• Etusivu
  • Ajankohtaista

Viikon kysymys:Kun isännöitsijä ei hoida tehtäviään?

Rakentajan toimitusKaupallinen yhteistyö Jurinet Oy
Julkaistu 29.12.2011
Kerrostalo

Mitä asiassa pitäisi tehdä, kun isännöitsijä ei hoida tehtäviään?

  • ei opasta ja ohjaa hallitusta, sanoo vain, että ei mahda urakoitsijalle mitään
  • on ottanut urakasta itselleen taloudellisen vastuun maksamalla viimeisenkin erän
  • ei ota huomioon taloyhtiön nimeämien valvojien mielipidettä eikä muistioita
  • jättää huomiotta, että urakoitsija on laiminlyönyt ilmoituksentekovelvoitteen, huomattuaan lämpöeristeiden puuttuvan

Asuntoyhtiön ikkunaremontin kiemurat
  • sovittiin, että pyydetään vaihtoehtoisia tarjouksia, vaihdetaan kokonaan, korjataan heikkokuntoiset jne.
  • kun kyseltiin tarjousten perään, oli liian aikaista isännöitsijän mielestä
  • ei kunnollista kilpailutusta - vain kaksi tarjousta, ei kuulemma tullut muita
  • isännöitsijä ei koskaan ilmeisesti pyytänytkään vaihtoehtoisia tarjouksia
  • aikaa piti olla 1,5 - 2 vuotta suunnitella ikkunaremonttia
  • hallitus intoutui 5% alennuksesta, jos heti tilataan
  • kun isännöitsijältä kysyin, missä ovat vaihtoehtoiset tarjoukset, ei sellaisesta ollut kuulemma sovittu. Asiaa ei auttanut, vaikka otin hänelle otteen pöytäkirjasta, jossa oli päätetty, että pyydetään vaihtoehtoisia tarjouksia
  • vihreä puheenjohtaja vastaan muu hallitus 1-3
  • n. 3:n viikon päästä yhtiökokous, jossa asia meni läpi ilman minkäänlaisia kysymyksiä
  • osakkailla oli käsitys, että hallitus oli käsitellyt asian huolella. Tällaisen lausunnon eräs osakas antoi.
  • isännöitsijältä ei saanut pyytämälläkään minkäänlaisia investoinnin takaisinmaksulaskelmia

  • remontin toteutus alkoi sovitusti
  • remontti valmistui sovitusti
  • valvojat kävivät läpi kaikki yhteiset tilat sekä ne asunnot, joihin osakkaat pyysivät tarkastuksen
  • lopputarkastus pidettiin viikolla 24 ja havaitut puutteet käytiin läpi ja sovittiin korjattavaksi seuraavalla viikolla (?)
  • tarkastuksessa oli sovittu, että urakan valvoja (toimittaja) laatii tarkastusmuistion
  • outoa, että isännöitsijä ei opastanut taloyhtiön hallitusta, että valvoja yleensä laatii muistion (kaksi hallituksen jäsentä oli nimetty valvojiksi)
  • heinäkuussa nousi esiin, että urakoitsija vaatii viimeistä erää maksettavaksi
  • valvojat ilmoittivat, että työ ei ole valmis, viimeistä erää ei saa maksaa. Raportoidut asiat oli korjaamatta.
  • isännöitsijä maksoi viimeisenkin erän vastoin valvojien tahtoa heinäkuussa

  • jotain urakoitsija korjailikin, mutta lopputulos ei ollut ollenkaan tyydyttävä portaikkojen osalta; ilmeni, että eristeet oli jäänyt pois portaikon seinästä verhopellin alta(yksi vain avattiin). Huoneistoissakin oli edelleen puutteita ja vikoja.
  • elokuussa pidettiin uusi lopputarkastus
  • valvoja laati muistion ensimmäisestä ja toisesta lopputarkastuksesta. Näihin ei tullut minkäänlaisia kommentteja isännöitsijältä eikä urakoitsijalta.
  • lokakuussa käytiin yhdessä huoneistossa tekemässä korjauksia, kun ilmoitin tekeväni asiat itse ja kysyin, kenelle lähetän laskun. Yritin saada toisen huoneiston puutteet korjatuksi samassa yhteydessä, mutta urakoitsija ilmoitti, että ne työt on jo tehty eikä suostunut keskustelemaan asiasta enempää
  • huoneistossa ei ole käyty tarkastuksen jälkeen, vaikka korjaukset sovittiin tehtäväksi.
  • isännöitsijä on koko ajan sanonut, että hänellä on käsitys, että työt on tehty. Urakoitsija on hänelle kuulemma sanonut, että kaikki työt on tehty.
  • 20.11.2011 laadin reklamaation urakoitsijalla, jossa listataan tekemättömät työt. Vastausta ei ole vielä kuulunut

Voiko osakas, jonka huoneistossa on sisäikkuna, joka ei täytä mitoiltaan standardia, vaihdattaa ikkunan ja laittaa laskun isännöitsijälle?

Onko taloyhtiö edes oikeutettu energia-avustukseen, kun portaikoista puuttuu lämpöeristeet?

Urakoitsijan työn jälki on hyvin vaihteleva. Ikkuna- ja verhopellit on runneltuja ja kittaukset paikoin tosi tökeröitä. Ammattitaidosta on ollut iso puute. Työ kuitenkin sitouduttiin tekemään ammattitaidolla ja huolella pienurakkasopimuksen mukaan.

Kysymys: Kun isännöitsijä ei hoida tehtäviään?

Vastaus:

Pitkään kysymykseen on yleisesti todettava, että hallitus ottaa ja erottaa isännöitsijän ja valvoo tämän toimintaa. Isännöitsijän tehtävänä on mm. huolehtia rakennusten pidosta ja hoitaa yhtiön muuta hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Isännöitsijän on annettava hallitukselle tarpeelliset tiedot hallituksen tehtävien hoitamiseksi.

Kysymyksestä päätellen isännöitsijä on toiminut hyvin itsenäisesti ja jopa omavaltaisesti ikkunaremontin toteutuksessa. Urakoitsijan loppulaskun maksaminen vastoin työn valvojien antamia tietoja remontin valmiusasteesta, kuulostaa erikoiselta. Isännöitsijä ei voi luottaa pelkästään urakoitsijan ilmoitukseen siitä, että työ on valmis. Jos isännöitsijän menettelystä, kuten päätetyn kilpailutuksen puuttumisesta, töiden jäämisestä kesken tai niiden laatutasoon liittyvien ongelmien vuoksi, aiheutuu vahinkoa taloyhtiölle ja sen osakkaille, on isännöitsijä velvollinen korvaamaan näin aiheuttamansa vahingon.

Markku Halonen
asianajaja, varatuomari
Asianajotoimisto Halonen, Lakka & Tuomi Oy
Väinönkatu 28 A
40100 Jyväskylä

Kysy niin vastaamme -palvelu

Palstalla voit esittää joka torstai taloyhtiöön liittyviä kysymyksiä, joihin alan ammattilaiset Nordius-asianajoketjusta vastaavat. Voit myös lukea jo esitettyjä kysymyksiä ja vastauksia. Kysymyksiin vastataan pääsääntöisesti yhden arkivuorokauden kuluessa.

Siirry Kysy niin vastaamme -palveluun

Henkilökohtaisia neuvoja lakiasioissa saat jättämällä yhteydenottopyynnön.

Jätä yhteydenottopyyntö lakimiehelle!

Aiemmin esitetyt viikon kysymykset:

Keskustele tämän viikkoisesta kysymyksestä!

Oletko tavannut vastaavaa omassa taloyhtiössäsi? Kuinka tilanne mielestäsi pitäisi hoitaa? Kirjoita kommenttisi!

Jurinet Oy
Ajankohtaista
viikon kysymys
Kiinnostuitko? Tilaa OMAtaloyhtiö-uutiskirje
Putkiremontti? Energiansäästö? Sähköautojen lataus? Talkoot? Mistä teidän taloyhtiössänne tällä viikolla puhutaan? Omataloyhtiö.fi-uutiskirje sisältää ajankohtaisia, sekä kyseisen viikon teemaan liittyviä artikkeleita. Tutustu muiden taloyhtiöiden projekteihin ja kokemuksiin, vertaile hankkeiden toteutuksia ja lopputuloksia ja laita talteen arvokkaat asiantuntijaohjeet. Olitpa aloitteleva hallituksen jäsen tai monessa marinoitunut isännöitsijä, voit olla varma, että Omataloyhtiö.fi:n uutiskirjeestä opit jotain uutta joka viikko.

Aiheeseen liittyvää

20236_82003.jpg
Voivatko hallitus ja isännöitsijä määrätä remonteista?
Voiko hallitus ja isännöitsijä määrätä taloyhtiön kaikkien asuntojen pesuhuoneisiin remontin sillä perusteella, että yhdessä asunnossa on jouduttu tekemään kosteusvaurion vuoksi remontti?Kerrostalo on rakennettu vuonna 1981 eikä ole kysymys esim. putkiremontin yhteydessä tehtävästä pesuhuoneiden saneerauksesta. Taloyhtiössä on tehty kosteuskartoitus, jonka mukaan esim. minun pesuhuoneessani ei havaittu kosteusongelmia. Mielestäni kyseinen remontointi on kylpyhuoneiden tasonparannusremontti ja sellaiseen remonttiin tuskin voi osakkaita pakottaa?
Katu, jossa on taloja rivissä
Avainten jakaminen?
Taloyhtiössämme uusittiin "pääovet" ja asuntoon liittyvän varaston ovet. Asennettiin kaksi lukkoa ja jaettiin kolme avainta/lukko eli 6 avainta asuntoa kohti. Asuntoja on kahden kokoisia. Nyt eräs asukas vaatii, että avaimia pitäisi jakaa taloyhtiön piikkiin asuntoneliöiden mukaan vedoten yhdenvertaisuuteen. Onko jossain määritelty jakoperusteita esim. asunnon koko/neliöt, asukkaiden määrä jne.?
20236_82003.jpg
Viikon kysymys: Yhtiöjärjestyksen muutoksesta erilliskorvaus isännöitsijälle?
Onko isännöitsijä oikeutettu perimään erilliskorvauksen yhtiöjärjestyksen muutoksien laatimisesta, kun muutostarve perustuu muuttuneeseen lainsäädäntöön (=muuttuneeseen asunto-osakeyhtiölakiin)?
20115_25991.jpg
Viikon kysymys: Talo tyhjillään - lämmitys pois päältä?
Kysymys:Tarkoituksena muuttaa kesäksi (kesä-heinä-elokuu) mökille. Talossamme on vesikiertoinen patterilämmitys (öljy). Onko viisainta ottaa kiertovesipumppu siksi aikaa pois vai antaa olla päällä? Edellisenä kesänä annoimme olla päällä ja kävimme noin kerran viikkoon katsomassa, että kaikki on kunnossa.
20238_82950.jpg
Viikon kysymys: Miksi kärhö ei kuki?
Miksi 3 v kärhö ei kuki, vain kasvaa valtavasti.
202112_74243.jpg
Maksaako taloyhtiö kylpyhuoneen haljenneen seinän korjaukset?
As Oy:n kylpyhuoneemme seinissä on kaksi pystysuuntaista halkeamaa. Halkeamat ulottuvat lattiasta kattoon ja aiheuttaja ilmeisesti rakenteiden liike (seinän runkomateriaali vaihtuu tässä kohdassa materiaalista toiseen). Hallituksen mielestä kunnossapitovastuu on osakkaalla (pintamateriaali), minun mielestäni yhtiöllä (ongelma rakenteissa). Seinässä on myös vesieriste, jonka kuntoa ei ole tutkittu.Kenen vastuulla vaurioiden selvitystyö on ja mitä on tehtävissä, jos yhtiö ei rakenteita korjaa? Talo on kerrostalo, joka on rakennettu 1999. Kuuluuko rakenteiden vaurioiden korjaus pintamateriaaleineen yhtiölle huolimatta rakennuksen iästä, jos vika löytyy rakenteista?Hallituksen viimeisin kanta: laatta kuuluu pintamateriaalina asukkaalle eikä yhtiö korjaa. Mielestäni yhtiö on väärässä. Täytyykö palkata juristi?

Luetuimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton

Uusimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton