Hyvä valvoja tuo laatua saneeraukseen

Hyvä valvoja tuo laatua saneeraukseen

Maankäytön ja rakennuslain mukaisesti rakennushankkeeseen ryhtyvän on huolehdittava, että rakennus suunnitellaan ja rakennetaan rakentamista koskevien säännösten ja määräysten sekä myönnetyn rakennusluvan mukaisesti. Halutun laadun varmistaa osaava valvoja, jonka valinta on taloyhtiöiden korjaushankkeissa tilaajana ja rakennuttajana toimivan taloyhtiön vastuulla.

Halutun laadun varmistaa osaava valvoja,
jonka valinta on taloyhtiöiden korjaushankkeissa tilaajana
ja rakennuttajana toimivan taloyhtiön vastuulla.Halutun laadun varmistaa osaava valvoja, jonka valinta on taloyhtiöiden korjaushankkeissa tilaajana ja rakennuttajana toimivan taloyhtiön vastuulla.
Valvoja toimii taloyhtiön edustajana valvoen taloyhtiön puolesta korjausurakan toteutusta. Hän seuraa, että urakka etenee työmaalla urakkasopimuksen ja suunnitelmien mukaan ja että työt toteutetaan sovittua laatutasoa noudattaen.

Pätevän yrityksen tai henkilön valintaan ja asianmukaiseen valvontaan taloyhtiöiden korjaushankkeissa kannattaa panostaa paitsi siksi, että hyvin tehdyt suunnitelmat tuottaisivat onnistuneen lopputuloksen, myös rakentamiseen liittyvien vastuiden vuoksi.

Saneerauksen vastuut eivät poikkea muussa rakentamisessa olevista vastuista, vaan jakaantuvat tyypillisesti eri toimijoiden kesken rakennuttajan, suunnittelijan, valvojan ja urakoitsijan vastuuseen. Saneeraushankkeille on kuitenkin ominaista vastuiden ja mm. selonottovelvollisuuden korostuminen. Kun taloyhtiön korjaushankkeessa ulkopuolinen valvoja edustaa taloyhtiötä, osapuolten roolit ja vastuut pysyvät selkeinä.

Rakennuttajan vastuu

Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen YSE 1998:n mukaan rakennuttajan vastuuseen kuuluvat mm. yleinen myötävaikutus-, valvonta- ja tiedonantovelvollisuus, joista tiedonantovelvollisuudella on keskeinen merkitys rakentamisen virheiden vastuukysymysten ratkaisemisessa. Rakennuttajan on tarjousvaiheessa annettava urakoitsijalle kaikki tiedot, jotka vaikuttavat urakan hinnoitteluun ja virheettömään toteuttamiseen. Lisäksi on tuotava julki myös mahdolliset epävarmuustekijät. Urakoitsijalla on vastaavasti oikeus luottaa annettuihin tietoihin.

Rakennuttajan on vastattava antamiensa virheellisten tietojen seuraamuksista. Rakennuttajan tiedonantovelvollisuuteen liittyy myös urakoitsijan selonottovelvollisuus, joka edellyttää urakoitsijaltakin aktiivisuutta ja omatoimisuutta tarvittavien tietojen saamiseksi.
Urakoitsijalla on vastaavasti oikeus luottaa
annettuihin tietoihin.Urakoitsijalla on vastaavasti oikeus luottaa annettuihin tietoihin.

Suunnittelijan vastuu

Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan suunnitelma on laadittava siten, että se täyttää lain, säännösten ja määräysten sekä hyvän rakennustavan vaatimukset. Rakennuksen suunnittelusta, kokonaisuudesta ja laadusta vastaa pääsuunnittelija, joka on nimettävä kaikkiin rakennushankkeisiin.
Erityissuunnitelmien vaatimusten mukaisuudesta huolehtivat osaltaan tehtävään nimetyt vastuuhenkilöt. Suunnittelijan vastuut määrittyvät usein sopimusperusteena sovellettavien konsulttitoimen yleisten sopimusehtojen (KSE 1995) mukaisesti. Lisäksi suunnittelijan vastuita koskevia määräyksiä on annettu myös rakentamismääräyskokoelmassa, jonka mukaan suunnittelijan on mm. informoitava rakennuttajaa liian suppeista suunnitelmista.

Virheelliseksi suunnittelijan työ voi muuttua, jos se poikkeaa em. lakien ja määräysten tai suunnittelusopimuksen asettamista vaatimuksista. Sopimusehtoihin sisältyy vastuunrajoituslauseke, jolla suunnittelijan vastuu rajataan määrältään enintään suunnittelijalle maksettavan palkkion suuruiseksi.. Tätä ei kuitenkaan sovelleta, jos suunnittelijan virhe on ollut tahallinen tai törkeällä tavalla tuottamuksellinen. Tällöin siirrytään vahingonkorvauslain piiriin, jonka korvaussummat määrittyvät pitkälti todellisen aiheutetun vahingon tai taloudellisen menetyksen mukaisesti. Tilaajan on ilmoitettava suunnittelijalle virheestä välittömästi sen havaittuaan. Suunnittelija ei kuitenkaan vastaa suunnitteluvirheistä, jotka ilmenevät 10 vuoden jälkeen rakennuksen valmistumisesta.

Urakoitsijan vastuu

Rakennusurakan yleisten sopimusehtojen YSE 1998:n mukaan urakoitsijan pääsuoritusvelvollisuutena on sopimuksen mukaisen työn tuloksen luovuttaminen tilaajalle sovittuna ajankohtana. Työn tulos määritellään urakkasopimuksessa ja siihen liittyvissä muissa urakka-asiakirjoissa.

Urakka otetaan vastaan vastaanottotarkastuksessa, jossa rakennuttajan on esitettävä vaatimuksensa havaittavista tai tiedossa olevista puutteista. Rakennuttajan hyväksyessä kohteen huomautuksitta, ei virheisiin voi pääsääntöisesti vedota enää myöhemmin.

YSE 1998:n mukaan takuuaika on kaksi vuotta, ellei urakkasopimuksessa ole toisin määrätty. Ensisijaisesti takuuajan vastuu on korjausvastuuta. Urakoitsija ei ole vastuussa virheistä, jotka ovat aiheutuneet esimerkiksi muiden toimenpiteistä, huoltotoimenpiteiden laiminlyönnistä tai luonnollisesta kulumisesta. YSE 1998:n vastuunrajoituslausekkeen mukaisesti urakoitsija vastaa takuuajan jälkeen ainoastaan sellaisista virheistä, joiden näytetään aiheutuneen urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä, täyttämättä jääneestä suorituksesta tai laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä, jota tilaaja ei ole kohtuudella voinut havaita vastaanottotarkastuksessa tai takuuaikana.

Käytännössä urakoitsijan törkeä laiminlyönti voi täyttyä, jos urakoitsija on esimerkiksi selvästi rikkonut voimassa olleita rakennusmääräyksiä tai laiminlyönti on aiheuttanut selvän terveysriskin. Takuuajan jälkeinen vastuu on voimassa 10 vuotta vastaanottotarkastuksesta tai kohteen käyttöönotosta.

Valvojan merkitys

Rakentaminen on organisoitua ja hierarkkisesti johdettua toimintaa, jossa henkilöiden vastuut on määritelty varsin yksityiskohtaisesti. Tämä tarkoittaa myös sitä, että työnjohdon merkitys on hankkeen onnistumisessa keskeisellä sijalla.

Esimerkiksi taloudellista hyötyä tavoittelevissa, mutta monesti pirstoutuneissa urakkamuodoissa tai aliurakoittamisessa korostuvat erittäin vahvasti sekä hankintaosaaminen, urakkarajauksen ymmärtäminen että työnjohdon velvoitteet.
Huono valvonta voi johtaa siihen, että hyvin tehdyt suunnitelmat menettävät merkityksensä. Toisaalta hyväkään valvoja ei pysty vaikuttamaan urakan lopputulokseen, jos hankkeessa ei ole tehty kunnollisia suunnitelmia eikä määritelty laatuvaatimuksia. Jos valvoja havaitsee urakkasuorituksessa virheen, hänen on huomautettava virheestä urakoitsijalle, jonka on korjattava virhe viipymättä. Urakkasopimuksessa määriteltyjen töiden toteuttamisesta vastaa aina urakoitsija. Valvoja valvoo, että tämä tehdään laadukkaasti, aikataulussa, taloudellisesti ja teknisesti oikein.

Onnistunut lopputulos saadaan taloyhtiöiden korjaushankkeissa tilaajan projektijohdon sekä urakoitsijoiden ja valvonnan toimivalla yhteistyöllä sekä selkeällä roolijaolla. Tilaajan projektijohtoa hoitamaan hankitaan usein ulkopuolinen ja ammattitaitoinen toimija, rakennuttajakonsultti.

Onnistunut lopputulos saadaan yhteistyöllä sekä selkeällä roolijaolla

Onnistunut lopputulos saadaan taloyhtiöiden korjaushankkeissa tilaajan projektijohdon sekä urakoitsijoiden ja valvonnan toimivalla yhteistyöllä sekä selkeällä roolijaolla. Tilaajan projektijohtoa hoitamaan hankitaan usein ulkopuolinen ja ammattitaitoinen toimija, rakennuttajakonsultti.

Rakennuttajakonsultin tehtäväkenttänä on koko hankkeen ajan tarveselvityksestä takuuvaiheeseen asti ohjata hanketta tilaajan tavoitteiden mukaisesti. Lisäksi rakennuttajakonsultti kilpailuttaa eri toimijat ja laatii tavoitteita tukevat kaupalliset asiakirjat.

Esimerkki mallikkaasta korjaushankeesta

Mallikkaan esimerkin rakennuttajakonsultoinnista ja valvonnasta tarjoa Vuoden Putkiremontti 2011 –kilpailun voittaja, helsinkiläinen As Oy Säästötuki, jossa putkiremontin rakennuttaminen ja valvonta oli kilpailun tuomariston mielestä huippuluokkaa. Projektinjohtaja Juuso Hämäläinen vastasi tässä korjausurakassa putkiremontin rakennuttamisesta ja valvonnasta.

– Tärkeintä on, että valvoja toimii ammattimaisesti ja sopimuksen mukaisesti. Aito halu tehdä asiat hyvin kuuluu osaavan valvojan perusasenteeseen. Hankkeen kussakin vaiheessa on sekaannusten välttämiseksi pidettävä eri toimijoiden roolit selkeinä, Hämäläinen sanoo.

– Rakentaminen on parhaimmillaan yhteistyötä ja jatkumo hyvistä, perustelluista valinnoista ja päätöksistä. Ajattelemalla, että tehtäisiinkin porukalla eikä aina otsa hiessä urakalla, voitaisiin saavuttaa jotain uutta, hän toteaa.
Omataloyhtiö.fi
Julkaistu
23.9.2013