Taloyhtiön tilinpäätös

Taloyhtiöiden tulee laatia tilinpäätös ja toimintakertomus kirjanpitolain ja asunto-osakeyhtiölain säännösten mukaan. Taloyhtiön tilinpäätös sisältää tuloslaskelman, taseen, näiden liitetiedot. Tilinpäätöksen tulee antaa oikeat ja riittävät tiedot taloyhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta. Tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatii isännöitsijä hallituksen ohjeiden mukaisesti tai, jos isännöitsijää ei ole valittu, hallitus, ja se esitetään yhtiökokoukselle, joka päättää tilinpäätöksen hyväksymisestä. Taloyhtiön tilinpäätöstä laadittaessa on hyvä muistaa, että suurin osa tilinpäätöksen käyttäjistä, eli osakkaat, eivät ole tottuneita tilinpäätösten lukijoita ja siitä syystä selkeäkielisyyteen ja yksinkertaisuuteen tulisi panostaa. Osakkaiden tehtävänä on myös päättää yhtiökokouksessa vastuuvapauden myöntämisestä hallitukselle sekä isännöitsijälle, ja tätä päätöksentekoa varten on hyvin tärkeää, että osakkaat ymmärtävät miten yhtiön taloutta on tilikauden aikana hoidettu.

Asunto-osakeyhtiöt laativat tuloslaskelmansa, muutamia poikkeuksia lukuun ottamatta, kirjanpitoasetuksessa esitetyn kiinteistön tuloslaskelmakaavan mukaan. Kiinteistön tuloslaskelmakaavassa yhtiön tuotot, kuten vastikkeet, vuokrat ja käyttökorvaukset, esitetään kiinteistön tuottoina. Tuottojen jälkeen esitetään luottotappiot ja muut oikaisuerät, jonka jälkeen tulevat kiinteistön hoitokulut. Tässä esitetään kaikki kiinteistön hoidosta aiheutuvat kulut, kuten henkilöstö-, käyttö- ja huolto-, siivous- ja lämmityskulut. Hoitokulujen jälkeen esitetään tuloslaskelman ensimmäinen välisumma, käyttökate/hoitokate. Lopuksi kiinteistön tuloslaskelmassa esitetään poistot ja arvonalentumiset, rahoitustuotot ja -kulut, satunnaiset erät, tilinpäätössiirrot sekä mahdolliset välittömät verot. Kun kaikki tilikaudelle kuuluvat tuotot ja kulut on kirjattu, saadaan tilikauden voitto (tappio) tai vaihtoehtoisesti tilikauden ylijäämä (alijäämä).

Suurin osa taloyhtiöistä on kirjanpitolain mukaan ns. pieniä kirjanpitovelvollisia, joten ne voivat tehdä taseensa kirjanpitoasetuksen lyhennetyn tasekaavan mukaan. Asunto-osakeyhtiölaissa, joka erityislakina ajaa kirjanpitolain- ja asetuksen ohi, on kuitenkin tarkennuksia lyhennetyn tasekaavan oman pääoman esitykseen. Tase jakaantuu vastaavaan ja vastattavaan puoleen, jossa vastaavaa esittää yhtiön omaisuuden ja muut varat, ja vastattavaa puoli yhtiön oman pääoman sekä velat. Taseen vastaavaa puolella pysyvissä vastaavissa esitetään yhtiön omistamat kiinteistöt, maa-alueet sekä muu aineellinen ja aineeton omaisuus. Vaihtuviin vastaaviin kuuluvat mahdollinen vaihto-omaisuus, lyhyt- ja pitkäaikaiset saamiset, esimerkiksi vastikesaamiset, rahoitusarvopaperit sekä yhtiön hallussa ja pankkitileillä olevat rahat. Taseen vastattavaa puolella esitetään ensiksi oma pääoma. Oma pääoma jakaantuu sidottuun omaan pääomaan, jota ovat osakepääoma, rakennusrahasto, arvonkorotusrahastot ja käyvän arvon rahastot, sekä vapaaseen omaan pääomaan, johon kuuluvat muut rahastot, kuten sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto, lainanlyhennysrahasto ja perusparannusrahasto, sekä edellisten tilikauden ja viimeisimmän tilikauden voitto (tappio). Lisäksi omaan pääomaan saattaa sisältyä erikseen vararahasto. Se voi olla joko sidottua tai vapaata omaa pääomaa sen ehdoista riippuen. Oman pääoman jälkeen esitetään mahdolliset tilinpäätössiirtojen kertymät sekä pakolliset varaukset. Lopuksi taseen vastattavaa puolella esitetään vieras pääoma, eli lainat rahoituslaitoksilta sekä ostovelat.

Taloyhtiöitä koskee myös kirjanpitoasetuksessa annetut helpotukset liitetietojen laatimista varten. Sen mukaan liitetiedoissa tulee ilmoittaa ainakin annetut pantit ja velan vakuudeksi annetut kiinnitykset, takaukset, vekseli-, takuu- ja muut vastuut sekä vastuusitoumukset. Lisäksi jos yhtiöllä on ulkomaanrahan määräisiä saamisia, tulee ilmoittaa peruste, jonka mukaan rahat on muutettu euroiksi, jollei olisi käytetty tilinpäätöspäivän kurssia.

Suurin osa taloyhtiöistä voi noudattaa kirjanpitolain ja -asetuksen säätämiä helpotuksia pienille kirjanpitovelvollisille, mutta tästä huolimatta taloyhtiöiden tulee aina laatia toimintakertomus. Toimintakertomuksessa tulee olla tiedot yhtiövastikkeen käytöstä, jotka yleensä annetaan erillisellä vastikerahoituslaskelmalla. Vastikerahoituslaskelma on suoriteperusteinen rahavirtalaskelma, johon sisältyvät tilikauden lukujen lisäksi myös edellisen tilikauden yli- tai alijäämä. Laskelman tulee täsmätä tuloslaskelmassa ja taseessa esitettyihin tietoihin. Vastikerahoituslaskelman tarkoituksena on varmistaa, että kullakin vastikkeella on katettu vain siihen liittyviä menoja. Jos yhtiössä on peritty vain yhtä vastiketta, ei erillistä vastikerahoituslaskelmaan tarvitse tehdä.

Pääomalainat ovat aika harvinaisia taloyhtiöissä, mutta jos niitä kuitenkin on, on toimintakertomuksessa annettava tiedot pääasiallisista lainaehdoista sekä lainoille kertyneistä kuluksi kirjaamattomista koroista. Toimintakertomuksessa on annettava tiedot myös yhtiön omaisuuteen kohdistuvista rasitteista ja kiinnityksistä sekä panttikirjojen säilytyspaikasta. Jolleivät tiedot ilmene kirjanpidosta, tulee vakuuksia ja vastuusitoumuksia ja niiden muutoksia seurata erillisen luettelon avulla. Tämä luettelo voidaan esittää liitetiedoissa, jolloin toimintakertomuksessa viitataan liitetietoihin ja mainitaan vain yllä mainitut tiedot kiinnitykistä ja panttikirjojen säilytyspaikasta.

Toimintakertomuksessa tulee olla myös tiedot olennaisista tapahtumista tilikaudella ja sen päättymisen jälkeen. Vakiintuneen käytännön mukaan näitä tietoja ovat esimerkiksi perustiedot yhtiöstä ja sen hallinnosta, tiedot kiinteistön ja rakennuksen hallintaperusteista, kulutustiedot, tehdyt ja tulevat kunnossapito- ja uudistustoimet, hankelaskelmat, hallituksen jäsenet ja tilin- tai toiminnantarkastajat sekä mahdolliset vahinkotapahtumat ja oikeudenkäynnit. Vastaavat tiedot tulee esittää myös tilikauden päättymisen jälkeiseltä ajalta.

Toimintakertomuksessa on annettava tiedot talousarvion toteutumisesta.

Arvio todennäköisestä tulevasta kehityksestä kuuluu PTS-suunnitelman lisäksi myös toimintakertomukseen. Toimintakertomuksessa esitettävät tiedot ovat kuitenkin PTS-suunnitelmaa suppeammat. Toimintakertomuksessa ilmoitetaan tiedot vain toiminnoista, joilla on merkittäviä kustannusvaikutuksia, kuten tulevat suurehkot korjaus- ja uudistushankkeet. Toimintakertomuksessa on ilmoitettava myös hallituksen esitys mahdollista tilikauden voittoa koskeviksi toimenpiteiksi sekä esitys mahdollisesta muun vapaan oman pääoman jakamisesta. Jos yhtiön tilikausi tuotti tappiota, siirretään tämä automaattisesti tilille edellisten tilikausin voitto (tappio), eikä mainintaa toimintakertomukseen tarvita.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiön toimintakertomuksessa on ilmoitettava yhtiössä tapahtuneiden rakenne- ja rahoitusjärjestelyiden pääasiallinen sisältö. Yhtiön rakennejärjestelyillä tarkoitetaan sulautumista, jakautumista tai yhtiön tulemista emoyhtiöksi. Rahoitusjärjestelyt koskevat osakeanteja sekä optio-oikeuksien myöntämistä, niihin perustuvia osakemerkintöjä sekä hallituksen valtuuksia antaa optio- tai muita erityisiä oikeuksia.

Toimintakertomuksessa tulee esittää olennaiset tiedot myös yhtiön hallussa olevista omista ja sen tytäryhtiöiden osakkeista, osakkeiden tuottamista äänimääristä sekä huoneistot, joiden hallintaan osakkeet oikeuttavat. Tiedot ilmoitetaan erikseen yhtiön hallussa olevista sekä panttina olevista osakkeista.

Joskus harvoin voi käydä niin, että yhtiön tase näyttää oman pääoman menetetyksi, eli oma pääoma on negatiivinen. Tällöin hallituksen on tehtävä laskelma, josta ilmenee yhtiön varojen riittävyys. Laskelmassa omaan pääomaan voidaan huomioida tiettyjä eriä, kuten pääomalaina, ja tämä laskelma tulee esittää toimintakertomuksessa. Jollei hallitus pysty näyttämään, että omaa pääomaa on riittävästi, on osakepääoman menetyksestä tehtävä viipymättä ilmoitus kaupparekisteriin.

Toimintakertomukseen olisi hyvä liittää myös erillinen hankerahoituslaskelma, jos yhtiö on tilikauden aikana teettänyt merkittäviä uudisrakennus-, uudistamis- tai korjaushankkeita. Laskelma pitää sisällään erittelyn hankkeen menoista ja tuloista sekä tarkastuslaskelman kirjanpitoon. Jos yhtiöllä on lainaa, on tilinpäätökseen hyvä liittää myös lainaosuuslaskelma, joka kertoo lainan pääoman sekä kuluvalle tilikaudelle kuuluvat lainaan liittyvät pääomavastiketuotot, lainaan liittyvät menot sekä lyhennyserät.

Kuten edellä huomattiin, taloyhtiön toimintakertomus on hyvin laaja ja se pitää sisällään sanallisen tiedon lisäksi myös useita erilaisia laskelmia. Toimintakertomuksen laatiminen voi näin olla työläs prosessi ja viedä kohtuuttomasti isännöitsijän aikaa. Silti se on tehtävä huolella ja tarkasti, sillä tähän osaan tilinpäätöstä osakkaat yleensä kiinnittävät eniten huomiota.