Elinkaaritaloudella keskeinen rooli kiinteistönpidossa

Julkisivukorjauksen ei tulisi olla pelkästään ulkokuoren esteettinen korjaus, vaan myös rakennusfysikaalisesti toimiva ja pitkäikäinen kokonaisratkaisu. Ojankosken mukaan korjausta suunniteltaessa tulisi arvioida ennen kaikkea uuden rakenteen elinkaari ja sen aikana rakenteelle kohdistuvat kunnostustarpeet, sekä mahdollinen arvon aleneminen. Mikäli korjausratkaisuksi valitaan pelkästään hinnan perusteella halvin vaihtoehto, voi se loppupeleissä muodostua em. tekijät huomioiden kiinteistölle tai yhtä hyvin osakkeenomistajallekin odotettua paljon kalliimmaksi – etenkin, jos huomioidaan korjausta varten otetun lainan takaisinmaksuaika.

Korjausratkaisun valinta tulisi aloittaa teknisen arvon pitkäaikaistarkastelulla. Rakennuksen teknisellä arvolla mitataan arvoa, joka saadaan, kun rakennuksen uudisarvosta vähennetään rakennuksen iän, käytön, kulumisen ja käyttökelpoisuuden alenemisesta johtuva arvo. Kiinteistön tekniseen arvoon vaikuttaa olennaisesti rakennuksen kunto sekä toisaalta suoritetut huolto- ja korjaustoimenpiteet. Esimerkiksi asuinkerrostalossa tekninen arvo tulisi pitää 60–70% yläpuolella. Teknisen arvon ylläpitämiseksi halutulla tasolla joudutaan kuitenkin tekemään erilaisia huolto- ja korjaustoimenpiteitä. Näistä toimenpiteistä aiheutunut korjausvelka tulisi kuitenkin pystyä maksamaan pois ennen seuraavia isompia korjaustoimenpiteitä ja niihin tarvittavaa lainanottoa, jotta kustannuskertymä ei pääse kasvamaan liian suureksi. Kaaviokuvasta selviää, miksi kestävä ja vähän huoltoa vaativa korjausratkaisu tulee pitkällä aikavälillä omistajalleen halvemmaksi kuin lyhytkestoinen, mutta halvempi ratkaisu.

Korjauksia ei aina voida toteuttaa pelkästään tulorahoituksella, vaan joskus joudutaan ottamaan myös velkaa. Korjaustoiminnan kautta ei tulisi kuitenkaan velkaantua liikaa. Mitä suuremmaksi korjausvelka ajan kuluessa kasvaa, sen vaikeampaa on sen takaisin maksaminen. Koska velan lyhennys sisällytetään vuokriin, jokainen varmasti ymmärtää, että liikaa ei vuokriakaan voida korottaa. VAV Asunnot Oy:llä isojen korjausten, kuten julkisivukorjauksen lainan takaisinmaksuaika on jopa 30 vuotta, joten korjatun rakenteen tulisi kestää ainakin tuon ajan, jotta uutta korjausvelkaa ei jouduttaisi ottamaan vanhan velan päälle. Muuten velan hoitaminen käy niin kiinteistön omistajalle kuin sen asukkaillekin entistä hankalammaksi.

– En tiedä, miettivätkö yksityiset osakkeenomistajat riittävästi näitä asioita korjaustoimenpiteitä suunnitellessaan, mutta ammattimaisen kiinteistönomistajan on pakko ajatella asioita järkevästi ja nimenomaan pitkällä tähtäimellä, toteaa Ojankoski.

– Ei pidä myöskään unohtaa usein toistuvista korjaustoimenpiteistä asukkaille aiheutuvaa häiriötä, eli jos selvitään harvemmilla korjauksilla, on se kaikkien etu.

– Pitkä elinkaari ja huoltovapaus ovat VAV Asuntojen näkökulmasta katsottuna tärkeimpiä kriteereitä, joita tarkastellaan päätöksiä tehtäessä. Esimerkiksi julkisivuille VAV on asettanut vähintään 60 vuoden elinkaaritavoitteen. Vantaan Kivistön alueella julkisivujen elinkaaritavoitteeksi on kaupungin taholta asetettu peräti 100 vuotta. Lyhyempiin elinkaaritavoitteisiin ei meillä ole kerta kaikkiaan varaa ja siksi emme ainakaan toistaiseksi ole valmiita esimerkiksi puurakentamiseen, toteaa Ojankoski.

– Hankintahinta toki ratkaisee, mutta ennen sitä tehdään laatupäätökset, eikä halvin materiaali saa olla yksinomaan määräävä tekijä hän jatkaa.

Korjauskohteiden osalta Ojankoski toi esille myös näkökulman, kannattaako rakennusta lähteä ylipäätään korjaamaan, vai tulisiko halvemmaksi purkaa vanha rakennus pois ja rakentaa tilalle täysin uusi talo. Tämä voisi olla usein kannattavampikin vaihtoehto, jos annettaisiin mahdollisuus esimerkiksi tonttitehokkuuden kasvattamiselle. Korjauskohteiden ohella myös uudiskohteissa tehdään ennen projektin liikkeelle lähtöä perusteellisen elinkaaritarkastelu. Tavoitteena rakennuskohteelle on aina mahdollisimman pitkä käyttöikä ja edulliset ylläpitokustannukset.

Kun tarkastellaan yleisesti Suomen olemassa olevaa rakennuskantaa, osoittaa se selkeästi, että tiili on yksi parhaiten kestävistä julkisivumateriaaleista, jollei kestävin. Tästä hyvänä esimerkkinä on esimerkiksi Helsingin vanha kaupunkikeskusta, jossa tiilitalojen ikä alkaa olla suureksi osaksi sadasta kahteensataan vuotta. Samaan aikaan kun julkisivumaalauksia tai rappauskorjauksia on jouduttu tekemään jo lukuisia kertoja elinkaaren aikana, ovat näiden vanhojen tiilitalojen julkisivut edelleenkin hyväkuntoisia ja kauniita. Tästä johtuen myös yhtiövastike tai vuokratasokin on tiilitaloissa pystytty pitämään pidempään vakaana. Vaikka julkisivumateriaalien kestävyydestä on tehty moniakin tutkimuksia, puhuvat käytännön kokemukset kuitenkin omaa kieltään. Tiili ei välttämättä ole hankintahetkellä halvin julkisivuvaihtoehto, mutta sitä se on varmasti pitkällä aikavälillä. Toki tiilijulkisivuissakin on ollut vaurioita, mutta useimmiten ne johtuvat 1960–80 luvulla tehdyistä vääräntyyppisistä rakenneratkaisuista.

Kestävien ja vähän huoltoa vaativien materiaalien ja rakenneratkaisujen käyttö lisää rakennuksen arvostusta, koska niiden tiedetään alentavan ylläpitokustannuksia ja yhtiövastiketta. Laadukkaasti toteutettu julkisivukorjaus nostaa lähes poikkeuksetta enemmän asuntojen arvoa kuin halvalla toteutettu vaihtoehto. Peruskorjauksessa on aina kyse myös kiinteistön arvon kohottamisesta. Juuri siksi uudeksi rakenneratkaisuksi ei pitäisi valita sellaista korjausvaihtoehtoa, jolla pidennetään julkisivun käyttöikää vain nimellisesti. Tällöin ongelman poistoa siirretään vain eteenpäin. Nykyaikainen leveällä ilmaraolla varustettu ja tiivislaastilla muurattu julkisivu on sekä kosteus- että ääniteknisesti korkeatasoinen ja samalla myös pitkäikäinen julkisivuratkaisu.

– Wienerberger Oy Ab tarjoaa laadukkaiden tiilituotteiden ohella myös monenlaista rakennusteknistä konsultointia, kun on kysymys tiilellä rakentamisesta. Olipa kyseessä uudis- tai korjauskohde, löytyy meiltä useimmiten ratkaisu niin julkisivu, katto- kuin maankatekorjauksiinkin, kertoo Wienerbergerin rakennustekninen johtaja Juha Karilainen.

– Olemme vuosien mittaan auttaneet niin suunnittelijoita kuin rakennuttajiakin sopivien teknisten ratkaisujen löytämisessä lukuisissa eri uudis- ja korjausrakentamishankkeissa. Tänä päivänä esimerkiksi julkisivurakenteiden kosteudenhallinta on noussut entistä tärkeämmäksi tekijäksi ja siihenkin meiltä löytyy erilaisia toteutusratkaisuja.

Tutustu Wienerbergerin tuotteisiin