• Etusivu
  • Ajankohtaista

Viikon kysymys: Vastikeperusteen muuttaminen, onko mahdollista?

Rakentajan toimitusKaupallinen yhteistyö Jurinet Oy
Julkaistu 02.04.2012
Kerrostalo

Taloyhtiössämme vastikeperuste perustuu löyhästi asuntojen pinta-aloihin. Kaikissa muissa asunnoissa paitsi yhdessä vastikeperusteena oleva pinta-ala on suurempi kuin asunnon oikea pinta-ala. Esim. allekirjoittaneen asunnossa vastikeperuste on 72 neliöä, ja oikea pinta-ala noin 61. Virallista pinta-alamittausta talossa ei ole tehty, mutta muillakin vastikeperusteen ja oikean pinta-alan suhde on samansuuntainen.

Tämä yksi yleisestä kaavasta poikkeava asunto on talon alkuperäisen rakennuttajan omaan käyttöön suunniteltu. Siellä vastikeperuste on 68 neliöä ja oikea pinta-ala noin 80 neliöä. Muutenkin asunto on paremmin varusteltu kuin muut, siellä on mm. kaksi vessaa, kodinhoitohuone ja sauna. Muilla vain vessa ja suihku. Taloyhtiö on vanha (50-luvulta) ja rakennuttaja nähtävästi osasi vetää kotiinpäin.

Vastikeperusteiden epäkohta närästää taloyhtiössä aina säännöllisin väliajoin. Nyt tulossa on viemäriremontti, ja asia on taas pinnalla. Tämän yhden asunnon nykyinen omistaja tuntuisi saavan taas merkittävää hyötyä muiden kustannuksella, hänellä kun on moninkertaisesti putkituksia ja kosteuseristettäviä tiloja kuin muilla, ja silti hän maksaisi remontista vähemmän kuin muut.

Onko mielestänne asiassa aihetta lähteä ajamaan vastikeperusteen kohtuullistamista? Voidaanko kohtuullistamisen yhteydessä mitata kaikkien asuntojen todelliset pinta-alat ja ottaa ne uudeksi vastikeperusteeksi? Voidaanko uutta kohtuullistettua vastikeperustetta käyttää voimaantulonsa jälkeen ennen asin vireillepanoa aloitettujen, mutta ei vielä maksettujen remonttien rahoituksen jaossa?

Kysymys: Vastikeperusteen muuttaminen, onko mahdollista?

Vastaus:

Mikäli yhtiöjärjestyksessä määrätään, että vastikeperusteena on huoneiston pinta-ala, määräytyvät vastikkeet yhtiöjärjestykseen merkittyjen pinta-alojen perusteella, vaikka yhtiöjärjestyksen mukainen pinta-ala ei vastaisikaan huoneiston todellista pinta-alaa.

Yhtiöjärjestyksen muuttaminen siten, että yhtiöjärjestykseen merkityt pinta-alat vastaisivat todellisia pinta-aloja, vaatii kaikkien osakkeenomistajien suostumuksen, jos vastikeperuste on sidottu pinta-aloihin. Mikäli tätä suostumusta ei kaikilta osakkeenomistajilta saada ja yhtiöjärjestys on siten virheellinen, että se johtaa kohtuuttomuuteen, sitä voidaan kohtuullistaa asunto-osakeyhtiölain 6 luvun 36§ mukaisesti. Se kannattako tähän ryhtyä on hyvin vaikea arvioida, käytännössä se tarkoittaisi kanteen nostamista käräjäoikeudessa, mihin aina liittyy kuluriski. Kanteen nostamiselle on asetettu laissa tietyt edellytykset ja määräajat, jonka vuoksi suosittelen kääntymään asiassa asianajotoimistonpuoleen.

Mikäli kanteen nostamiseen päädytään, tuomioistuin voi muuttaa yhtiöjärjestystä, jos se katsoo, että määräys johtaa kohtuuttomuuteen siten, että se tuottaa jollekin osakkeenomistajalle merkittävää etua toisten osakkeenomistajien kustannuksella tai aiheuttaa tälle huomattavaa rasitusta verrattuna toisiin osakkeenomistajiin. Tuomioistuin ottaa kohtuuttomuutta arvioidessaan huomioon yhtiöjärjestyksen koko sisällön, yhtiöjärjestystä laadittaessa ja sen jälkeen vallinneet olosuhteet sekä muut seikat. Oikeuskäytännössä on käytännössä puututtu yhtiöjärjestyksen vastikeperusteeseen pinta-alojen virheellisyyksien vuoksi. Jos asia on ollut ennakoitavissa osakkeita hankittaessa, on kohtuullistamisen kynnys ollut erittäin korkealla. Käytännössä juuri eri huoneistoihin sovellettavat eri vastikeperusteet ovat aika tavanomaisia ja osakkaiden ennakoitavissa osakkeiden ostohetkellä. Jos pinta-ala on vastikeperusteena, pinta-alamääräyksen kohtuullistaminen tulee yleensä kysymykseen vain silloin, kun ostajalla oli syytä olettaa, että kaikki huoneistot osallistuvat yhtiön kuluihin todellisten pinta-alojen suhteessa. Vähäinen pinta-ala poikkeama ei myöskään voi olla kohtuullistamisperuste.

Eveliina Tammela,
lakimies

Kysy niin vastaamme -palvelu

Palstalla voit esittää joka torstai taloyhtiöön liittyviä kysymyksiä, joihin alan ammattilaiset Nordius-asianajoketjusta vastaavat. Voit myös lukea jo esitettyjä kysymyksiä ja vastauksia. Kysymyksiin vastataan pääsääntöisesti yhden arkivuorokauden kuluessa.

Siirry Kysy niin vastaamme -palveluun

Henkilökohtaisia neuvoja lakiasioissa saat jättämällä yhteydenottopyynnön.

Jätä yhteydenottopyyntö lakimiehelle!

Aiemmin esitetyt viikon kysymykset:

Keskustele tämän viikkoisesta kysymyksestä!

Oletko tavannut vastaavaa omassa taloyhtiössäsi? Kuinka tilanne mielestäsi pitäisi hoitaa? Kirjoita kommenttisi!

Jurinet Oy
Ajankohtaista
viikon kysymys
Kiinnostuitko? Tilaa OMAtaloyhtiö-uutiskirje
Putkiremontti? Energiansäästö? Sähköautojen lataus? Talkoot? Mistä teidän taloyhtiössänne tällä viikolla puhutaan? Omataloyhtiö.fi-uutiskirje sisältää ajankohtaisia, sekä kyseisen viikon teemaan liittyviä artikkeleita. Tutustu muiden taloyhtiöiden projekteihin ja kokemuksiin, vertaile hankkeiden toteutuksia ja lopputuloksia ja laita talteen arvokkaat asiantuntijaohjeet. Olitpa aloitteleva hallituksen jäsen tai monessa marinoitunut isännöitsijä, voit olla varma, että Omataloyhtiö.fi:n uutiskirjeestä opit jotain uutta joka viikko.

Aiheeseen liittyvää

20236_82003.jpg
Voivatko hallitus ja isännöitsijä määrätä remonteista?
Voiko hallitus ja isännöitsijä määrätä taloyhtiön kaikkien asuntojen pesuhuoneisiin remontin sillä perusteella, että yhdessä asunnossa on jouduttu tekemään kosteusvaurion vuoksi remontti?Kerrostalo on rakennettu vuonna 1981 eikä ole kysymys esim. putkiremontin yhteydessä tehtävästä pesuhuoneiden saneerauksesta. Taloyhtiössä on tehty kosteuskartoitus, jonka mukaan esim. minun pesuhuoneessani ei havaittu kosteusongelmia. Mielestäni kyseinen remontointi on kylpyhuoneiden tasonparannusremontti ja sellaiseen remonttiin tuskin voi osakkaita pakottaa?
Katu, jossa on taloja rivissä
Avainten jakaminen?
Taloyhtiössämme uusittiin "pääovet" ja asuntoon liittyvän varaston ovet. Asennettiin kaksi lukkoa ja jaettiin kolme avainta/lukko eli 6 avainta asuntoa kohti. Asuntoja on kahden kokoisia. Nyt eräs asukas vaatii, että avaimia pitäisi jakaa taloyhtiön piikkiin asuntoneliöiden mukaan vedoten yhdenvertaisuuteen. Onko jossain määritelty jakoperusteita esim. asunnon koko/neliöt, asukkaiden määrä jne.?
20236_82003.jpg
Viikon kysymys: Yhtiöjärjestyksen muutoksesta erilliskorvaus isännöitsijälle?
Onko isännöitsijä oikeutettu perimään erilliskorvauksen yhtiöjärjestyksen muutoksien laatimisesta, kun muutostarve perustuu muuttuneeseen lainsäädäntöön (=muuttuneeseen asunto-osakeyhtiölakiin)?
20115_25991.jpg
Viikon kysymys: Talo tyhjillään - lämmitys pois päältä?
Kysymys:Tarkoituksena muuttaa kesäksi (kesä-heinä-elokuu) mökille. Talossamme on vesikiertoinen patterilämmitys (öljy). Onko viisainta ottaa kiertovesipumppu siksi aikaa pois vai antaa olla päällä? Edellisenä kesänä annoimme olla päällä ja kävimme noin kerran viikkoon katsomassa, että kaikki on kunnossa.
20238_82950.jpg
Viikon kysymys: Miksi kärhö ei kuki?
Miksi 3 v kärhö ei kuki, vain kasvaa valtavasti.
202112_74243.jpg
Maksaako taloyhtiö kylpyhuoneen haljenneen seinän korjaukset?
As Oy:n kylpyhuoneemme seinissä on kaksi pystysuuntaista halkeamaa. Halkeamat ulottuvat lattiasta kattoon ja aiheuttaja ilmeisesti rakenteiden liike (seinän runkomateriaali vaihtuu tässä kohdassa materiaalista toiseen). Hallituksen mielestä kunnossapitovastuu on osakkaalla (pintamateriaali), minun mielestäni yhtiöllä (ongelma rakenteissa). Seinässä on myös vesieriste, jonka kuntoa ei ole tutkittu.Kenen vastuulla vaurioiden selvitystyö on ja mitä on tehtävissä, jos yhtiö ei rakenteita korjaa? Talo on kerrostalo, joka on rakennettu 1999. Kuuluuko rakenteiden vaurioiden korjaus pintamateriaaleineen yhtiölle huolimatta rakennuksen iästä, jos vika löytyy rakenteista?Hallituksen viimeisin kanta: laatta kuuluu pintamateriaalina asukkaalle eikä yhtiö korjaa. Mielestäni yhtiö on väärässä. Täytyykö palkata juristi?

Luetuimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton

Uusimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton