Omataloyhtiö.fi

Vastuunjakoa ei tunneta taloyhtiössä riittävästi

Vastuunjaosta taloyhtiössä on annettu selkeät ohjeet

Kunnossapitovastuun jakautumisesta taloyhtiöissä on annettu selkeät ohjeet. Silti kysymyksiä siitä, kuka on vastuussa taloyhtiön rakennuksen tai piha-alueen tietyn osan kunnostamisesta tai vian korjaamisesta, syntyy verrattain usein. Vastuun jakautumista ja asunto-osakeyhtiölakia, johon jako perustuu, ei tunneta läheskään aina riittävän hyvin.

Avaa taloyhtiön vastuunjakotaulukko tästä.


Vastuunjako taloyhtiöissä aiheuttaa kysymyksiä

Kenen on vastuu? Kuka korvaa? Miten toimia? Näihin kysymyksiin törmätään huomattavan usein taloyhtiöissä. Omataloyhtiö.fin Kysy, vastaamme –palsta antaa täysin veloituksetonta apua taloyhtiöitä koskeviin lakiteknisiin kysymyksiin. Joka viikko otamme vastaan viisi lakiasioihin liittyvää kysymystä.

Lue kysymyksiä taloyhtiön vastuunjaosta...

tai

Jätä kysymyksesi tästä...


Vastuunjakotaulukosta punainen lanka

Vastuunjaosta voidaan aina määrätä yhtiöjärjestyksessä, mutta pääperiaatteet vastuunjakoon löytyy asunto-osakeyhtiölaista. Vastuunjaon pääsäännön mukaan osakkeenomistajan kunnossapitovastuulla on osakehuoneistonsa sisäosat. Sisäosilla ei tarkoiteta huoneistossa olevia kantavia rakenteita, niihin kuuluvia eristeitä eikä myöskään yhtiön vastuulla olevia rakennuksen teknisiä ns. perusjärjestelmiä. Asunnon seinien sisäpuolella olevat osat, kuten sisärappaukset, tasoitepinnat ja sisäpuoliset maalaukset ovat osakkaan vastuulla, kun taas ulkopuolella olevista osista, kuten vesikatosta, ulkoseinistä sekä ylä-, ala- ja välipohjista vastaa yhtiö. Vastuunjako ratkaistaan aina ensisijaisesti asunto-osakeyhtiölain pohjalta.

Periaatetta, jonka mukaan osakas vastaa huoneiston sisäpuolella olevista osista ja taloyhtiö muista, noudatetaan myös ovien ja ikkunoiden eri osien osalta. Ulko-oven ja ikkunoiden huolto- ja korjausvastuu riippuu siten siitä, mistä oven tai ikkunan osasta on kysymys. Postiluukku, ulko-oven nimikilpi sekä ulko-ovien ja parvekeoven lukot ovat taloyhtiön vastuulla. Vain turvalukosta huolehtiminen on osakkaan vastuulla, jos tämä asentaa sellaisen ulko-oveensa. Ovensuljin, ovisilmä ja varmuusketju ovat huoneiston sisäpuolisina tai rakenteisiin kuulumattomina osina aina osakkaan vastuulla.

Rivitaloissa myös osa pihan vastuusta on osakkaalla.
Rivitaloissa myös osa pihan vastuusta on osakkaalla.

Osakkaan vai taloyhtiön vastuulla - miten on turvalukon osalta?

Turvalukon saa asentaa ulko-oveen yhtiön hallituksen luvalla. Koska sen asentamista pidetään kuitenkin turvallisuussyistä aina suositeltavana, ei hallituksella ole tavallisesti syytä puuttua jälkikäteen sellaisiinkaan asennuksiin, joihin osakas ei ole hankkinut asianmukaista lupaa. Avain kannattaa antaa jonkun taloyhtiön edustajan hallintaan, sillä vaikkei sen luovuttamiseen olekaan suoraa velvollisuutta, osakas vastaa vahingoista, joita hätätilassa voi aiheutua siitä, jos avainta ei ole eikä asuntoon päästä mitenkään sisälle.


Onko putket taloyhtiön vastuulla?

Paljon kysymyksiä aiheuttavat vesi-, viemäri- ja vesilämmityslaitteet, joista toiset ovat osakkaan ja toiset taloyhtiön vastuulla. Kylpyhuoneessa osakas vastaa pesu- ja suihkualtaista sekä kylpyammeesta. Myös käsisuihkuletkun kunnosta huolehtiminen kuuluu osakkaalle. Samoin pesukoneen letkut ja pesukoneen liittäminen ovat osakkaan vastuulla. Sitä vastoin yhtiön asennuttamat vesihanat, wc-istuin kokonaisuudessaan sekä mahdollisista viemäritukoksista ja putkistovuodoista huolehtiminen kuuluvat taloyhtiön vastuulle. Taloyhtiöllä on vastuu myös märkätilojen vesieristeistä.
 

Aidan rakentaminen rivitalo-osakkeeseen ei välttämättä onnistu.
Aidan rakentaminen rivitalo-osakkeeseen ei välttämättä onnistu.

Vesilukkojen ja lattiakaivojen puhdistus kuuluu osakkaalle, mutta korjaus ja uusiminen taloyhtiölle. Samalla logiikalla jakautuu vastuu myös mm. ilmanvaihtolaitteiden ja hormien kohdalla: siinä missä ilmanvaihdon perussäätö, ilmanvaihtokanavat ja hormien puhdistus kuuluvat taloyhtiölle, osakas vastaa poistopuhaltimesta, liesituulettimesta ja poistoventtiilien puhdistamisesta. Samoin ilmanvaihdon suodattimien puhdistus ja uusiminen kuuluu osakkaalle. Sitä vastoin poistoventtiilien korjaus ja uusiminen on taloyhtiön vastuulla.



Vastuunjako piha-alueilla erottaa rivitaloyhtiöiden säännöt kerrostaloista

Rivitalossa, toisin kuin kerrostalo-osakeyhtiössä, vastuu jakautuu myös piha-alueilla. Siinä missä huoneiston ulkopuolinen kunnossapitovastuu yleensä kuuluu yhtiölle, osakkeenomistajalle kuuluu rivitalossa tämän omassa hallinnassa olevan rajatun piha-alueen kunnossapito.

Nurmikon ja muiden pienempien istutusten kunnossapito osakkeenomistajan hallitsemalla alueella kuuluu hänelle itselleen. Muunlaista vastuunjakoa tässä asiassa olisikin vaikea ajatella, sillä onhan omassa hallinnassa olevan pihan tunnuttava ”omalta”.
Yhtiö vastaa rakennuksen ulkopinnoista. Parvekkeen lasittamiseen on haettava yhtiöltä lupa.
Yhtiö vastaa rakennuksen ulkopinnoista. Parvekkeen lasittamiseen on haettava yhtiöltä lupa.

Taloyhtiö huolehtii kiinteistöstä

Taloyhtiön tulee kuitenkin huolehtia siitä, etteivät kiinteistön alueella olevat puut aiheuta vaaratekijöitä ulkopuolisille tai yhtiössä asuville. Taloyhtiö huolehtii muuten pihavalaisimista ja niiden kunnosta, mutta jos osakkeenomistaja asentaa itse tai asennuttaa pihavalaisimen, joka ei ole samantasoinen kuin muiden huoneistojen pihavalaisimet, uuden valaisimen kunnossapitovastuu kuuluu jatkossakin osakkeenomistajalle.

Piha-alueiden raja-aidat ovat taloyhtiön vastuulla. Eri osakeyhtiöissä säännöt siitä, miten osakkaan hallinnassa olevaa aluetta saa kiinteistön raja-aitojen lisäksi itse rajata, vaihtelevat suuresti. Jotkut taloyhtiöt sallivat esimerkiksi verkkoaidan vetämisen piha-alueen päätyyn kiinteistön raja-aitojen väliin siten, että piha-alueesta tulee suljettu ja vaikkapa perheen koira pysyy alueella, kun taas jotkut yhtiöt eivät salli minkäänlaisia omia aitarakennelmia. Jos pihan aitaaminen on omalla kohdalla tärkeä kysymys, kannattaa se selvittää jo osaketta ostaessa, jotta asiasta ei tule myöhemmin kädenvääntöä ja mahdollista pettymystä.

TaloyhtiöOptimissa muokattava vastuunjakotaulukko

Taloyhtiössä vastuunjakoa voidaan määrätä yhtiöjärjestyksessä. Pääosin se on samanlainen taloyhtiössä kuin taloyhtiössä, mutta olemme antaneet käyttäjillemme mahdollisuuden muokata taulukosta juuri omalle taloyhtiölle sopivan. Jokaiseen vastuunjaon kohtaan voidaan lisätä omia, taloyhtiökohtaisia huomautuksia ja myös uusia kohtia on mahdollista tehdä. Vastuunjakotaulukosta tulee siis yksilöllinen. Kun vastuut on muokattu, valitaan kohdasta ”Vastuujaon julkaisuaste” asteeksi ”Julkaistu taloyhtiössä” ja taulukko on nähtävillä kaikilla taloyhtiöön liitetyillä osapuolilla.

Tutustu vastuunjakotaulukkoon tästä.

Vastuunjako ja vakuutukset taloyhtiössä

Aina kun asunto-osakkeessa tapahtuu jokin vahinko, voidaan sen jälkeen, kun asunto-osakeyhtiölain mukainen vastuunjako on selvinnyt, korvausvaatimuksia tarkastella myös siitä näkökulmasta, olisiko joku vahingonkorvauslain perusteella vastuussa aiheuttamastaan vahingosta.


Korvausvastuu vahingoissa

Ns. aiheuttamisperiaate voi tietyissä tapauksissa johtaa vastuunkantajan vaihtumiseen siten, että esimerkiksi yhtiölle muuten kuuluva vastuu siirtyy selkeän vahingon aiheuttamisen tai törkeän huolimattomuuden vuoksi osakkaan vastuulle.

Olipa vahingon laatu sitten mikä tahansa, kannattaa vielä tutkia, voisiko vahingon korvata jokin vakuutus, kuten kiinteistövakuutus tai osakkaan kotivakuutus.

Osakkaan oikeus remontointiin ja muutostöihin hallitsemissaan tiloissa on kaiken kaikkiaan erittäin laaja. Muutoksia voi tehdä pintaremonteista aina huonejaon muutoksiin, keittiöremonteista saunan rakentamiseen jne.

Osakkaan on ilmoitettava kunnossapito- ja muutostöistä kirjallisesti etukäteen hallitukselle tai isännöitsijälle. Ilmoitusvelvollisuus koskee sellaista työtä, joka voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistöön, rakennuksen tai huoneiston osaan tai yhtiön tai toisen osakkeenomistajan huoneiston käyttämiseen.
Kunnossapitovastuun jakautumisesta taloyhtiöissä on annettu selkeät ohjeet.
Kunnossapitovastuun jakautumisesta taloyhtiöissä on annettu selkeät ohjeet.

Muutostöistä ilmoittaminen taloyhtiöissä

Ilmoitusvelvollisuus on lähtökohtaisesti laaja. Ilmoitusvelvollisuus ei koske lähinnä pintakäsittelytöinä pidettäviä huoneiston maalaus- ja tapetointitöitä. Sen sijaan esim. pinnoitetyö, joka vaikuttaa esim. ääni- tai lämpöeristeisiin, on jo ilmoitusvelvollisuuden piirissä.

Ilmoituksen tule sisältää sellaiset tiedot, joiden perusteella yhtiö tai toinen osakkeenomistaja, jonka huoneistoon työ vaikuttaa, voi niiden perusteella arvioida, noudatetaanko työssä hyvää rakennustapaa tai aiheutuuko siitä mahdollisesti haittaa tai vahinkoa.


Yhtiöllä oikeus valvoa muutostyötä

Hallituksella ja isännöitsijällä on myös oikeus valvoa, että muutostyö huoneistossa suoritetaan rakennusta vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Tämä valvontaoikeus alkaa jo suunnitteluvaiheessa. Valvontaoikeus käsittää myös oikeuden valvoa työn suorittamista huoneistossa. Valvonnasta voi aiheutua myös huomattavia kustannuksia, etenkin, jos työhön tarvitaan ulkopuolista valvojaa. Kustannuksista vastaa osakkeenomistaja, joka teettää kyseiset muutostyöt. Jos muutostyö voi vahingoittaa rakennusta tai tuottaa asunto-osakeyhtiölle esimerkiksi taloudellista haittaa, hallitus voi tarvittaessa kieltää muutostyöt tai asettaa muutoksille ehtoja.

Huoneiston rakennustyön on sujuttava hyvää rakennustapaa noudattaen. Hallituksella on oikeus valvoa työtä.
Huoneiston rakennustyön on sujuttava hyvää rakennustapaa noudattaen. Hallituksella on oikeus valvoa työtä.
 
Julkaistu
19.9.2016