Case 2: Ennakointi riitojen välttämisessä

Case 2: Ennakointi riitojen välttämisessä

Artikkeli perustuu Markus Talvion luentosarjaan ja on lyhennelmä isosta kokonaisuudesta.

Ostetaanko "sika säkissä"?

Riidat johtuvat käytännössä aina siitä, että hankittu kohde ei olekaan sellainen kuin sen ymmärrettiin olevan, eikä kumpikaan kaupan osapuolista tiennyt tai ymmärtänyt tätä. Vasta kaupanteon jälkeen ilmenee seikkoja, joita aletaan kutsua oikeudellisesti ”virheiksi”. ”Virhe” on seikka, joka ei ole sopimuksen sisältämä ominaisuus.

Kaupan kohteen ominaisuudet tulee siis selvittää ennen kauppaa, jolloin ne eivät ole ”virheitä”, koska ne ovat osapuolten tiedossa kauppaa tehtäessä. Kaikkien pitäisi ottaa virheet ja puutteet huomioon kohteen hinnassa tai jättää kohde kokonaan niiden vuoksi ostamatta. Jälkeenpäin, kun ongelmia aletaan selvittää ja riitatilanteita sovitella, kyse on hinnanalennuksesta, kaupan purkamisesta tai kauppahinnan palauttamisesta.

Jotta voitaisiin ennakoida mahdollisia ongelmatilanteita, tulisi sekä ostajien että myyjien tiedostaa osapuolten oikeudet ja velvollisuudet. Asuntokauppalaki, eli asunto-osakkeiden ja muiden asuinhuoneistojen hallintaan oikeuttavien yhteisöosuuksien kauppaa säätelevä laki käsittää sekä uuden asunnon kauppaa että käytetyn asunnon kauppaa koskevat säädökset. Maakaaresta löytyy kiinteistöjen ja niiden määräosien ja määräalojen kaupat, vaihdot ja muu luovuttaminen. 

Velvollisuus ennakkotarkastukseen

Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Jos ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa.

Toisaalta, ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.

Selonottovelvollisuus

= Hankittavaan kohteeseen on perehdyttävä huolellisesti. Huolimaton asioiden selvittäminen saattaa aiheuttaa puhevallan menettämisen.
Ei riitä, että kohteessa teetetään kuntokartoitus ja luotetaan sen perusteella siihen, että kohde on kaikilta osin kunnossa, etenkin jos kaikkea ei ole voitu edes tarkastaa. Olisiko erityisiä syitä selvittää rakennuksen vaurioita myös vielä tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä käyttäen?
Vanhaa taloa ostettaessa sisältyy siihen monia riskejä, jotka toteutuessaan aiheuttavat ongelmia ja riitoja. Kuka kantaa lopulta vastuun riskistä?


Kuntotarkastus kaupan kohteeseen

Jos kuntotarkastuksessa suositellaan lisätutkimuksia, ne on tehtävä, jos halutaan välttää mahdollinen riidan syntyminen ja oma vastuu.
Jostain syystä näitä lisätutkimuksia ei yleensä tehdä, vaan lisätutkimusten sijaan tehdään kauppa ja eletään sinisilmäisesti hyvässä uskossa.

  • Sillä, kuka tutkimuksen tekee ja laatii siitä raportin, on olennainen merkitys.
  • Sillä, miten ja mitä tutkitaan ja mitä jätetään tutkimatta, on vielä suurempi merkitys.
  • ”Ei erityistä aihetta epäillä muuta tai tarkastaa tiedon paikkansa pitämistä”.

KKO 2019:16 - Erityinen selonottovelvollisuus

KKO katsoi, että ostajien kohteesta saamat tiedot ovat olleet sisällöltään sellaisia, että ne ovat antaneet ostajille erityisen syyn edellyttää tavallista perusteellisempaa tarkastusta rakennuksen alapohjan kunnon selvittämiseksi tarvittaessa rakenteita rikkovin menetelmin.
Ostaessaan saamistaan tiedoista huolimatta kiinteistön edellyttämättä lisätutkimuksia ostajat ovat ottaneet riskin siitä, että alapohjassa voi olla merkittävästikin kiinteistön asumiskäyttöön vaikuttavia ja mittavia korjauksia edellyttäviä vaurioita.

Alapohjan rakenne ja lahovauriot olisivat tulleet ilmi, jos alapohjan kuntoa olisi selvitetty lisätutkimuksin ennen kauppaa, eikä vasta kaupanteon jälkeen. Ostajat eivät näin ollen voi laissa tarkoitettuna laatuvirheenä vedota alapohjan lahovaurioihin ja sen rakenteesta annetun tiedon virheellisyyteen.

Kanne hylättiin.


…ostajat eivät ole pelkästään raportissa alapohjarakenteesta olevien mainintojen perusteella voineet olettaa, että yli viisikymmentä vuotta vanhassa rakennuksessa olisi asianmukaisesti toimiva tuulettuva alapohja, joka estäisi rakennuksen perustuksiin valuvaa vettä kastelemasta lattiarakenteita.

…Ostajat eivät ole voineet tehdä alapohjarakenteesta saamansa tiedon perusteella sellaista johtopäätöstä, että alapohjan tarkastamattomassa osassa ei voisi olla rakennuksen asuinkäyttöön vaikuttavia vaurioita ja että kuntotarkastusraportissa suositellut lisätutkimukset olisivat tarpeettomia.

Lisätutkimusten avulla alapohjan rakenteesta olisi saatu todenmukainen tieto.


Tiedonantovelvollisuus

Asunnossa on virhe mm. jos:

  • se ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
  • myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle tiedon sellaisesta asuntoa koskevasta erityisestä seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja perustellusti saattoi olettaa saavansa tiedon ottaen huomioon hänen mahdollisuutensa havaita kyseinen seikka 12 §:ssä tarkoitetussa asunnon tarkastuksessa, myyjän tietoisuus ostajan asettamista erityisvaatimuksista sekä muut seikat, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; TAI

jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja, asunnossa on virhe myös

  • jos myyjä on ennen kaupantekoa jättänyt antamatta ostajalle sellaisen asuntoa koskevan tiedon, jonka hän asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun asetuksen mukaan olisi ollut velvollinen antamaan, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
  • Myyjä ei täytä tiedonantovelvollisuuttaan sillä, eikä vapaudu vastuusta sillä, että kohteessa teetetään kuntotarkastus, josta muka selviää kaikki kaupan kohteen ominaisuudet ja riskirakenteet.
  • Tiedonantovelvollisuus vs. ”salainen virhe” - Kiinteistönkaupassa salainen virhe on virhe, josta ei ole ollut tietoa ennen kauppaa. Ostajalla ei ole oikeutta saada vahingonkorvausta salaisen virheen perusteella – Kuntotarkastus ja lisätutkimukset?

Kauppakirjan ehtojen merkitys ja tärkeys

”Myydään sellaisena kuin se on.”
”Myyjä ei vastaa mistään virheitä ja puutteista, jotka mahdollisesti kaupanteon jälkeen ilmenevät.”
”Kohde myydään purettavaksi.”

Eskaloituminen ja riidan juridisoituminen -Lähteekö mopo käsistä?

Tuomioistuinprosessissa on tyypillistä, että osapuolten oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut ovat huomattavasti suuremmat kuin ”virheen” korjauskustannus olisi ollut.

  • Sopiminen on sen vaikeampaa mitä enemmän riitely on tullut jo maksamaan. ”Looser pays attorney fees”.
  • Korvaako oikeusturvavakuutus?
Oikeudenkäynnin lopputulos; esimerkkitapauksessa kustannukset olivat huikeat:

Korjauskustannukset eli hinnanalennus 27 500 €
Omat oikeudenkäyntikulut 21 350 €
Todistajanpalkkiot ja asiantuntijalausunnot 5 600 €
Vastapuolen oikeudenkäyntikulut 24 500 €
Menetetty työaika ja stressi, oma terveys ja paha mieli

Riitojen sopiminen ja sovittelu

Riitojen sopimisen edut

  • Helposti saavutettavissa.
  • Mahdollisuus sopia itse ja päättää sovinnon sisällöstä.
  • Mahdollista saavuttaa mahdollisimman edullinen lopputulos molempien osapuolten kannalta vrt. tuomio eli prosessitotuus.
  • Kustannukset
  • Nopeus ja kesto
  • Yksinkertaisempi hallita.
  • Osapuolten sitoutuneisuus saavutettuun ratkaisuun hyvä.
  • Haluttaessa verrattavissa oikeusvaikutuksiltaan tuomioon.
Edellytykset riidan sopimiselle
  • Osapuolten aito halu ratkaista asia.
  • Sen hyväksyminen, ettei kumpikaan voita.
  • Taloudelliset resurssit
  • Sovittelijan rooli tuomioistuinsovittelussa.
  • Asiamiesten eli juristien ammattitaito
Sovittelun epäonnistuminen
  • Sovittelu päättyy, kun toinen tai molemmat osapuolet eivät enää halua jatkaa.
  • Tuomari voi lopettaa sovittelun silloin kun hän havaitsee, ettei sovinnolle ole tosiasiassa edellytyksiä.
  • Sovittelun epäonnistuttua osapuolet voivat halutessaan viedä asian tuomioistuimeen.
  • Jos oikeudenkäynti on jo vireillä, sitä jatketaan.

Käräjäoikeudessa ratkaistun riita-asian sovittelu on mahdollista myös uudestaan hovioikeudessa tai vasta ensimmäisen kerran hovioikeudessa


Tarvitsetko juridista konsultointiapua?
​​​​​​​Jätä yhteydenottopyyntö

”Onko sinulla asia, johon tarvitset juridista apua?” – Liittyipä se henkilökohtaisiin asioihin, yrityksen tai taloyhtiön päätöksentekoon tai riitatilanteisiin. JuriNet on sinua varten!

Jokainen ihminen, yhteisö ja yritys on tärkeä JuriNetille. Toiminnan lähtökohtana on, että jokainen ansaitsee sellaisen juristin hoitamaan omaa asiaansa, jonka käytöstä ei aiheudu kohtuuttomia kustannuksia, mutta jonka osaaminen ja asiantuntijuus on vakuuttavaa.

JuriNet palvelee Suomessa valtakunnallisesti. Päätoimipaikka sijaitsee Helsingissä ja sivutoimipaikat ovat Hämeenlinnassa ja Tampereella.

Miksi siis valita JuriNet?

  • Asiointi on helppoa, mutkatonta ja turvallista!

  • Arvot ovat JuriNetille kaikki kaikessa, yritys toimii luottamuksellisesti, tehokkaasti ja vastuullisesti. JuriNet panostaa AINA asiakkaan kannalta parhaaseen lopputulokseen.

  • JuriNet tarjoaa maksuttoman alkuneuvottelun, jos asia ei johda toimeksiantoon.

  • JuriNet on valtakunnallisesti verkostoitunut eri alan asiantuntijoiden kanssa.

  • Suomen Yrittäjien valtakunnallinen kumppani kaikissa lakiasioissa.


Omataloyhtiö.fi
Julkaistu
11.11.2019