• Etusivu
  • Isännöitsijä

Vastuunjakoa ei tunneta taloyhtiössä riittävästi

Myös asunto-osakeyhtiölaki tuottaa päänvaivaa

Rakentajan toimitus
Julkaistu 10.02.2010Päivitetty 16.02.2022
202111_73686.jpg

Kunnossapitovastuun jakautumisesta taloyhtiöissä on annettu selkeät ohjeet. Silti kysymyksiä siitä, kuka on vastuussa taloyhtiön rakennuksen tai piha-alueen tietyn osan kunnostamisesta tai vian korjaamisesta, syntyy verrattain usein. Vastuun jakautumista ja asunto-osakeyhtiölakia, johon jako perustuu, ei tunneta läheskään aina riittävän hyvin.

Vastuunjakotaulukosta punainen lanka

Vastuunjaosta voidaan aina määrätä yhtiöjärjestyksessä, mutta pääperiaatteet vastuunjakoon löytyy asunto-osakeyhtiölaista.
Vastuunjaon pääsäännön mukaan osakkeenomistajan kunnossapitovastuulla on osakehuoneistonsa sisäosat. Sisäosilla ei tarkoiteta huoneistossa olevia kantavia rakenteita, niihin kuuluvia eristeitä eikä myöskään yhtiön vastuulla olevia rakennuksen teknisiä ns. perusjärjestelmiä.

Asunnon seinien sisäpuolella olevat osat, kuten sisärappaukset, tasoitepinnat ja sisäpuoliset maalaukset ovat osakkaan vastuulla, kun taas ulkopuolella olevista osista, kuten vesikatosta, ulkoseinistä sekä ylä-, ala- ja välipohjista vastaa yhtiö. Vastuunjako ratkaistaan aina ensisijaisesti asunto-osakeyhtiölain pohjalta.

Periaatetta, jonka mukaan osakas vastaa huoneiston sisäpuolella olevista osista ja taloyhtiö muista, noudatetaan myös ovien ja ikkunoiden eri osien osalta. Ulko-oven ja ikkunoiden huolto- ja korjausvastuu riippuu siten siitä, mistä oven tai ikkunan osasta on kysymys. Postiluukku, ulko-oven nimikilpi sekä ulko-ovien ja parvekeoven lukot ovat taloyhtiön vastuulla. Vain turvalukosta huolehtiminen on osakkaan vastuulla, jos tämä asentaa sellaisen ulko-oveensa. Ovipumppu ja varmuusketju ovat osakkaan vastuulla.

Osakkaan vai taloyhtiön vastuulla: turvalukot

Turvalukon saa asentaa ulko-oveen yhtiön hallituksen luvalla. Koska sen asentamista pidetään kuitenkin turvallisuussyistä aina suositeltavana, ei hallituksella ole tavallisesti syytä puuttua jälkikäteen sellaisiinkaan asennuksiin, joihin osakas ei ole hankkinut asianmukaista lupaa.

Turvalukolla turvaa ja vastuuta (kuva: Shutterstock)
Turvalukolla turvaa ja vastuuta (kuva: Shutterstock)

Avain kannattaa antaa jonkun taloyhtiön edustajan hallintaan, sillä vaikkei sen luovuttamiseen olekaan suoraa velvollisuutta, osakas vastaa vahingoista, joita hätätilassa voi aiheutua siitä, jos avainta ei ole eikä asuntoon päästä mitenkään sisälle.

Osakkaan vai taloyhtiön vastuulla: putket

Paljon kysymyksiä aiheuttavat vesi-, viemäri- ja vesilämmityslaitteet, joista toiset ovat osakkaan ja toiset taloyhtiön vastuulla. Kylpyhuoneessa osakas vastaa käsienpesualtaasta sekä kylpyammeesta. Myös käsisuihkuletkun kunnosta huolehtiminen kuuluu osakkaalle. Samoin pesukoneen letkut ja pesukoneen liittäminen ovat osakkaan vastuulla.

Sitä vastoin yhtiön asennuttamat vesihanat, wc-istuin kokonaisuudessaan sekä mahdollisista viemäritukoksista ja putkistovuodoista huolehtiminen kuuluvat taloyhtiön vastuulle (tukoksista ilmoittaminen on osakkaan vastuulla). Taloyhtiöllä on vastuu myös märkätilojen vesieristeistä.

Lattiakaivojen puhdistus kuuluu osakkaalle, mutta korjaus ja uusiminen taloyhtiölle. Ilmanvaihdon perussäätö, ilmanvaihtokanavat ja hormien puhdistus kuuluvat taloyhtiölle, osakas vastaa liesituulettimesta ja poistoventtiilien puhdistamisesta huoneiston puolella. Ilmanvaihdon suodattimien uusiminen kuuluu yhtiölle (esim. korvausilmaventtiileissä).

Vastuunjako piha-alueilla: rivitalot

Rivitalossa, toisin kuin kerrostalo-osakeyhtiössä, vastuu jakautuu myös piha-alueilla. Siinä missä huoneiston ulkopuolinen kunnossapitovastuu yleensä kuuluu yhtiölle, osakkeenomistajalle kuuluu rivitalossa tämän omassa hallinnassa olevan rajatun piha-alueen kunnossapito.

Nurmikon ja muiden pienempien istutusten kunnossapito osakkeenomistajan hallitsemalla alueella kuuluu hänelle itselleen. Muunlaista vastuunjakoa tässä asiassa olisikin vaikea ajatella, sillä onhan omassa hallinnassa olevan pihan tunnuttava "omalta".

Taloyhtiö huolehtii kiinteistöstä

Yhtiö vastaa rakennuksen ulkopinnoista. Parvekkeen lasittamiseen on haettava yhtiöltä lupa.
Yhtiö vastaa rakennuksen ulkopinnoista. Parvekkeen lasittamiseen on haettava yhtiöltä lupa.

Taloyhtiön tulee kuitenkin huolehtia siitä, etteivät kiinteistön alueella olevat puut aiheuta vaaratekijöitä ulkopuolisille tai yhtiössä asuville.

Taloyhtiö huolehtii muuten pihavalaisimista ja niiden kunnosta, mutta jos osakkeenomistaja asentaa itse tai asennuttaa pihavalaisimen, joka ei ole samantasoinen kuin muiden huoneistojen pihavalaisimet, uuden valaisimen kunnossapitovastuu kuuluu jatkossakin osakkeenomistajalle.

Vastuunjako piha-alueella: aidat

Piha-alueiden raja-aidat ovat taloyhtiön vastuulla. Eri osakeyhtiöissä säännöt siitä, miten osakkaan hallinnassa olevaa aluetta saa kiinteistön raja-aitojen lisäksi itse rajata, vaihtelevat suuresti.

Jotkut taloyhtiöt sallivat esimerkiksi verkkoaidan vetämisen piha-alueen päätyyn kiinteistön raja-aitojen väliin siten, että piha-alueesta tulee suljettu ja vaikkapa perheen koira pysyy alueella, kun taas jotkut yhtiöt eivät salli minkäänlaisia omia aitarakennelmia. Jos pihan aitaaminen on omalla kohdalla tärkeä kysymys, kannattaa se selvittää jo osaketta ostaessa, jotta asiasta ei tule myöhemmin kädenvääntöä ja mahdollista pettymystä.

Aidan rakentaminen ei aina onnistu rivitalo-osakkeen pihaan.
Aidan rakentaminen ei aina onnistu rivitalo-osakkeen pihaan.

Vastuunjako ja vakuutukset taloyhtiössä

Aina kun asunto-osakkeessa tapahtuu jokin vahinko, voidaan sen jälkeen, kun asunto-osakeyhtiölain mukainen vastuunjako on selvinnyt, korvausvaatimuksia tarkastella myös siitä näkökulmasta, olisiko joku vahingonkorvauslain perusteella vastuussa aiheuttamastaan vahingosta.

Korvausvastuu vahingoissa

Ns. aiheuttamisperiaate voi tietyissä tapauksissa johtaa vastuunkantajan vaihtumiseen siten, että esimerkiksi yhtiölle muuten kuuluva vastuu siirtyy selkeän vahingon aiheuttamisen tai törkeän huolimattomuuden vuoksi osakkaan vastuulle.

Olipa vahingon laatu sitten mikä tahansa, kannattaa vielä tutkia, voisiko vahingon korvata jokin vakuutus, kuten kiinteistövakuutus tai osakkaan kotivakuutus.

Osakkaan oikeus remontointiin ja muutostöihin hallitsemissaan tiloissa on kaiken kaikkiaan erittäin laaja. Muutoksia voi tehdä pintaremonteista aina huonejaon muutoksiin, keittiöremonteista saunan rakentamiseen jne.

Osakkaan on kuitenkin ilmoitettava kunnossapito- ja muutostöistä kirjallisesti etukäteen hallitukselle tai isännöitsijälle. Ilmoitusvelvollisuus koskee sellaista työtä, joka voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistöön, rakennuksen tai huoneiston osaan tai yhtiön tai toisen osakkeenomistajan huoneiston käyttämiseen.

Muutostöistä ilmoittaminen taloyhtiöissä

Ilmoitusvelvollisuus on lähtökohtaisesti laaja. Ilmoitusvelvollisuus ei koske lähinnä pintakäsittelytöinä pidettäviä huoneiston maalaus- ja tapetointitöitä. Sen sijaan esim. pinnoitetyö, joka vaikuttaa esim. ääni- tai lämpöeristeisiin, on jo ilmoitusvelvollisuuden piirissä.

Ilmoituksen tule sisältää sellaiset tiedot, joiden perusteella yhtiö tai toinen osakkeenomistaja, jonka huoneistoon työ vaikuttaa, voi niiden perusteella arvioida, noudatetaanko työssä hyvää rakennustapaa tai aiheutuuko siitä mahdollisesti haittaa tai vahinkoa.

Täytä kunnossapito- ja/tai muutostyöilmoitus täältä!

Yhtiöllä oikeus valvoa muutostyötä

Hallituksella ja isännöitsijällä on myös oikeus valvoa, että muutostyö huoneistossa suoritetaan rakennusta vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Tämä valvontaoikeus alkaa jo suunnitteluvaiheessa. Valvontaoikeus käsittää myös oikeuden valvoa työn suorittamista huoneistossa.

Valvonnasta voi aiheutua myös huomattavia kustannuksia, etenkin, jos työhön tarvitaan ulkopuolista valvojaa. Kustannuksista vastaa osakkeenomistaja, joka teettää kyseiset muutostyöt. Jos muutostyö voi vahingoittaa rakennusta tai tuottaa asunto-osakeyhtiölle esimerkiksi taloudellista haittaa, hallitus voi tarvittaessa kieltää muutostyöt tai asettaa muutoksille ehtoja.

Huoneiston rakennustyön on sujuttava hyvää rakennustapaa noudattaen. Hallituksella on oikeus valvoa kunnossapito- ja muutostyötä. (Kuva: Shutterstock)
Huoneiston rakennustyön on sujuttava hyvää rakennustapaa noudattaen. Hallituksella on oikeus valvoa kunnossapito- ja muutostyötä. (Kuva: Shutterstock)
Info

Info

Tilaa uutiskirje - pysyt asioiden tasalla

Oletko vuokralainen, osakkeenomistaja tai isännöitsijä? Kiinnostavatko taloyhtiön asiat ja miten taloyhtiöitä tulisi hoitaa? Tilaa nyt viikottain ilmestyvä Omataloyhtiö-uutiskirje ja pysyt ajan tasalla siitä, mitä taloyhtiörintamalla tapahtuu.

Isännöitsijä
taloyhtiön hallinnointi
Kiinnostuitko? Tilaa OMAtaloyhtiö-uutiskirje
Putkiremontti? Energiansäästö? Sähköautojen lataus? Talkoot? Mistä teidän taloyhtiössänne tällä viikolla puhutaan? Omataloyhtiö.fi-uutiskirje sisältää ajankohtaisia, sekä kyseisen viikon teemaan liittyviä artikkeleita. Tutustu muiden taloyhtiöiden projekteihin ja kokemuksiin, vertaile hankkeiden toteutuksia ja lopputuloksia ja laita talteen arvokkaat asiantuntijaohjeet. Olitpa aloitteleva hallituksen jäsen tai monessa marinoitunut isännöitsijä, voit olla varma, että Omataloyhtiö.fi:n uutiskirjeestä opit jotain uutta joka viikko.

Aiheeseen liittyvää

Helsinki ylhäältä päin kuvattuna
Saako vesimittaria asentaa vain yhteen huoneistoon?
Voiko asennuttaa vain yhteen rivitalon vuorattuun huoneistoon vesimittaria? Muut 3 huoneistoa ovat omistuskäytössä. Uudet vuokralaiset käyttävät vettä mielestämme kohtuuttoman paljon.
Taloyhtiö
Taloyhtiöiden osakeluettelon siirto huoneistotietojärjestelmään vuoden 2023 loppuun mennessä – asiantuntija kertoo miksi ja miten
Osakeluettelon siirto huoneistotietojärjestelmään on ajankohtainen aihe, joka koskettaa taloyhtiöitä, isännöitsijöitä ja osakkaita ympäri Suomen. Huoneistotietojärjestelmä on valtakunnallinen sähköinen rekisteri, johon kerätään tiedot taloyhtiöistä ja niiden osakehuoneistojen omistuksista, panttauksista ja rajoituksista.
Kerrostalo iltavalaistuksessa
Pitääkö kaikkien osallistua remonttikuluihin?
Rivitaloyhtiössämme täytyisi tehdä isompi remontti, koska on löytynyt kosteusvaurio alajuoksussa. Alakerran asuntoihin (ulkopuolelle) pitäisi tehdä korjaukset. Voivatko lain mukaan yläkerran asuntojen omistajat hylätä korjaukset? Siis niin, etteivät osallistuisi kustannuksiin? Kaikki muut remontit menevät osakemäärän mukaan.
parisunta istuu sohvalla ja katselee televisiota
Yhdellä laitteella helposti upea äänimaailma kotisohvallesi
Televisioiden omat kaiuttimet jättävät usein toivomisen varaa äänentoiston laadussa. Hyvän televisioäänen saavuttaminen vaatii usein tarkkaa harkintaa ja mahdollisesti ylimääräisiä laitteita, sillä televisioiden omat kaiuttimet ovat rajallisia monipuolisessa äänentoistossa. Hyvään äänentoistoon pyrkiminen saattaa vaatia useitakin erilaisia osia ja niiden lisäosia sekä rahaa.
20226_78565.jpg
Tiesitkö, että putkiremontti vaikuttaa vakuutuksen hintaan?
Omakotitalossa ja taloyhtiössä asuvan vakuutuksissa on oleellinen ero. Omassa omakotitalokiinteistössään asuva vakuuttaa sekä rakennukset että irtaimiston. Osakeyhtiössä asuttaessa taloyhtiö sitä vastoin vakuuttaa kiinteistön ja asukas kotivakuutuksen myötä irtaimiston kiinteistön sisällä.
nainen ja vesihana smartvatten
Kevennä taloyhtiösi kuluja vesitehokkuudella
Taloyhtiöiden kustannuksista merkittävä osa syntyy käyttövedestä, veden lämmityksestä ja jätevesijärjestelmästä. Vesitehokkailla valinnoilla vedenkulutusta on mahdollista pudottaa nopeasti ja asumismukavuudesta tinkimättä jopa 30 %.

Luetuimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton

Uusimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton