Hankkeisiin liittyviä esiselvityksiä/kuntotutkimuksia

Betonirakenteiden kuntotutkimukset ja niiden tarve Betonirakenteiden tekninen käyttöikä on 40…50 vuotta kun altistusolosuhteet ovat ns. normaalit. Tällaiset tai lievemmät olosuhteet vallitsevat lähes koko Suomessa. Betonirakenteisten parvekkeiden osalta tilanne on samankaltainen ja mikäli niihin ei ole koskaan asennettu vedeneristystä, korjaustarve voi tulla eteen jo ennen julkisivuja, etenkin säärasitukselle alttiissa ulokeparvekkeissa.

Virtuaalikohteen maalatut betonielementtijulkisivut sekä ulokeparvekkeet on siis arvioidun käyttöikänsä mukaan loppusuoralla, joka jo itsessään on hyvä peruste tarkemman tutkimuksen teettämiseksi. Tämä seikka oli mainittuna jo vuonna 2010 teetetyssä kiinteistön kuntoarvioraportissa. Myös näkyviä merkkejä on usein ilmaantunut jo tässä vaiheessa, niistä yleisimpiä ovat:
• betonirakenteiden halkeamat ja lohkeamat
• betoniraudoitteiden näkyvä ruostuminen
• maali- ja pinnoitevauriot
• betonin näkyvä rapautuminen
• elastisten saumojen ikääntyminen ja vauriot

Karkeasti jaoteltuna, sekä betonijulkisivuille että parvekkeille on olemassa kolme toisistaan selkeästi poikkeavaa korjaustapaa ja niiden erottaminen toisistaan vaatii riittävän tarkan kuntotutkimuksen. Kuntotutkimuksen ensisijainen tarkoitus on määritellä vielä korjaustarve ja sitä kautta mahdolliset pääpiirteittäiset korjaustavat.

Tutkimuksen tulos: pitkälle edennyttä rapautumista, raudoitteiden laajaa korroosiota ja lämmöneristeen vaurioita => kuntotutkimuksessa on suositeltu julkisivujen ulkokuorien purkamista sekä parvekkeiden peruskorjausta siten että kaiteet uusitaan.

Puhtaasti teknisesti ajateltuna puuikkunoita voi huoltaa ja korjata koko rakennuksen elinkaaren ajan, kunhan kunnostusväli on riittävän tiheä. Käytännössä kuitenkin ikkunoiden uusiminen tulee jossakin vaiheessa kokonaisuutena järkevämmäksi kuin niiden kunnostus. Näin voi käydä, mikäli ikkunat ovat jo laajalti vaurioituneet tai jokin muu hanke, esim. laaja julkisivukorjaus, puoltaa ikkunoiden uusimista.

Virtuaalikohteessa ikkunoiden ulkopuitteiden kunto on tarkastettu julkisivututkimuksen yhteydessä. Tässä yhteydessä todettiin, että ikkunatyyppi on kolmilasinen ja -puitteinen (MSK-ikkuna) maalattu puuikkuna. Ulkopuitteiden puuaines on alkanut halkeilla ja haristua, joskaan lahovaurioita ei vielä ollut havaittavissa. Lisäksi maali- ja saumavauriot ovat melko yleisiä. Tutkimuksen perusteella ikkunat olisivat olleet vielä teknisesti kunnostuskelpoiset tai niihin olisi voitu uusia pelkästään ulkopuite. Vuoden 2010 teetetyn kuntoarvion asukaskyselyissä oli jo kuitenkin ollut useita mainintoja ikkunoiden toiminnallisista (lukitus, tiiveys, käynti) puutteista, jotka ovatkin kolmipuitteisissa ikkunoissa varsin tavanomaisia.

Tutkimuksen tulos: Kun huomioitiin ikkunoiden kuntotaso, aiemmin raportoidut puutteet ja ongelmat sekä julkisivujen korjaustarve, päädyttiin suosittelemaan ikkunoiden uusimista nykyaikaisina puualumiini-ikkunoina.

Normaalin teknisen käyttöikänsä puolesta kumibitumikermipäällysteinen (huopa) pulpettikatto on lyhytikäisempi kuin julkisivut, parvekkeet tai ikkunat. Rakennusajankohdan perusteella alkuperäinen kate on ollut kaksikerroksinen ja jossain vaiheessa 1990-luvulla sitä on jouduttu korjaamaan. Vuoden 2010 kuntoarvioraportin perusteella korjaus on tehty lisäämällä alkuperäisen katteen päälle ohut mineraalivillakerros (ns. laakerointivilla) ja uusi kermi. Vesikaton kuntotutkimuksen ensisijainen tarkoitus oli selvittää, onko katto vielä järkevästi kunnostettavissa vai kannattaako jo varautua uusimiseen.

Kuntotutkimuksessa todettiin, että päällimmäinen kermi on alkanut halkeilla säärasituksen vaikutuksesta ja useat läpiviennit vaikuttavat aistinvaraisesti epätiiviiltä. Lisäksi havaittiin yksittäisiä vesi- ja ilmapusseja kermikerrosten välissä sekä vedenpoiston puutteita/vaurioita räystäskoruissa ja syöksyputkissa. Nämä vauriot itsessään eivät vielä edellytä vesikatteen täydellistä uusimista ja katon käyttöikää olisi ehkä mahdollista jatkaa uusimalla vain laakerointivilla ja päällimmäiset kermit sekä parantamalla vedenohjausta. Kuntotutkimuksen yhteydessä myös katon puiset alusrakenteet tarkastettiin yläpohjan matalasta ilmatilasta. Sen yhteydessä havaittiin, että paikallisesti vuotovesiä oli päässyt aikojen saatossa puurakenteisiin sekä yläpohjan lämmöneristeisiin aiheuttaen niiden vaurioitumista. Vaurioiden merkittävyyttä oli vielä lisännyt ilmatilan heikko tuuletus.

Tutkimuksen tulos: Kun oli todettu vesikaton koko muun ulkovaipan laajahko yhtäaikainen korjaustarve, ei vesikatteen kevyelle korjaukselle ollut enää teknisiä eikä taloudellisia perusteita. Näin ollen vesikatolle suositeltiin sen uusimista pääosin nykyisen kaltaisena kuitenkin parannetulla tuulettuvuudella. Nämä seikat mahdollistivat myös lisälämmöneristyksen asentamisen yläpohjan osalle ja julkisivukorjauksen vaikutukset räystäisiin voidaan huomioida kerralla.

Koska lähes kaikki ulkovaipan rakenneosilla on laajahko korjaustarve ja vielä samanaikaisesti, on suositeltavaa teettää kevyt hankesuunnittelu ennen siirtymistä toteutussuunnitteluun. Hankesuunnittelun lopputulemana voisi olla kustannustehokas yhdistelmä:

• julkisivujen ulkokuori ja lämmöneristys puretaan ja asennetaan tuulettuva levyverhousrakenne tai vaihtoehtoisesti eristerappaus
• ikkunat uusitaan nykyaikaisina puualumiini-ikkunoina(MSE)
– HUOM! Halutaanko ennakoida IV-remonttia lisäämällä korvausilmantuloa! se on huomioitava tässä vaiheessa, ei vasta putkiremontissa!
• parvekelaatat peruskorjataan ja vedeneristetään, parvekekaiteet uusitaan lasitetuiksi teräskaiteiksi
• vesikate- ja yläpohjan lämmöneristeet uusitaan kokonaisuudessaan – varauduttava siihen, että IV-koneet voidaan uusia vaivatta myöhemmin

Märkätilakartoitus
Kun laajempi putkiremontti on näköpiirissä arviolta noin seuraavan 10 vuoden aikana, on aloitettavat tarkemman ajankohdan määrittely, jotta korjaus osataan ajoittaa oikein. Yksi remontin ajoittamiseen olennaisesti liittyvä seikka putkistojen lisäksi on märkätilarakenteen koko taloyhtiön tasolla. Märkätilarakenteiden laajalti heikentynyt kunto voi toimia täysin linjasaneerauksen ajankohdan määrittävänä tekijänä, sillä putkien uusiminen edellyttää usein märkätilarakenteiden laajaa korjausta (rakenteissa kulkevat vesijohdot, vesi- ja lämpöjohtojen läpiviennit sekä välipohjarakenteissa olevat viemärit ja lattiakaivo). Tätä seikkaa silmällä pitäen oli 2010 kuntoarviossa suositeltu märkätilojen kuntotason kattavaa kartoitusta.

Märkätilojen kuntokartoituksen yhteydessä saadaan kartoitettua kuntotason lisäksi myös tilojen ikäjakauma. Kartoituksen yhteydessä havaittiin laajaa hajontaa tilojen korjaushistoriassa ja sitä kautta myös vaurio- ja puutehavainnot olivat kirjavia. Merkittävimmät toistuvat puutehavainnot olivat pintamateriaalin vauriot ja tartunta, kohonneita pintakosteuslukemia rakenteissa, sekä ilmanvaihdon puutteellisuus. Alkuperäisten tilojen voidaan suoraan sanoa ylittäneen teknisen käyttöikänsä, sillä niissä on alkuperäisenä lattiapäällysteenä ja vedeneristeenä muovimatto.

Tutkimuksen tulos: Noin 30 % tiloista alkuperäisiä ja vain 2 tilaa saneerattu 2010 jälkeen. Akuutissa korjaustarpeessa olevia tiloja ei havaittu, mutta tulevaa putkiremonttia ei ole märkätilojen vuoksi mahdollista lykätä ja sen yhteydessä suositellaan saneeraamaan kaikki kiinteistön märkätilat.

Jos putkivuotojen tai kuntoarvion pohjalta remontti näyttää ajankohtaiselta, kannattaa teettää putkiston tarkempi kuntotutkimus, kuten vuoden 2010 kuntoarviossa oli suositeltukin. Kuntotutkimuksessa selvitetään yksityiskohtaisesti putkiston kunto ja korjaustarpeet. Näiden tietojen pohjalta voidaan määrittää, millä aikataululla putkiremonttiin ryhdytään ja miten se toteutetaan. Putkistojen kuntotutkimus päätettiin tehdä laajana, tutkimus kattaa lämmitys- ja käyttovesiputket sekä jäte- ja sadevesiviemärit.

Tutkimuksen tulos: Sinkityssä kylmävesiputkistossa havittiin syviä syöpymiä, käyttöikää jäljellä 1-3 vuotta. Kuparisissa käyttövesiputkissa havaittiin kohtalaista syöpymää ja alkavia pistesyöpymiä, käyttöikää jäljellä 3–5 vuotta. Valurautaisessa viemäriputkistossa havaittiin paikoin lievää syöpymää ja pohjaviemärissä painumia, käyttöikää jäljellä 3–5 vuotta. Lämmitysverkossa ei havaittu merkittäviä puutteita, käyttöikää jäljellä >10 vuotta.

LVIS-peruskorjaus-/parannus ja ulkovaippakorjaus ovat selkeimpiä ajankohtia vaikuttaa kiinteistön energiatalouteen sen elinkaaren aikana. Yleisesti ottaen ympäristöministeriön asetukset ohjaavat minimitasoja rakennusten energiatehokkuudessa ja niitä sovelletaan korjausrakentamisessa. Merkittävimmät energiatehokkuuden parannusmahdollisuudet kiinteistössä liittyvät lämmöneristykseen, vuotoilmaan, ilmanvaihtoon, käyttöveden sekä lämmityksen energiatehokkuuteen. Verrattaessa 1970-luvun rakennuksia nykypäivään, on ilmanvaihdon energiatehokkuus merkittävin ja kustannustehokkain yksittäinen parannuskohde, etenkin kun kohteessa on koneellinen poistoilmanvaihto.

Tästä johtuen päädyttiin yhtenä vaihtoehtona harkitsemaan ilmanvaihdon energiatehokkuuden parantamista kyseiseen kiinteistöön. Tällöin parannuskeinoksi valikoituu poistoilman lämmöntalteenotto (PILP). Lämmitykseen (käyttöveden ja lämmitysverkoston) käytetyn energian kustannus on myös merkittävä ja sen energiatehokkuutta parantaakseen päädyttiin toisena vaihtoehtona tarkastelemaan maalämmön mahdollisuutta ja energiataloudellisuutta. Laskennan tuloksena, jotka perustuvat toteutuneisiin lämmityskustannuksiin, korolliseksi takaisinmaksuajaksi saatiin 12–16 vuotta ilmanvaihdon lämmöntalteenotolla ja 11–15 vuotta maalämmöllä.

Putkiremontin suunnittelu voidaan nykypäivänäkin tehdä tehokkaasti normaalien kaksiulotteisten tasokuvien (2D) avulla, eikä 3D-tietomalli ole välttämätön, joskin monimutkaisissa kohteissa hyödyllinen. Huolimatta suunnittelun tavasta, on äärimmäisen tärkeää, että suunnittelu tehdään olemassa olevan, ei siis alkuperäisen, tilanteen pohjalta. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että kaikki mahdolliset märkä- ja wc-tiloihin sekä keittiöihin liittyvät muutostyöt tulisi olla päivitettynä suunnittelun pohjana käytettävissä piirustuksissa. Virtuaalikohteemme osalta oli kuitenkin tiedossa, että vain hyvin vähäisiä muutostöitä oli aikojen saatossa tehty. Näin ollen taloyhtiö päätti, että uudet pohjapiirustukset piirretään puhtaaksi alkuperäisten pohjalta ja tiedossa olleet muutokset sekä taloyhtiön yleiset tilat käytiin erikseen mittaamassa ja päivitettiin piirustuksiin.

Kohteen rakennusajakohdan mukaisesti asbesti- ja haitta-ainetutkimus on lakisääteisesti tehtävä ennen urakan aloitusta. Tässä tapauksessa taloyhtiö oli päättänyt teettää sen ennen toteutussuunnittelua, sillä tutkimuksen yhteydessä tehtävistä rakenneavauksista saataisiin arvokasta lisätietoa myös suunnitteluun. Haitta-ainetutkimuksen yhteydessä saatiin todennettua mm. alapohjarakenne sekä välipohjarakenne märkätilan puolelta. Lisäksi samassa yhteydessä tehtiin rakenneavaukset muutamaan alkuperäiseen putkihormiin ja saatiin lopullinen varmistus sille, että uuden vesijohdot ja viemärit eivät mahtuisin alkuperäiselle paikalleen.

Tutkimuksen tulos: Joudutaan varautumaan laajoihin asbestipurkuihin sekä märkätiloissa, keittiöissä sekä yleisissä tiloissa.

Rakennus on loivassa rinteessä ja etenkin ylärinteen puolella on havaittu kellarin sisäseinässä monin paikoin paikoittaisia maalivaurioita. Osana putkistojen kuntotutkimusta päätettiin teettää myös salaojien sisäpuolinen kuvaus järjestelmän kunnon sekä sijainnin ja laajuuden kartoittamiseksi. Samassa yhteydessä tehtiin muutamia koekuoppia sokkelin vierustalle, joista havainnoitiin vierustäytön (maa-aineksen) laatua sekä perusmuurin (sokkelin maapinnan alapuolisen osan) vedeneristystä.

Tutkimuksen tulos: Salaojat ovat vanhaa ruukkuputkea, osa kaivoista ei näkyvissä, linjoissa sortumia sekä tukoksia. Lisäksi mittausten perusteella salaojituksen korkoasema on jäänyt rakennusvaiheessa hieman liian ylös. Perusmuurissa on vedeneristys, mutta se on tehty bitumisivelyllä ja sen eristävyys on ajan saatossa heikentynyt merkittävästi. Salaoja- ja kuivatuskorjausta suositellaan harkinnanvaraisesti putkiremontin yhteyteen tai vaihtoehtoisesti omana hankkeenaan yhdessä pihakorjausten kanssa.

Teksti: Kari Uusikukka, Sitowise

As.oy Remontti-Mallinnuksen esittely

Osa 1. Meille tulee remontti - hui kauhistus
Osa 2. Hallituksen kokouksia
Osa 3. Esiselvityksiä/kuntotutkimuksia
Osa 4. Julkisivu- ja vesikattoremontti
Osa 5. Ongelmia ilmanvaihdossa?
Osa 6. Ikkunoiden ja ovien vaihto
Osa 7. "Putkiremontti"
Osa 8. Uudet keittiöt putkiremontin yhteydessä
Osa 9. Ilmanvaihtoremontti
Osa 10. Sähköremontti
Osa 11. Pihakorjauksen suunnittelu
Osa 12. Piha- ja julkisivuvalaistus energiatehokkaaksi
Osa 13. Lämmitysremontti
Osa 14. Järjestys varastoihin