• Etusivu
  • Isännöitsijä

Viikon kysymys: Isännöitsijä laiminlyö suurimman osan velvollisuuksista

Rakentajan toimitus
Julkaistu 06.02.2012Päivitetty 02.06.2023
Erillistalot

Olemme viiden huoneiston taloyhtiö. Isännöitsijätoimisto on hoitanut hallintomme v. 2007 lähtien. Pari vuotta sitten meillä vaihtui isännöitsijätoimiston puolesta isännöitsijä, joka ei ole hoitanut asioita hyväksyttävästi.

Tässä karkeimmat esimerkit:

1. Eräässä huoneistossa todettiin kylpyhuoneen kosteusvaurio alkuvuodesta 2011. Isännöitsijä lupasi hoitaa urakkakilpailutuksen ja remontin valvonnan. - Isännöitsijä ei kilpailuttanut remonttia vaan valitsi ilmeisesti jonkun tutun urakoitsijan. - Isännöitsijän valvonta rajoittui yhteen käyntikertaan paikan päällä. - Urakoitsija tuplalaskutti yhtiötä, mutta isännöitsijä ei tarkistanut laskuja vaan kehotti osakkaita maksamaan osuutensa. Tuplalaskutuksen huomasivat osakkaat itse pyytäessään saada nähdä laskut. - Urakan alkuperäinen kustannusarvio oli 3700€, mutta lopullinen summa n. 13000€ (kylpyhuoneen koko 10m2). Isännöitsijä ei keskeyttänyt urakkaa, vaikka hallitus ei antanut lupaa jatkaa remonttia epäselvien kustannusten nousujen takia. - Taloyhtiö oli juuri täyttänyt 10-v. Taloyhtiön hallitus pyysi isännöitsijää useaan kertaan olemaan yhteydessä rakentajaan - isännöitsijä ei pyyntöä noudattanut.

2. Taloyhtiössä on ollut tapana tasata huoneistokohtaiset vesimaksut kerran vuodessa. Isännöitsijä ei tehnyt sitä kahteen vuoteen. Loppujen lopuksi häneltä tuli joko lasku, jossa oli ainoastaan lisäämaksettava loppusumma, tai suoraan palautus liikaa maksetuista tilille. Kukaan ei saanut mitään isännöitsijältä laskelmaa, josta olisi voinut todentaa summat oikeiksi.

3. Eräässä huoneistossa on vakituisen asukkaan lisäksi muut asukkaat vaihtuneet viimeisen vuoden aikana. Kukaan taloyhtiön osakkaista ei tiedä, kuka oikeasti on kirjoilla ko. huoneistossa. Isännöitsijä ei ole pyynnöistä huolimatta toimittanut asukasrekisteriä.

4. Isännöitsijätoimisto on avannut taloyhtiölle omat nettisivut, jonne se sopimuksen ja puheidensa mukaan tallentaa taloyhtiön dokumentaation. Sivut ovat lähes tyhjät: mm. viimeinen yhtiökokouspöytäkirja on tallennettu v. 2009.

Tässä siis tärkeimmät laiminlyönnit. Kun taloyhtiö viimeisessä yhtiökokouksessaan pyysi isännöitsijätoimistolta (taas kerran) selvityksiä mm. em. asioihin, se ei ole niitä antanut. Sen sijaan yrityksen toimitusjohtaja irtisanoi sähköpostitse taloyhtiömme sopimuksen, mikä tarkoittaa sitä, että meillä on minimaaliset mahdollisuudet saada mm. remontissa tuplalaskutettuja kuluja takaisin.

Miten voimme toimia tässä asiassa? Oikeuteen emme haluaisi lähteä, mutta emme myöskään antaa helpolla periksi isännöitsijätoimiston selkeälle epärehellisyydelle.

Kiitos vastauksesta etukäteen.

Kysymys: Voiko tässä tapauksessa oikeudenmukaisuus -perusteella jakaa muuten, kuin tasan osakkeiden suhteessa? Voiko A-talon ja B-talon kustannukset eriyttää ja periä A-talon sekä B-talon osalta niin, että kumpikin talo vastaa oman talon lämmönvaihtajien uusinnasta? Jos kustannukset voidaan jakaa talojen kesken, mitä päätöksiä taloyhtiössä vaaditaan?

Vastaus:

Heinäkuussa 2010 voimaan tulleen asunto-osakeyhtiölain mukaan isännöitsijä huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidosta ja hoitaa yhtiön muuta päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Isännöitsijä vastaa siitä, että yhtiön kirjanpito on lain mukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty. Isännöitsijän on annettava hallitukselle ja sen jäsenelle tiedot, jotka ovat tarpeen hallituksen tehtävien hoitamiseksi. Isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua.

Kysymyksessä on mainittu esimerkkejä siitä, miten isännöitsijä on hoitanut tehtäviään. Asunto-osakeyhtiölaissa ei ole yksityiskohtaisesti säännelty, miten isännöitsijän tulisi tehtäviään hoitaa, mutta lähtökohtana on, että isännöitsijän on toimittava huolellisesti ja edistettävä yhtiön etua. Isännöitsijän tehtävistä ja niiden hoitamistavasta on mahdollisesti sovittu tarkemmin taloyhtiön ja isännöitsijän välisessä sopimuksessa.

Kysyjän kertoman mukaan isännöitsijä on irtisanonut hänen ja taloyhtiön välisen isännöintisopimuksen. Isännöitsijällä on isännöintitehtävien päättyessä velvollisuus palauttaa kaikki hallussaan oleva taloyhtiön materiaali takaisin yhtiölle. Mikäli isännöitsijä ei ole palauttanut asiakirjoja, yhtiön pitäisi esittää isännöitsijälle vaatimus yhtiön asiakirjojen palauttamisesta. Kun asiakirjat on saatu isännöitsijältä yhtiön haltuun, epäselvät laskutus- ym. asiat tulisi selvittää. Niin kauan kuin on epäselvää, onko isännöitsijän toimista aiheutunut taloyhtiölle vahinkoa, suosittelen, ettei isännöitsijälle myönnetä yhtiökokouksessa vastuuvapautta.

Tiedossa olevista isännöitsijän virheistä ja laiminlyönneistä tulisi kirjallisesti reklamoida isännöitsijää mahdollisimman pian. Näistä virheistä tai laiminlyönneistä aiheutuneista vahingoista on mahdollista vaatia vahingonkorvausta isännöitsijältä. Asunto-osakeyhtiölain mukaan isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle. Mikäli isännöitsijä kiistää vastuunsa tai ei vain suostu korvaamaan vahinkoa, suosittelen, että viimeistään siinä vaiheessa yhtiö ottaisi itselleen asiantuntijan avustamaan asian selvittämisessä.

Jos on selvää, että remonttia tehnyt urakoitsija on laskuttanut tekemistään töistä yhtiötä kaksi kertaa, yhtiön tulisi mahdollisimman pian reklamoida virheestä urakoitsijaa ja vaatia virheellisesti maksettua osuutta takaisin taloyhtiölle.

Tomi Eloluoto
varatuomari
Asianajotoimisto Laaksonen Perho Salonen Heinonen Oy

Kysy niin vastaamme -palvelu

Palstalla voit esittää joka torstai taloyhtiöön liittyviä kysymyksiä, joihin alan ammattilaiset Nordius-asianajoketjusta vastaavat. Voit myös lukea jo esitettyjä kysymyksiä ja vastauksia. Kysymyksiin vastataan pääsääntöisesti yhden arkivuorokauden kuluessa.

Siirry Kysy niin vastaamme -palveluun

Henkilökohtaisia neuvoja lakiasioissa saat jättämällä yhteydenottopyynnön.

Jätä yhteydenottopyyntö lakimiehelle!

Aiemmin esitetyt viikon kysymykset:

Keskustele tämän viikkoisesta kysymyksestä!

Oletko tavannut vastaavaa omassa taloyhtiössäsi? Kuinka tilanne mielestäsi pitäisi hoitaa? Kirjoita kommenttisi!

Isännöitsijä
viikon kysymys
Kiinnostuitko? Tilaa OMAtaloyhtiö-uutiskirje
Putkiremontti? Energiansäästö? Sähköautojen lataus? Talkoot? Mistä teidän taloyhtiössänne tällä viikolla puhutaan? Omataloyhtiö.fi-uutiskirje sisältää ajankohtaisia, sekä kyseisen viikon teemaan liittyviä artikkeleita. Tutustu muiden taloyhtiöiden projekteihin ja kokemuksiin, vertaile hankkeiden toteutuksia ja lopputuloksia ja laita talteen arvokkaat asiantuntijaohjeet. Olitpa aloitteleva hallituksen jäsen tai monessa marinoitunut isännöitsijä, voit olla varma, että Omataloyhtiö.fi:n uutiskirjeestä opit jotain uutta joka viikko.

Aiheeseen liittyvää

20236_82003.jpg
Voivatko hallitus ja isännöitsijä määrätä remonteista?
Voiko hallitus ja isännöitsijä määrätä taloyhtiön kaikkien asuntojen pesuhuoneisiin remontin sillä perusteella, että yhdessä asunnossa on jouduttu tekemään kosteusvaurion vuoksi remontti?Kerrostalo on rakennettu vuonna 1981 eikä ole kysymys esim. putkiremontin yhteydessä tehtävästä pesuhuoneiden saneerauksesta. Taloyhtiössä on tehty kosteuskartoitus, jonka mukaan esim. minun pesuhuoneessani ei havaittu kosteusongelmia. Mielestäni kyseinen remontointi on kylpyhuoneiden tasonparannusremontti ja sellaiseen remonttiin tuskin voi osakkaita pakottaa?
Katu, jossa on taloja rivissä
Avainten jakaminen?
Taloyhtiössämme uusittiin "pääovet" ja asuntoon liittyvän varaston ovet. Asennettiin kaksi lukkoa ja jaettiin kolme avainta/lukko eli 6 avainta asuntoa kohti. Asuntoja on kahden kokoisia. Nyt eräs asukas vaatii, että avaimia pitäisi jakaa taloyhtiön piikkiin asuntoneliöiden mukaan vedoten yhdenvertaisuuteen. Onko jossain määritelty jakoperusteita esim. asunnon koko/neliöt, asukkaiden määrä jne.?
20236_82003.jpg
Viikon kysymys: Yhtiöjärjestyksen muutoksesta erilliskorvaus isännöitsijälle?
Onko isännöitsijä oikeutettu perimään erilliskorvauksen yhtiöjärjestyksen muutoksien laatimisesta, kun muutostarve perustuu muuttuneeseen lainsäädäntöön (=muuttuneeseen asunto-osakeyhtiölakiin)?
20115_25991.jpg
Viikon kysymys: Talo tyhjillään - lämmitys pois päältä?
Kysymys:Tarkoituksena muuttaa kesäksi (kesä-heinä-elokuu) mökille. Talossamme on vesikiertoinen patterilämmitys (öljy). Onko viisainta ottaa kiertovesipumppu siksi aikaa pois vai antaa olla päällä? Edellisenä kesänä annoimme olla päällä ja kävimme noin kerran viikkoon katsomassa, että kaikki on kunnossa.
20238_82950.jpg
Viikon kysymys: Miksi kärhö ei kuki?
Miksi 3 v kärhö ei kuki, vain kasvaa valtavasti.
202112_74243.jpg
Maksaako taloyhtiö kylpyhuoneen haljenneen seinän korjaukset?
As Oy:n kylpyhuoneemme seinissä on kaksi pystysuuntaista halkeamaa. Halkeamat ulottuvat lattiasta kattoon ja aiheuttaja ilmeisesti rakenteiden liike (seinän runkomateriaali vaihtuu tässä kohdassa materiaalista toiseen). Hallituksen mielestä kunnossapitovastuu on osakkaalla (pintamateriaali), minun mielestäni yhtiöllä (ongelma rakenteissa). Seinässä on myös vesieriste, jonka kuntoa ei ole tutkittu.Kenen vastuulla vaurioiden selvitystyö on ja mitä on tehtävissä, jos yhtiö ei rakenteita korjaa? Talo on kerrostalo, joka on rakennettu 1999. Kuuluuko rakenteiden vaurioiden korjaus pintamateriaaleineen yhtiölle huolimatta rakennuksen iästä, jos vika löytyy rakenteista?Hallituksen viimeisin kanta: laatta kuuluu pintamateriaalina asukkaalle eikä yhtiö korjaa. Mielestäni yhtiö on väärässä. Täytyykö palkata juristi?

Luetuimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton

Uusimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton