Hankesuunnittelun merkitys talotekniikan peruskorjauksessa
Omataloyhtiö.fi

Hankesuunnittelun merkitys talotekniikan peruskorjauksessa

Putkiremontti, linjasaneeraus, talotekniikan peruskorjaus, LVIS-peruskorjaus. Korjausrakentamisen tämän hetken kuumalla perunalla on monta nimeä, sekä vähintään yhtä monta toteutustapaa ja -laajuutta.
Käytetäänpä mitä termiä tahansa, kyseessä on useimmiten laaja korjaushanke ja taloyhtiöissä usein se kaikkein laajin. Rakennushankkeen laajuus, monimuotoisuus ja korkea toteutushinta korostavat hankkeen perusteellisen suunnittelun tärkeyttä. Laajassa rakennushankkeessa suunnittelu on järkevää vaiheistaa, ja tämä pätee myös korjausrakentamiseen. Nykyisin onkin jo tavanomaista, että esimerkiksi putkiremontin suunnittelu on vaiheistettu erillisiin hanke- ja toteutussuunnitteluvaiheisiin.

Hankesuunnittelu selkiyttää mitä, miten ja millä kustannuksilla

Putkiremonttien valmisteluvaiheessa kannattaa aina teettää edes jonkintasoinen hankesuunnitelma. Ainoastaan siinä tapauksessa, että ollaan syystä tai toisesta pakotettuja korjaamaan tai uusimaan talotekniikkaa ja märkätiloja eriytetysti pieninä paloina, voi hankesuunnittelu joskus jäädä tarpeettomaksi.

Miksi näin? Koska hankesuunnitelma kertoo ja erittelee remontin mahdolliset toteutusvaihtoehdot, pääpiirteittäisen sisällön sekä arvion tulevista kustannuksista.

Putkiremontteja on monenlaisia ja sana putkiremontti sellaisenaan voi olla hyvinkin harhaanjohtava. Karkeasti sanottuna putkiremontti voi tarkoittaa vaikkapa vain vesijohtojen uusimista, tai toisaalta koko talotekniikan (vesi- ja viemäriputket, lämmitysjärjestelmät, sähkö- ja teletekniikka, ilmanvaihto) ja kylpyhuoneet kattavaa peruskorjausta – tai mitä tahansa yhdistelmää näiden väliltä.

Etenkin taloyhtiöissä käsitteen hämärtyminen on tavanomaista. Asiasta tulee monimutkaista useimmiten viimeistään, kun keskusteluun otetaan remontin toteutustapa ja laajuus, eli se kuinka ja millä menetelmillä mitäkin korjataan tai uusitaan.

Kun vielä otetaan huomioon kysymykset tulevan remontin kustannuksista sekä kohde- ja rakennuskohtaiset erot, ilman kunnollista selvitystä on mahdotonta tietää, mitkä toimenpiteet ovat tarpeellisia ja järkeviä kullekin kohteelle ja taloyhtiölle.

Ei siis ole ihme, että asia herättää paljon kysymyksiä ja hämmennystä, mutta hyvä ja riittävän kattava kohdekohtainen hankesuunnitelma selkiyttää vyyhdin.

Vesijohtojen ja viemärien kunto on
oltava selvillä hankesuunnitelmaa
laadittaessa.Vesijohtojen ja viemärien kunto on oltava selvillä hankesuunnitelmaa laadittaessa.

Avain onneen on riittävän laaja hankesuunnitelma

Koska putkiremontti usein taloyhtiön laajin, kallein ja pitkäkestoisin yksittäinen korjaushanke ja sillä tavoitellaan pitkää käyttöikää, hankesuunnittelun yhteydessä kannattaa huomioida pelkän talotekniikan sijaan koko kiinteistö.

Tämä voi kuulostaa äkkiseltään yliampuvalta tai turhalta, mutta asia on looginen ja sille on selkeä taloudellinen peruste: kaksi erillistä korjausta maksaa lähes poikkeuksetta enemmän kuin yksi isompi. Mikäli lyhyehkön aikaikkunan, esim. 3…8 vuoden, sisällä joudutaan tekemään kaksi erillistä korjausta, kustannukset kertaantuvat mm. suunnittelussa, rakennuttamisessa, valvonnassa ja työmaakustannuksissa. Lisäksi saatetaan joutua ottamaan kaksi erillistä ja päällekkäistä lainaa, jolloin myös käytön aikaiset kustannukset nousevat. Kaksi erillistä korjausta ja työmaata aiheuttavat luonnollisesti myös vähintään kaksinkertaisen haitan asumiselle.

Putkiremontin hankesuunnittelua ei siis voi tehdä liian kattavana, mutta sitä voi – ja kannattaa – rajata tapauskohtaisesti tilaajan tarpeiden ja kohteen korjaushistorian mukaan. Jos yhtiössä on esimerkiksi jo tehty joitakin talotekniikan remontteja tai jotkin osa-alueet on yhteisesti päätetty eriyttää putkiremontista, on hankesuunnitelmaakin luontevaa karsia niiltä osin.

Laajassakin hankesuunnittelussa on ymmärrettävä, että ani harva – jos mikään, – taloyhtiö voi korjata koko kiinteistöä kerralla ja selvät rajaukset on korjaukselle kyettävä tekemään. Hankesuunnittelu on kuitenkin oikea hetki tuoda esiin ja perustella myös muut kuin vain suoraan putkiremonttiin liittyvät korjaustarpeet.

Suunnitelman laajuus näkyy toki hankesuunnittelupalvelun hinnassa, mutta kyse on muutamista tuhansista euroista, joilla on merkittävä vaikutus tuleviin satojentuhansien tai jopa miljoonaluokan urakkahintoihin. Lisäksi satsaus hankesuunnitteluun avaa mahdollisuudet kiinteistön tilojen jalostukseen sekä yleisien toimintojen parannukseen mikä lisää asumisviihtyvyyttä ja nostaa kalliiden neliöiden käyttöarvoa.

Ilmanvaihtojärjestelmät ja niiden kunnostustarpeet ovat
olennainen osa putkiremontin
hankesuunnittelua.Ilmanvaihtojärjestelmät ja niiden kunnostustarpeet ovat olennainen osa putkiremontin hankesuunnittelua.

Jos korjaustarpeet eivät ole tiedossa, voi hankesuunnittelu jäädä vajavaiseksi

Hankesuunnitelman perimmäinen tarkoitus on siis tuoda tilaajalle esiin remontin erilaiset tekniset toteutusvaihtoehdot niin, että huomioon otetaan sekä taloudelliset rajoitteet että, toisaalta mahdollisuudet.

Hankesuunnitelma kyetään laatimaan parhaiten, kun siihen sisällytettävien järjestelmien ja rakenteiden tekniset korjaustarpeet ovat selvillä riittävällä tarkkuudella. Tällöin kullekin järjestelmälle voidaan antaa tutkimustietoihin perustuvat toimenpidevaihtoehdot ja odotettavissa olevat käyttöiät. Näin hankesuunnitelmaan ei jää vahingossa sellaisia vaihtoehtoja joille ei ole todellisia edellytyksiä, ja toisaalta myös kevyempien korjausten edellytykset on varmistettu.
Tyypillisesti seuraavat korjaustarpeet tulisi olla selvillä tai selvittää viimeistään hankesuunnitteluvaiheessa, ellei erityisiä rajauksia ole tehty:

– vesi- ja viemärijärjestelmien kunto kattavasti
– vesikiertoisen lämmitysverkoston kunto
– märkätilojen ikä ja nykyinen kuntotaso
– ilmanvaihtojärjestelmän kunto ja toiminta
– mahdollisten sadevesi- ja salaojajärjestelmien kunto
– olemassa olevien piirustusten ajantasaisuus ja soveltuvuus toteutussuunnitteluun.
Tavanomainen esimerkki korjaustarpeen selvityksestä on putkistojen kattava kuntotutkimus. Siitä saadaan perusteltua tietoa esimerkiksi viemärien soveltuvuudesta sisäpuoliselle saneeraukselle, pinnoitukselle tai ns. sukitukselle. Toisaalta sama tutkimus kertoo myös mahdolliset korjaustarpeet lämmitysverkoston osalta, joka tyypillisesti on huomattavasti pitkäikäisempi kuin vesi- ja viemäriverkostot.

Hyvän hankesuunnitelman tunnusmerkkejä:

– Kullekin käsitellylle järjestelmälle ja osa-alueelle on esitetty toteutusvaihtoehdot ja ne ovat huolellisesti perusteltuja.
– On suoritettu vaihtoehtojen keskinäinen vertailu sekä tekniikan että taloudellisuuden suhteen.
– Suunnittelija on tuonut esiin oman suosituksensa hankkeen kokonaissisällöstä perusteluineen.
– Osakkaat ovat tietoisia asioiden etenemisestä ja heidän mielipiteensä on huomioitu hankesuunnittelussa.
– Muita kuin välttämättömästi putkiremonttiin liitettäviä toimenpide-ehdotuksia on tuotu perustellusti esiin.
– Tilaaja kykenee siirtymään sujuvasti toteutussuunnitteluvaiheeseen ilman ylimääräisiä välivaiheita tai lisäselvityksiä riippumatta siitä jatkaako sama taho suunnittelijana hankkeessa.

Jätä yhteydenottopyyntö

Haluatko yhteydenoton Wise Groupin ammattilaisilta?

 
Julkaistu
6.3.2017