• Etusivu
  • Osakas

Viikon kysymys: Miten menetellään taloyhtiössä muutostyön lupa-asioissa?

Rakentajan toimitusKaupallinen yhteistyö Jurinet Oy
Julkaistu 10.05.2012Päivitetty 08.09.2023
Kerrostalo

Miten menetellään taloyhtiössä muutostyön lupa-asioissa?

Asuntoni on 96 asunnon taloyhtiössä, valmistunut 1971, asunto n. 90 m², kahdella sisäänkäynnillä.
Muutostyön tarkoituksena oli erottaa alivuokralaisasunnoksi kaksio, johon kulku toisesta sisäänkäynnistä.
Muutettavan osan wc-tilassa 1,8 m² ei ollut lattiakaivoa (wc-pytty, pesuallas ja pesukonehana ilman erillistä pesukoneen poistoviemäriä).

Muutostyössä oli tarkoitus asentaa wc-tilaan suihkukaappi (vesieristeitä ei rikottaisi, muovimatto), ja wc:n seinän takana olevaan huoneeseen ns. minikeittiö varustuksella oleva keittiö-osa, sekä huoneistoja erottamaan kevyt väliseinä. Muutostöistä oli LVI-suunnitteluinsinöörin laatimat muutoskuvat.

Kysyin sähköpostitse isännöitsijältä, tarvitaanko muutostyöhön rakennuslupaa. Isännöitsijä delegoi tehtävän toimistonsa huoltotoimen päällikölle (tekninen isännöitsijä). Huoltotoimen päällikön mukaan muutostyöt suihkukaapin ja minikeittiön osalta eivät vaadi rakennuslupaa. Hän ohjeisti minua selvittämään, vaatiiko väliseinän rakentaminen alivuokralaisosan erottamiseksi jonkinlaisen toimenpideilmoituksen tekemistä rakennusvalvontaan. Toimitin hakemuksen muutoskuvineen isännöitsijälle 8.2.2011, joka remontin yksityiskohtia puhelimitse tarkentaen antoi luvan aloittamiselle 11.2.2011. Lupa on myös kirjallisena.

Muutostyö suoritettiin helmi-maaliskuussa 2011. Taloyhtiössä alkoi huhumylly pyöriä pian remontin jälkeen, että asunnossani on tehty luvatta muutostöitä, jotka vaativat rakennusluvan. Isännöitsijältä tuli kirje, jossa vaadittiin rakennusluvan hakemista pikaisesti, uhkana viranomaistarkastus. Isännöitsijän kirjeen mukaan lupien tarpeellisuuden selvittää osakas. Soitin rakennusvalvontaan ja alueen vastaava rakennustarkastaja sanoi, ettei muutostyö vaadi rakennuslupaa ellei alivuokralaisosaa haluta erottaa virallisesti omaksi asunnokseen. Suihkukaappiin ja keittotilaan liittyvät asiat ovat hänen mukaansa yhtiön sisäisiä. Rakennusvalvonnasta tuli kuitenkin muutaman kuukauden päästä saman rakennustarkastajan allekirjoittama kehotus: "Rakennusvalvontaan on tullut ilmoitus, että as. oy X:n as. Y on tehty muutostöitä, jotka edellyttävät rakennusluvan saamista. Rakennusvalvontaan tulleen tiedon mukaan asuntoon Y on wc:n lisätty suihku ja yhdestä makuuhuoneesta tehty keittiö. Em. muutokset vaativat rakennusluvan. WC:stä tulee märkätila, jolloin tulee tehdä vedeneristys, lattiakaivo ja vesi- ja viemärilaitteet ja ottaa huomioon ilmanvaihdon riittävyys. Makuuhuoneen muuttaminen keittiöksi edellyttää vesi- ja viemärilaitteiden ja ilmanvaihdon asentamista. Em. muutostöille on haettava rakennuslupaa 15.11.2011 mennessä".
(Tiedot yllättävän tarkat, mutta onko tarkoitushakuisesti suihkukaapin sijaan suihku ja minikeittiön sijaan keittiö, on lähinnä oloh./k. tai tupakeittiö)

Nyt sitten vuosi alkuperäisen remontin jälkeen ovat luvat kunnossa ja kaikki aiemmin tehty purettu. Byrokratiaa ainakin on riittävästi, koska tällä miehityksellä kai rakentaisi koko kerrostalon valmiille pohjalle! On pääsuunnittelija, rakennesuunnittelija, LVI-suunnittelija, vastaava työnjohtaja, KVV ja IV-työnjohtajat, sertifioitu vesieristäjä ja varsinaiset työntekijät sekä lisäksi kaupungin ja taloyhtiön tarkastajat ym. viskaalit. Ja kaikki tämä vain tarpeettoman lattiakaivon takia, koska rakennusmääräyksiä tulkitaan suihkukaapin osalta eri kaupungeissa eri tavalla. Osa kaupungeista vaatii lattiakaivon tilaan ja osa ei, tässä kaupungissa se sitten lopulta vaadittiin kun sitä vaadittiin. Kysymys liittyy vastuisiin ja rahaan. Isännöitsijä/huoltotoimenjohtaja jätti informoimatta hallitusta tehdystä päätöksestä, huhumylly lähti käyntiin ja joku otti asiakseen toimia. (Täytynee olla vaikutusvaltaakin noihin kaupungin rakennusvalvonnan henkilöihin, koska sai heidän kantansa muuttumaan). Mikä on isännöitsijän vastuu, kun on antanut aloitusluvan ja käsky viranomaislupien selvittämiseen tuli neljä kuukautta aloitusluvan jälkeen.

Onko taloyhtiö minuun nähden vastuullinen maksamaan kustannukset, jotka johtuvat tästä uudesta remontista? Miten tämä menee LAIN MUKAAN ja mitä tehtävissä? Etukäteen jo kiittäen!

Kysymys: Miten menetellään taloyhtiössä muutostyön lupa-asioissa?

Vastaus:

Uusi asunto-osakeyhtiölaki on tullut voimaan 1.7.2010. Koska muutostöitä on ryhdytty valmistelemaan helmikuussa 2011, asiaan sovelletaan uutta lakia.

Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §:n mukaan osakkeenomistajalla on oikeus tehdä kustannuksellaan muutoksia osakehuoneistossa. Tällaisen muutoksen on oltava yhtiöjärjestyksessä määrätyn osakehuoneiston käyttötarkoituksen mukainen. Osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että muutostyö suoritetaan hyvän rakennustavan mukaisesti.

Osakkeenomistajan on ilmoitettava muutostyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, jos se voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen. Kysymyksessä esitettyjen tietojen mukaan WC-tilaan on asennettu suihku ja huoneistoon on rakennettu uusi pienkeittiö, kyse on sellaisista muutostöistä, joissa todennäköisesti puututaan sellaisiin rakenteisiin tai laitteisiin, joista yhtiöllä on kunnossapitovastuu. Ilmoitusvelvollisuus voi olla jo sen perusteella, että muutostyö voi vaikuttaa toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen ja aiheuttaa toiselle osakkeenomistajalle haitallisia seuraamuksia, koska yhteen huoneistoon rakennetaan kahden eri henkilön käytössä olevia osia.

Yhtiön on käsiteltävä osakkaan muutostyöilmoitus viivytyksettä. Saatuaan muutostyöilmoituksen on yhtiön tai toisen osakkeenomistajan viivytyksettä ilmoitettava muutostyöilmoituksen tehneelle osakkeenomistajalle työn sallimisesta ja työtä koskevista ehdoista tai työn kieltämisestä taikka kohtuullisesta ajasta, jonka kuluessa ilmoitukseen vastataan. Muutostyöilmoituksen käsittelee ja yhtiön suostumuksen antamisesta päättää yleensä hallitus, ellei hallitus ole delegoinut toimivaltaansa isännöitsijälle. Kysymyksestä ei selviä, onko hallitus antanut isännöitsijälle vallan päättää yhtiön kannata muutostöihin. Jos muutokseen vaaditaan viranomaisen lupa, hallituksen on haettava lupa tai valtuutettava osakkeenomistaja hakemaan se.

Kysyjän mukaan isännöitsijä on antanut suostumuksen muutostyön tekemiseen ilman, että muutoksiin on edellytetty haettavaksi rakennuslupaa. Myöhemmin on käynyt ilmi, että rakennuslupa olisi tarvittu ja isännöitsijäkin on antamansa suostumuksen jälkeen vaatinut yhtiön puolesta, että kysyjä hakee rakennuslupaa muutostyölle. Tämä on kysyjän antamien tietojen mukaan johtanut siihen, että kysyjä on joutunut purkamaan jo tekemänsä muutostyöt ja rakentamaan kaiken uudelleen noudattaen rakennuslupaa. Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §:n 2 momentin mukaan osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että muutostyö suoritetaan hyvän rakennustavan mukaisesti. Tämä koskee sekä muutostyöprosessia että muutostyön lopputulosta. Hyvän rakennustavan noudattamisvelvollisuus tarkoittaa sitä, että työt on tehtävä viranomaismääräysten ja –ohjeiden mukaisesti. Tämä velvollisuus osakkeenomistajalla on siitä riippumatta, edellyttääkö muutostyö rakennuslupaa tai onko asunto-osakeyhtiö edellyttänyt rakennusluvan hakemista. Kysymyksestä ei tarkasti selviä, mistä syystä kysyjä on joutunut purkamaan jo toteuttamansa työt. Jos purkaminen on johtunut siitä, että myöhemmin on todettu, ettei muutostyön tekijä ole noudattanut hyvää rakennustapaa, ei tästä aiheutuneita kustannuksia välttämättä voida vierittää asunto-osakeyhtiön tai isännöitsijän maksettavaksi. Joissakin tilanteissa isännöitsijä voi olla vahingonkorvausvastuussa osakkeenomistajalle aiheuttamastaan vahingosta. Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Kysymyksestä ei selviä kaikkia olennaisia tapahtumatietoja ja asia edellyttää tarkempaa oikeudellista perehtymistä. Sen vuoksi suosittelen, että kysyjä kääntyy asiassaan asiantuntijan puoleen.

Tomi Eloluoto
varatuomari
Asianajotoimisto Laaksonen Perho Salonen Heinonen Oy

Kysy niin vastaamme -palvelu

Palstalla voit esittää joka torstai taloyhtiöön liittyviä kysymyksiä, joihin alan ammattilaiset Nordius-asianajoketjusta vastaavat. Voit myös lukea jo esitettyjä kysymyksiä ja vastauksia. Kysymyksiin vastataan pääsääntöisesti yhden arkivuorokauden kuluessa.

Siirry Kysy niin vastaamme -palveluun

Henkilökohtaisia neuvoja lakiasioissa saat jättämällä yhteydenottopyynnön.

Jätä yhteydenottopyyntö lakimiehelle!

Aiemmin esitetyt viikon kysymykset:

Kaikki aiemmin esitetyt ja vastatut viikon kysymyksen löytyvät alla olevasta linkistä!

Viikon kysymykset!

Keskustele tämän viikkoisesta kysymyksestä!

Oletko tavannut vastaavaa omassa taloyhtiössäsi? Kuinka tilanne mielestäsi pitäisi hoitaa? Kirjoita kommenttisi!

Jurinet Oy
Osakas
viikon kysymys
Kiinnostuitko? Tilaa OMAtaloyhtiö-uutiskirje
Putkiremontti? Energiansäästö? Sähköautojen lataus? Talkoot? Mistä teidän taloyhtiössänne tällä viikolla puhutaan? Omataloyhtiö.fi-uutiskirje sisältää ajankohtaisia, sekä kyseisen viikon teemaan liittyviä artikkeleita. Tutustu muiden taloyhtiöiden projekteihin ja kokemuksiin, vertaile hankkeiden toteutuksia ja lopputuloksia ja laita talteen arvokkaat asiantuntijaohjeet. Olitpa aloitteleva hallituksen jäsen tai monessa marinoitunut isännöitsijä, voit olla varma, että Omataloyhtiö.fi:n uutiskirjeestä opit jotain uutta joka viikko.

Aiheeseen liittyvää

202112_74243.jpg
Maksaako taloyhtiö kylpyhuoneen haljenneen seinän korjaukset?
As Oy:n kylpyhuoneemme seinissä on kaksi pystysuuntaista halkeamaa. Halkeamat ulottuvat lattiasta kattoon ja aiheuttaja ilmeisesti rakenteiden liike (seinän runkomateriaali vaihtuu tässä kohdassa materiaalista toiseen). Hallituksen mielestä kunnossapitovastuu on osakkaalla (pintamateriaali), minun mielestäni yhtiöllä (ongelma rakenteissa). Seinässä on myös vesieriste, jonka kuntoa ei ole tutkittu.Kenen vastuulla vaurioiden selvitystyö on ja mitä on tehtävissä, jos yhtiö ei rakenteita korjaa? Talo on kerrostalo, joka on rakennettu 1999. Kuuluuko rakenteiden vaurioiden korjaus pintamateriaaleineen yhtiölle huolimatta rakennuksen iästä, jos vika löytyy rakenteista?Hallituksen viimeisin kanta: laatta kuuluu pintamateriaalina asukkaalle eikä yhtiö korjaa. Mielestäni yhtiö on väärässä. Täytyykö palkata juristi?
20236_82003.jpg
Voivatko hallitus ja isännöitsijä määrätä remonteista?
Voiko hallitus ja isännöitsijä määrätä taloyhtiön kaikkien asuntojen pesuhuoneisiin remontin sillä perusteella, että yhdessä asunnossa on jouduttu tekemään kosteusvaurion vuoksi remontti?Kerrostalo on rakennettu vuonna 1981 eikä ole kysymys esim. putkiremontin yhteydessä tehtävästä pesuhuoneiden saneerauksesta. Taloyhtiössä on tehty kosteuskartoitus, jonka mukaan esim. minun pesuhuoneessani ei havaittu kosteusongelmia. Mielestäni kyseinen remontointi on kylpyhuoneiden tasonparannusremontti ja sellaiseen remonttiin tuskin voi osakkaita pakottaa?
Katu, jossa on taloja rivissä
Avainten jakaminen?
Taloyhtiössämme uusittiin "pääovet" ja asuntoon liittyvän varaston ovet. Asennettiin kaksi lukkoa ja jaettiin kolme avainta/lukko eli 6 avainta asuntoa kohti. Asuntoja on kahden kokoisia. Nyt eräs asukas vaatii, että avaimia pitäisi jakaa taloyhtiön piikkiin asuntoneliöiden mukaan vedoten yhdenvertaisuuteen. Onko jossain määritelty jakoperusteita esim. asunnon koko/neliöt, asukkaiden määrä jne.?
20115_25991.jpg
Viikon kysymys: Talo tyhjillään - lämmitys pois päältä?
Kysymys:Tarkoituksena muuttaa kesäksi (kesä-heinä-elokuu) mökille. Talossamme on vesikiertoinen patterilämmitys (öljy). Onko viisainta ottaa kiertovesipumppu siksi aikaa pois vai antaa olla päällä? Edellisenä kesänä annoimme olla päällä ja kävimme noin kerran viikkoon katsomassa, että kaikki on kunnossa.
20238_82950.jpg
Viikon kysymys: Miksi kärhö ei kuki?
Miksi 3 v kärhö ei kuki, vain kasvaa valtavasti.
20236_82003.jpg
Viikon kysymys: Yhtiöjärjestyksen muutoksesta erilliskorvaus isännöitsijälle?
Onko isännöitsijä oikeutettu perimään erilliskorvauksen yhtiöjärjestyksen muutoksien laatimisesta, kun muutostarve perustuu muuttuneeseen lainsäädäntöön (=muuttuneeseen asunto-osakeyhtiölakiin)?

Luetuimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton

Uusimmat

skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton
skeleton