Kuntoarvio kertoo taloyhtiösi korjaustarpeet
Omataloyhtiö.fi

Kuntoarvio kertoo taloyhtiösi korjaustarpeet

Taloyhtiön kiinteistöjen järjestelmällisen ja hallitun kunnossapidon edellytyksenä on tieto kiinteistön nykyisestä kunnosta sekä mahdollisimman luotettava arvio tulevista korjaustarpeista. Täysin huoltovapaita materiaaleja ei ole olemassakaan, vaikkakin toisten rakennusmateriaalien tekninen käyttöikä on pidempi kuin toisten. Säännölliset tarkastukset sekä oikein ajoitetut huoltotoimenpiteet lisäävät rakennusosien käyttöikää. Kuntoarvion ansiosta taloyhtiön on helppo ylläpitää näitä ennaltaehkäiseviä toimenpiteitä. Tässä tehtävässä myös taloyhtiön käyttö- ja huolto-ohjeella, tuttavallisemmin huoltokirjalla, on keskeinen asema. Hyvin ylläpidetyllä huoltokirjalla seurataan, valvotaan ja raportoidaan taloyhtiössä yhteisesti asetettujen tavoitteiden toteutumista.

Laskennallisen Kuntoarvion löydät täältä!

Välttämättömäksi tiedettyjen korjausten lykkääminen myöhempään ajankohtaan tarkoittaa yleensä korkeampia korjauskustannuksia myöhemmin tulevaisuudessa.
Välttämättömäksi tiedettyjen korjausten lykkääminen myöhempään ajankohtaan tarkoittaa yleensä korkeampia korjauskustannuksia myöhemmin tulevaisuudessa.

Hallituksen tehtävä

Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksen on vuosittain varsinaisessa yhtiökokouksessa (tilinpäätöskokous) esitettävä kirjallinen selvitys taloyhtiön kunnossapitotarpeista (eli kunnossapitotarveselvitys) ko. yhtiökokousta seuraavalle viidelle vuodelle. Tässä kunnossapitotarveselvityksessä tulee mainita myös jo tehdyt korjaukset. Selvitys on annettava kaikista toimista, jotka vaikuttavat olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin. Kunnossapitotarveselvityksen antaminen on taloyhtiön hallituksen keskeisimpiä tehtäviä. Selvitystä tulee päivittää ja seurata vuosittain, jotta osakkeenomistajat voivat varautua sekä korjaustöihin että niistä aiheutuviin kustannuksiin.

Asunto-osakeyhtiölaki ohjaa siis selvästi taloyhtiöitä suunnitelmalliseen kunnossapitoon ja tämä ihan syystäkin. Korjausten ennakoinnilla ja hyvällä suunnittelulla voidaan säästää jopa 30 prosenttia rakennuksen koko elinkaaren aikaisista korjauskustannuksista. Välttämättömäksi tiedettyjen korjausten lykkääminen myöhempään ajankohtaan tarkoittaa yleensä korkeampia korjauskustannuksia myöhemmin tulevaisuudessa. Korjaustapa muuttuu ajan myötä raskaammaksi ja ajan kuluessa ns. kevyt korjaus ei ole enää mahdollinen vaihtoehto. Taloyhtiöissä tuleekin sitoutua pitkäjänteisempään, suunnitelmallisempaan ja ennakoivaan kiinteistön kunnossapitoon. Suunnitelmallisen kiinteistönpidon avulla reaktiivisten (äkillisten, odottamattomien) korjausten tarve vähenee. Koska suurimmalle osalle taloyhtiöistä on laadittu kuntoarvio, mutta suurin osa niistä on jäänyt pöytälaatikkoon (Oikeusministeriön selvitys 2007), voisi kunnossapitotarveselvitys olla helpompi tie suunnitelmallisen kunnossapidon jalkauttamiseen.

Kunnossapitotarveselvityksen on tarkoitus herättää taloyhtiössä avointa keskustelua kunnossapidon suunnitelmallisuudesta. Tämähän vaikuttaa suoraan myös taloyhtiössä perittäviin yhtiövastikkeisiin. Kun suunnitelmallisuuteen on taloyhtiössä kiinnitetty huomiota, myös yhtiövastikkeet pysyvät tasaisina ja osakkaat tyytyväisinä. Kunnossapitotarveselvitystä tarkempi kuntoarvio on kuitenkin hyvä teettää ja arviojakson pituudesta huolimatta myös päivittää noin viiden vuoden välein.

Mikä kuntoarvio?

Taloyhtiön teettämästä kuntoarviosta on apua kunnossapitotarveselvityksen laatimisessa. Kuntoarvio on selvitys, jossa pääasiassa aistinvaraisesti, kokemusperäisesti ja ainetta rikkomatta selvitetään rakennuksen tai laitteen kunto ja korjaustarpeet. Kuntoarvioinnin perusteella laadittavaa kuntoarviota voidaan usein käyttää kunnossapitosuunnitelmaehdotuksen tai korjaussuunnitelman lähtötietona, joskus myös suoraan kunnossapitosuunnitelmaehdotuksena. Kuntoarviointi on varsinaisia kuntotutkimuksia suppeampi toimenpide. Ohjeet määrittelevät kuinka kuntoarvioijan tulee tarkastella kiinteistön energiataloudellista kuntoa, sisäolosuhteita, terveellisyyttä ja turvallisuutta. Lisäksi kuntoarviossa ehdotetaan tarvittavia korjaustoimenpiteitä.

Kuntoarvio antaa taloyhtiön päättäjille kattavan kokonaiskuvan kiinteistön kunnosta vähintään seuraavan 10 vuoden ajanjaksolle. Lähitulevaisuuden remontointitarpeet ovat luonnollisesti tarkempia kuin useiden vuoden päähän ulottuvat ennusteet. Kuntoarvioon yleensä liitettävä pitkä aikavälin kunnossapitosuunnitelma eli PTS kertoo myös korjausten suositeltavat ajankohdat (korjaustarpeen kiireellisyys) sekä päivän hintatasoon laaditun kustannusarvion arvioiduilla korjausmenetelmillä. Näin kuntoarvion pohjalta voidaan aloittaa remonttiin valmistautuminen eikä esimerkiksi rahoituksen hankintaa tarvitse jättää viime hetkeen.

Asiantuntijat yhteistyössä

Kuntoarvio syntyy kolmen asiantuntijan yhteistyönä. Rakennus-, lvi- sekä sähköalaan erikoistuneet asiantuntijat käyvät kohteen läpi ohjeiden (mm. KH-kortit) mukaan. Joissain tapauksissa myös hissiasiantuntija tarkistaa hissien kunnon. Kuntoarvioon ei sisälly tutkimuksia, vaan se perustuu aistinvaraisiin havaintoihin. Tarpeen vaatiessa tarkastajat voivat tehdä kevyitä mittauksia – aina kuitenkin ainetta rikkomatta. Mikäli jokin kohde vaatii muun alan asiantuntijan lausunnon, voivat varsinaiset tarkastajat suositella sen tarkastamista erikseen.

Asukkaat tietävät

Ohjeiden mukaan laadittava kuntoarvio räätälöidään kohdekohtaisesti, asiakkaan toiveet ja tarpeet huomioiden. Taloyhtiössä on hyvä toteuttaa asukaskysely ennen tarkastelun aloittamista. Esimerkiksi kerrostalossa tehty asukaskysely helpottaa arvion laadintaa huomattavasti. Kun asukkaat kertovat esimerkiksi mahdollisista lämpötilaongelmista, yhteistilojen toimivuudesta ja antavat parannusehdotuksia, saadaan aikaiseksi hyvinkin kattava kuntoarvio.

Tarkasta taloyhtiösi laskennallinen korjaustarve veloituksetta!

Omataloyhtiö.fi tarjoaa taloyhtiöille täysin veloituksettoman laskennallisen kuntoarvion. Arvio tulevasta korjaustarpeesta perustuu eri rakenneosien keskimääräisiin käyttöikiin. Syöttämällä taloyhtiösi perus- sekä rakennetiedot saat kätevän yhteenvedon ja työkalun korjaushankkeiden aikataulutukseen.

Näin Omataloyhtiö.fin kuntoarvio toimii

Syötä taloyhtiön perus- sekä rakennetiedot osa-alue kerrallaan. Kuntoarvio antaa automaattisesti asennusajaksi syöttämäsi rakennusvuoden, mutta mikäli jokin rakenneosista on peruskorjattu, katsotaan sen elinkaaren alkavan alusta. Syötä siis rakennusvuoden tilalle tällöin peruskorjausvuosi. Mikäli rakenneosalle on tehty mittava määräaikaishuolto kuten maalaushuolto tai vastaava, merkitse se kunnostusvuodelle varattuun sarakkeeseen. Syötettyäsi taloyhtiön rakennetiedot, saat eri rakenneosien oletettuihin keskimääräisiin käyttöikiin perustuvan arvion taloyhtiön korjaustarpeista. Kun taloyhtiösi kuntoarvio on valmis, on se myös tulostettavissa käteväksi yhteenvedoksi. Omataloyhtiö.fin tarjoama kuntoarvio on erinomainen tapa aloittaa ja ylläpitää suunnitelmallista kunnossapitoprosessia taloyhtiössäsi!

Korjaussuunnitelma taloyhtiön hallituksen käyttöön

Laskennallisen arvion jälkeen voidaan arviota täsmentää todellisten päätettyjen hankkeiden mukaiseksi. Kiinteistöt ovat yksilöitä ja rakenneosien vanheneminen on hyvin kohdekohtaista. Vahvistamalla korjaustarpeet laskennalliseen arvioon saa taloyhtiö käyttöönsä todellisen sekä päivitettävän korjaussuunnitelman. Suunnitelmallisuus korjaushankkeiden osalta kannattaa ottaa osaksi kiinteistön hallintastrategiaa. Omataloyhtiö.fi-palvelun avulla voit myös ottaa yhteyttä eri ratkaisuntarjoajiin, jotka kertovat lähestyvälle korjaushankkeelle kustannusarvion. Omataloyhtiö.fin laskennallinen kuntoarvio ei korvaa varsinaista ulkopuolisen asiantuntijan laatimaa kuntoarviota, mutta hallitukselle tämä kuntoarvio on erinomainen työkalu mm. vuosittaisen kunnossapitotarveselvityksen laatimiseen.
 
Julkaistu
11.4.2016