"Putkiremontti"

Tarve LVIS-peruskorjaukselle, tai puhekieleen vakiintuneelle termille "putkiremontille", ilmenee yleensä sen kautta, että jokin vahinko ja/tai ongelma on ilmennyt. Tästä usein hallitus saa sysäyksen korjausprosessin käynnistämiseen.

Korjausprosessin käynnistäjä voi olla viemäritukos, jota joudutaan avaamaa putkimiesten toimesta tai vaikkapa vesivahinko, joka aiheutuu vesiputkien ruostumisesta. Joskus kyseessä on vedeneristyksien riittämättömyydestä tai jopa puuttumisesta johtuva kosteusvaurio, joka on voinut piilevästi muhia rakenteissa jo pitkänkin aikaa. Yhteistä näille kaikille on se, että "tarttis tehrä jotain", mutta mitä sitten pitäisi tehdä ja mikä on järkevää?

Lain vaatiman asbesti- ja haitta-ainekartoituksen lisäksi on hyvä teettää muitakin esiselvityksiä. Koko kiinteistön korjaushistoria on hyvä tietää ja käydä läpi. Esiselvityksiin luetaan kaikki tulevaa taloteknistä peruskorjausta palvelevat tutkimukset ja selvitykset.

Viemäriputkien kunto on selvitettävä huuhtelemalla, pesemällä ja kuvaamalla verkosto. Jos kyseessä on valurautaviemärit, mitataan alkuperäistä rakennetta vastaavan materiaalin jäljellä oleva paksuus. Tarvittaessa voidaan myös määritellä tarkemmin valmistus-/seosmateriaali, jos kyseessä on muoviviemärit. Näiden tietojen perusteella voidaan uusimisen ohella arvioida vaihtoehtoisten kunnostusmenetelmien (sukitus, pinnoitus) mahdollisuudet.

Vesiputkien kunto kartoitetaan ottamalla röntgenkuvat vesijohdoista, jotka kertovat pistemäisen syöpymisen tilanteen putkissa sekä, kuten viemäreissä, mittaavat olemassa olevan alkuperäistä rakennetta vastaavan materiaalin kerrospaksuuden.

Asbesti- ja haitta-ainekartoitus pitää teetättää joka tapauksessa ennen korjaustöiden aloittamista, joten se kannattaa tehdä ajoissa. Monesti teetetään koko kiinteistöä koskeva kartoitus, jossa selviää kaikki haitta-ainepitoiset materiaalit. Tämä on hyvä vaihtoehto sen takia, että valitaanpa mikä korjausmenetelmä tahansa, millä korjauslaajuudella tahansa, niin työturvallisuus ja kustannukset sekä aikataulut näiden haitta-aineiden purkamiseen tulee huomioitua jo suunnitteluvaiheessa.

llmanvaihtohormien kunto on hyvä selvittää. Kun tiedetään, onko hormeissa tukoksia tai osittaisia sortumia/halkeamia, on ne helppo tarvittaessa korjata osana remonttia täsmällisesti, kun tiedetään niiden tarkka paikka ja mitä pitää tehdä. Lisäksi näiden hormien tarkka fyysinen koko on hyvä tietää, jos päädytään sellaiseen korjausvaihtoehtoon, että olemassa olevia hormeja ei tarvita enää ilmanvaihdon käyttöön. Tällöin tilaa voidaan hyödyntää muun talotekniikan asennusten reittinä.

Osakas-/asukaskysely on tärkeä apuväline. Kysymällä asukkailta tämänhetkisestä tilanteesta, saadaan monta kertaa hyviä ja täsmällisiä tietoja; miten ilmanvaihto toimii, onko kesällä liian kuuma ja talvella liian kylmä vai onko tilanne jopa päinvastoin. Lisäksi kyselyissä kannattaa tiedustella yhteiskäyttötilojen "toimivuudesta". Onko tarpeeksi tilaa polkupyörien ja lastenvaunujen säilytykselle? Halutaanko isommat varastokomerot kellariin?
Nämä toiveet otetaan suunnitteluvaiheessa huomioon ja pyritään mahdollisuuksien mukaan toteuttamaan.

Rakenneavauksia kannattaa myös teetättää. Kun tiedetään tarkasti, mitä materiaalia, missä ja kuinka paksulti materiaalia on, niin sitä tarkempia suunnitelmia saadaan laadittua.

On olemassa myös muita, tarkentavia selvityksiä. Näitä kannattaa teettää tarpeen mukaan, jotta lähtökohta seuraavaan vaiheeseen eli hankesuunnitteluun on selkeämpi. Kokeneet rakennuttajakonsultit/projektipäälliköt osaavat tarkastella kokonaisuutta, joten oikean henkilön valintaan kannattaa panostaa.

Hankesuunnittelu on tärkeä, ellei tärkein vaihe hankkeen suunnittelukokonaisuuden osalta. Hankesuunnitelmassa päätetään valittu vaihtoehto, jolla kiinteistön korjausta lähdetään tarkemmin suunnittelemaan detaljitasolle asti. Hyvässä hankesuunnitelmassa tarkastellaan kaikki mahdolliset korjausvaihtoehdot kustannus- ja aikatauluarvioineen.

Yleensä vaihtoehtoja löytyy keskimäärin kolme kappaletta, joista jokainen käsitellään tarkasti infotilaisuudessa hankesuunnittelijoiden toimesta läpi. Kun nämä vaihtoehdot voidaan perustella oikeilla, ajantasaisilla tiedoilla kiinteistön ns. tämän hetkisestä tilanteesta, voivat osakkaat päättää yhtiökokouksessa parhaan vaihtoehdon omalle kiinteistölleen.

Tämä päätös valitusta vaihtoehdosta antaa tarkahkot raamit varsinaiselle toteutussuunnittelulle, jossa ei voida poiketa merkittävästi hankesuunnitteluvaiheessa valitusta. Hankesuunnitteluun kannattaa valita kokeneet tekijät, joilla on näkemystä ja kokemusta eri tyyppisistä ja eri ikäisistä rakenteista, jotta kokonaisuus tulee huomioitua.

Toteutussuunnitteluvaiheessa on hyvä pitää infotilaisuuksia asukkaille ja osakkaille, jotta tieto perustason ratkaisuista on tarkemmin tiedossa kaikilla. Kun jo tässä vaiheessa osakkaat tietävät, mitä on urakan aikana tulossa, auttaa se heitä valmistautumaan niin henkisesti kuin mahdollisten asumisjärjestelyjen osalta ja mahdollisten omakustanteisten remonttitoiveiden kanssa. Rakennuttajakonsultti/projektipäällikkö on apuna tilaajan ja suunnittelijoiden välisenä asiantuntijana.

Nykyään on laaja valikoima erilaisia urakkamuotoja: perinteinen kokonaisurakka, KVR-/ST-mallit, allianssi-mallit ja näiden variaatiot. As.oy-kohteissa ylivoimaisesti käytetyin hankemuoto on edelleen kokonaisurakka. Se on selkeä ja helposti hallittavissa oleva kokonaisuus, jossa siis as.oy:llä on vain yksi sopimuskumppani eli pääurakoitsija (päätoteuttaja).

Valmiiksi laadituilla suunnitelmilla kilpailutetaan urakoitsijat ja tarjouksessa saadaan urakalle hinta ja aikataulu; niin kokonaisurakan osalta kuin huoneistokohtainen ja mihin aikahaarukkaan missäkin huoneistossa työt tehdään. Kun neuvotellaan ja keskustellaan urakan kilpailutusvaiheessa vain yhden tahon kanssa, ovat vastuunjaot ja -rajat selkeitä.

Urakoitsijavalinta tehdään yhtiökokouksessa, jonka aluksi kerrotaan kilpailutuksesta ja perustellaan, miksi kyseistä urakoitsijaa esitetään tekijäksi hankkeelle. Rakennuttajakonsultti/ projektipäällikkö on tässäkin apuna tilaajan ja suunnittelijoiden välisenä asiantuntijana.

Kun varsinaisiin korjaustöihin päästään, on hyvä varautua siihen, että jotain joudutaan kuitenkin tekemään hieman eri tavalla kuin on suunniteltu.

Kun kyse on korjausrakentamisesta, jossa suunnitelmat tehdään pääsääntöisesti rakenteita rikkomatta, joudutaan olettamaan, että rakenteet ovat siinä kunnossa ja sitä materiaalia kuin esimerkiksi alkuperäisissä suunnitelmissa. Joskus kuitenkin tulee vastaan tilanteita, että näin ei valitettavasti ole. Tällaisissa tilanteissa korostuu se, että on vain yksi taho, jonka kanssa ratkotaan yhdessä näitä haasteita. Mutta mitä tarkemmin on suunniteltu ja selvitetty suunnitteluvaiheissa, sitä vähemmän näitä yllätyksiä tulee vastaan.

Hyvin (esi)selvitetty ja hanke- sekä toteutussuunniteltu kokonaisuus onnistuu yleensä ilman aikataulun ja budjetin ylityksiä.

Kokouksia hankkeen läpiviemiseksi pidetään lukuisia. Hankesuunnittelu- ja toteutussuunnitteluvaiheessa pidetään tarvittava määrä kokouksia, 2–5 kpl, hankkeen vaiheesta ja ratkaisuista riippuen. Taloyhtiön hallitus ja mahdollinen osakkaiden ns. remonttiryhmä ovat aktiivisessa roolissa yhdessä rakennuttajakonsultin/projektipäällikön kanssa, jotta kokonaisuus saadaan vastaamaan tilaajan tahtotilaa.

Urakointivaiheessa työmaakokouksia pidetään 2–3 viikon välein, joissa vaikutetaan ja päätetään "akuuteista" korjaustyöhön liittyvistä asioista. Tiedottaminen osakkaille ja asukkaille on ensiarvoisen tärkeää kokonaisuuden kannalta. Kun tiedetään mitä ollaan kulloinkin tekemässä, milloin ollaan tekemässä ja miksi ollaan tekemässä, niin saadaan kaikille mielenrauhaa tämän ehkäpä taloyhtiöiden raskaimman prosessiin läpikäymiseksi.

As.oy Remontti-Mallinnuksen esittely

Osa 1. Meille tulee remontti - hui kauhistus
Osa 2. Hallituksen kokouksia
Osa 3. Esiselvityksiä/kuntotutkimuksia
Osa 4. Julkisivu- ja vesikattoremontti
Osa 5. Ongelmia ilmanvaihdossa?
Osa 6. Ikkunoiden ja ovien vaihto
Osa 7. "Putkiremontti"
Osa 8. Uudet keittiöt putkiremontin yhteydessä
Osa 9. Ilmanvaihtoremontti
Osa 10. Sähköremontti
Osa 11. Pihakorjauksen suunnittelu
Osa 12. Piha- ja julkisivuvalaistus energiatehokkaaksi
Osa 13. Lämmitysremontti
Osa 14. Järjestys varastoihin