• Etusivu
  • Osakas

Mitä tehdä, kun osakkaat vastustavat taloyhtiössä akuuttia remonttia?

Rakentajan toimitusKaupallinen yhteistyö Jurinet Oy
Julkaistu 21.05.2018Päivitetty 03.09.2021
20219_72282.jpg

Keskityn kirjoituksessa siihen, voiko yhtiö päättää teettää korjauksia ilman yhtiökokouksen päätöstä, eli voiko vähemmistö osakkaista päättää tilata korjauksia yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluviin rakenteisiin. Toisin sanoen kyse on siitä, voidaanko yhtiössä päättää mittavista korjauksista, vaikka isompi osa osakkaista vastustaa niitä? Entä voiko osa osakkaista teettää itse korjaukset ja velkoa kustannukset yhtiöltä, jos taloyhtiö ei suotu sen korjausvastuulle kuuluvia rakenteita korjaamaan?

Tyypillinen tilanne

Meiltä kiinteistöjuristeilta pyydetään aika ajoin asiantuntijalausuntoja päätöksenteon perusteeksi tilanteeseen, jossa taloyhtiössä pitäisi tehdä korjauksia tai perusparannuksia. Tällöin osa osakkaista vastustaa korjauksia, vaikka niille olisi perusteltua tarvetta, koska rakennukset alkavat ikääntyä. Jos korjauksia ei tehdä, on vaarana usein, että korjauskustannukset vain nousevat ja rakennukset vaurioituvat lisää.

Olen törmännyt taloyhtiöihin, jotka ovat niin huonosti hoidettuja, että asunnot ja rakennukset ovat lähinnä purkukuntoisia. Tilanne on osakkaiden kannalta katastrofaalinen, koska asunnolla ei ole tällöin myyntiarvoa. Joskus kyse on ihmisten ymmärtämättömyydestä, joskus puhtaasti rahasta.

Ristiriitatilanne on tyypillisimmällään silloin, kun kyseessä on pienehkö taloyhtiö, jossa puolet on myöhemmin muuttaneita osakkaita ja loput lähes alkuperäisiä vanhempia asukkaita. Nuoremmat haluaisivat remontoida rakennusta, mutta vanhemmat osakkaat eivät, koska heillä ei ole taloudellisia mahdollisuuksia lyhentää remontin rahoittamiseksi kaavailtua yhtiölainaosuutta.

Näin se menee lain mukaan

Lain mukaan yhtiö vastaa taloyhtiön rakennusten kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Äänivaltaa yhtiössä käyttävät luonnollisesti osakkaat yhdessä, jollei päätösvaltaa laissa tai yhtiöjärjestyksessä ole uskottu yhtiön hallitukselle.

Yhtiökokouksen päätökseksi tulee ehdotus, jota on kannattanut yli puolet annetuista eli paikalla olevista äänistä, jollei laissa säädetä toisin. Äänten mennessä tasan ratkaistaan äänestys tällaisessa remonttikysymyksessä puheenjohtajan äänellä, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin.

20219_72283.jpg

Asunto-osakeyhtiölaki velvoittaa

Lain mukaan taloyhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Lisäksi vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä.

Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa. Yhtiön on pidettävä kunnossa rakennuksen ulkopinta myös parvekkeiden kohdalla. Jos yhtiö laiminlyö näitä velvollisuuksiaan, päästään ongelman ytimeen.

Jos yli puolet osakkaista (äänistä) vastustaa korjauksia, ei korjauksiin voida ryhtyä taloyhtiön toimesta. Toisaalta, kun päätetään peruskorjauksista ja remonteista, ei yleensä vaadita määräenemmistöpäätöstä. Toisin sanoen, jos yli puolet kannattaa korjausten aloittamista, asiasta voidaan tehdä päätös loppujen osakkaiden vastustamisesta huolimatta.

Käytännössä tällaisesta tilanteesta tekee hankalan se, että jos lopuilla osakkailla ei ole mahdollisuuksia lyhentää korjauslainaa, joutuu yhtiö taloudellisiin vaikeuksiin, ja lopulta yhtiö joutuu ottamaan osakkaiden huoneistoja hallintaan vastikkeiden maksuihin liittyvien laiminlyöntien vuoksi.

20185_53111.jpg

Entä hallituksen vastuu?

Lain mukaan hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallituksen on siis huolehdittava siitä, että rakennukset pysyvät kunnossa. Huolimaton hallitus ei huolehdi siitä, että taloyhtiö pysyy kunnossa.

Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän on huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle. Tällainen vahinko on esimerkiksi se, että joitain korjauksia ei ole tehty ajoissa ja sen vuoksi korjauskustannukset tuplaantuvat lisävahinkojen vuoksi.

Tulkintani on se, että jos hallitus on kertonut avoimesti yhtiökokoukselle, että olisi akuutti tarve tehdä korjauksia, mutta yhtiökokous päättää olla korjauksiin ryhtymättä, ei hallitus ole asiasta tietenkään vastuussa. Tämän jälkeen yksittäiset osakkeenomistajat voivat ryhtyä korjaustoimenpiteisiin tietyin edellytyksin.

Osakkeenomistajan teettämät korjaukset

Jos korjaustarve on akuutti, eikä yhtiökokous tai hallitus suostu korjauksia aloittamaan, voi osakas teettää ne. Lain mukaan osakkeenomistajan on ensin ilmoitettava yhtiölle sellaisesta osakehuoneiston viasta tai puutteellisuudesta, jonka korjaaminen kuuluu yhtiölle.

Osakkeenomistaja voi lain mukaan teettää yhtiön kustannuksella sen vastuulla olevan kunnossapitotyön yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa seuraavissa tapauksissa: jos kunnossapitovelvollisuuden laiminlyönti rajoittaa olennaisesti osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttöä ja jos yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin.

Toimien riittävyyttä arvioitaessa otetaan huomioon työn laatu, osakkeenomistajalle aiheutuva haitta ja muut olosuhteet. Tilanteen tekee haastavaksi lain sanamuoto, eli se, rajoittaako korjausten tekemättä jättäminen huoneiston käyttöä? Taloudellinen vahinko voisi olla yksi peruste, eli jos korjauksia ei tehdä, huoneiston arvo laskisi merkittävästi. Mutta rajoittaako se huoneiston käyttöä? Jos rajoittaa, on yhtiön korvattava osakkeenomistajalle työn teettämisestä aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kulut.

Tilanne on selvä, jos rakenteissa on kosteusvaurioita ja mikrobeja. Tällöin osakas voi teettää korjaukset yhtiön kustannuksella vetoamalla terveyshaittaan.

Osakkaan kannalta ironisen lohdullista on se, että lähes jokaisesta suomalaisesta vanhasta rakennuksesta löytyy mikrobeja, jos riittävän tarkasti tutkitaan. Tätä kautta peruste on korjauksen aloittamiselle yleensä löydettävissä silloinkin, kun taloyhtiö ei halua tehdä päätöstä korjauksesta. Jokainen tilanne on kuitenkin hyvin huolellisesti arvioitava myös oikeudellisesti.

Eräissä tapauksissa osakkaat voivat itse teettää korjaukset vastoin yhtiökokouksen päätöstä ja velkoa kustannukset yhtiöltä. Kokonaan toinen asia on se, pystyykö yhtiö maksamaan kulut osakkaille, jos osalla osakkaista ei olisi varaa lyhentää korjausvastikkeitakaan.

Teksti: Markus Talvio, OTM, toimitusjohtaja, JuriNet Oy

20154_42890.jpg

Pyydä apua lakimieheltä:

Kiinnostuitko? Jätä yhteydenottopyyntö

Antamasi tiedot välitetään artikkelissa mainitulle yritykselle jatkokäsittelyyn.

Jurinet Oy
Osakas
taloyhtiön hallinnointi
Kiinnostuitko? Tilaa OMAtaloyhtiö-uutiskirje
Putkiremontti? Energiansäästö? Sähköautojen lataus? Talkoot? Mistä teidän taloyhtiössänne tällä viikolla puhutaan? Omataloyhtiö.fi-uutiskirje sisältää ajankohtaisia, sekä kyseisen viikon teemaan liittyviä artikkeleita. Tutustu muiden taloyhtiöiden projekteihin ja kokemuksiin, vertaile hankkeiden toteutuksia ja lopputuloksia ja laita talteen arvokkaat asiantuntijaohjeet. Olitpa aloitteleva hallituksen jäsen tai monessa marinoitunut isännöitsijä, voit olla varma, että Omataloyhtiö.fi:n uutiskirjeestä opit jotain uutta joka viikko.

Aiheeseen liittyvää

Helsinki ylhäältä päin kuvattuna
Saako vesimittaria asentaa vain yhteen huoneistoon?
Voiko asennuttaa vain yhteen rivitalon vuorattuun huoneistoon vesimittaria? Muut 3 huoneistoa ovat omistuskäytössä. Uudet vuokralaiset käyttävät vettä mielestämme kohtuuttoman paljon.
Kerrostalo iltavalaistuksessa
Pitääkö kaikkien osallistua remonttikuluihin?
Rivitaloyhtiössämme täytyisi tehdä isompi remontti, koska on löytynyt kosteusvaurio alajuoksussa. Alakerran asuntoihin (ulkopuolelle) pitäisi tehdä korjaukset. Voivatko lain mukaan yläkerran asuntojen omistajat hylätä korjaukset? Siis niin, etteivät osallistuisi kustannuksiin? Kaikki muut remontit menevät osakemäärän mukaan.
17_P_31033.jpg
AS. Oy laki uudistuu heinäkuussa
Heinäkuun 1. päivänä tuli voimaan uusi asunto-osakeyhtiölaki. Ennalta uuden lain tiimoilta paljon puhuttaneita aiheita ovat mm. PTS-suunnitelmat, hallituksen vastuu sekä muutostöiden ilmoitusvelvollisuus.Yleistä:Asunto-osakeyhtiöihin sovelletaan uutta asunto-osakeyhtiölakia 1.7. 2010 alkaen.Asunto-osakeyhtiön osakepääoman tulee olla vähintään 2.500 €, joka on jaettava osakkeisiin. Osakkeella ei tarvitse olla nimellisarvoa, mutta se voidaan kuitenkin määrätä yhtiöjärjestyksessä.Tietyn huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet kuuluvat samaan osakeryhmään. Ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin, ovat osakkeet vapaasti ja ilman rajoituksia luovutettavissa edelleen.Osakkaat eivät ole henkilökohtaisesti vastuussa asunto-osakeyhtiön velvoitteista. Osakas on kuitenkin velvollinen maksamaan yhtiölle yhtiövastiketta, jonka määräämisperusteet on merkittävä yhtiöjärjestykseen.Uuden asunto-osakeyhtiölain voimaanpanosta on annettu erillinen laki. Sen 1 §:n mukaan pääsääntönä on, että uutta lakia sovelletaan myös ennen 1.7.2010 perustettuun asunto-osakeyhtiöön. Samalla on kumottu 17.5.1991 annettu asunto-osakeyhtiölaki (809/1991) siihen myöhemmin tehtyine muutoksineen.Lue lisää laki uudistuksista...Markku Asmala asianajaja, Pori Asianajotoimisto Asmala Härmäläinen Santavuo Oy www.ahslaki.fi
20226_78565.jpg
Tiesitkö, että putkiremontti vaikuttaa vakuutuksen hintaan?
Omakotitalossa ja taloyhtiössä asuvan vakuutuksissa on oleellinen ero. Omassa omakotitalokiinteistössään asuva vakuuttaa sekä rakennukset että irtaimiston. Osakeyhtiössä asuttaessa taloyhtiö sitä vastoin vakuuttaa kiinteistön ja asukas kotivakuutuksen myötä irtaimiston kiinteistön sisällä.
Taloyhtiö
Taloyhtiöiden osakeluettelon siirto huoneistotietojärjestelmään vuoden 2023 loppuun mennessä – asiantuntija kertoo miksi ja miten
Osakeluettelon siirto huoneistotietojärjestelmään on ajankohtainen aihe, joka koskettaa taloyhtiöitä, isännöitsijöitä ja osakkaita ympäri Suomen. Huoneistotietojärjestelmä on valtakunnallinen sähköinen rekisteri, johon kerätään tiedot taloyhtiöistä ja niiden osakehuoneistojen omistuksista, panttauksista ja rajoituksista.
parisunta istuu sohvalla ja katselee televisiota
Yhdellä laitteella helposti upea äänimaailma kotisohvallesi
Televisioiden omat kaiuttimet jättävät usein toivomisen varaa äänentoiston laadussa. Hyvän televisioäänen saavuttaminen vaatii usein tarkkaa harkintaa ja mahdollisesti ylimääräisiä laitteita, sillä televisioiden omat kaiuttimet ovat rajallisia monipuolisessa äänentoistossa. Hyvään äänentoistoon pyrkiminen saattaa vaatia useitakin erilaisia osia ja niiden lisäosia sekä rahaa.

Luetuimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton

Uusimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton