvän tavan vastainen. Asuinhuoneistojen vuokrauksesta annetussa laissa on ehtoja, joista ei voida poiketa vuokralaisen vahingoksi. Esimerkiksi vuokralaisen irtisanomisaikaa ei voida sopimuksella pidentää. Kaikessa yhteydenpidossa vuokralaiseesi muista, että vuokraamasi asunto on nyt vuokralaisesi koti ja hänellä on siihen nyt vähintään yhtä suuri tunneside kuin sinulla. Näin toimimalla varmistat avoimen, pitkäaikaisen ja toimivan vuokrasuhteen.
 
Julkaistu
14.3.2016