Valvontakonsultit hankekoulu Osa 2- Korjaushankkeen tarveselvitysvaihe

Valvontakonsultit hankekoulu Osa 2
- Korjaushankkeen tarveselvitysvaihe

Rakennuksen elinkaaresta ja käyttöiästä koppi

Rakennuksella on jo valmistuessaan yksilölliset elinkaariominaisuudet. Ennen rakentamista kohteen tilaaja on yhdessä suunnittelijoiden kanssa asettanut rakennukselle käyttöikätavoitteen. Tyypillisesti puhutaan 30 – 100 vuoden käyttöiästä, joka elintavoista riippuen kestää siis vähintäänkin isältä pojalle. Tämä saadaan aikaiseksi valitsemalla rakennusosat ja suunnitteluratkaisut tavoitteen mukaisesti. Esimerkkinä erilaisista käyttöikäelinkaarista mainittakoon vaikkapa vesikatteena kermikate vs. kuparikate. Kermikatteen tyypillinen elinkaari on 20 – 40 vuotta sen huoltovälin ja kunnossapitojakson ollessa 10 vuotta. Kun elinkaari päättyy, kate on uusittava, koska sen tekniset ominaisuudet ovat vanhentuneet olosuhteiden vaikutuksesta. Yksinkertaisesti, jos katto ei pidä enää vettä on se viimeistäänkin syytä korjata. Ennakoimalla korjaus toki vältetään vuotovaurioista mahdollisesti aiheutuvat muut vauriot ja säästetään siten kustannuksissa. Kuparikatteen kanssa pärjätään 80 – 100 vuotta sitäkin elinkaaren aikana toki huoltaen ja kunnostaen.

Molemmissa vaihtoehdoissa kunnon tarkastaminen, kattokaivojen, syöksytorvien ja räystäskourujen puhdistaminen lehdistä ja roskista on vähintäänkin vuosittaista. Käyttöikätavoitteisiin liittyen tehdään siis valintoja myös investointikustannusten sekä elinkaarikustannusten kanssa. Kuparikate on ensi investointina arvokas, mutta sen pitkän elinkaaren aikana kermikate uusitaan kahteen kolmeen kertaan. Näistä valinnoista - elinkaarikustannuksista - koostuvat yhteensä kiinteistön ylläpitokulut pitkällä aikajänteellä. Vaikuttavia tekijöitä on toki lukuisa määrä ja olosuhteet sekä hinnatkin vaikuttavat valintoihin vaikkapa energiamuotojen suhteen.
Eri rakennusosien kestävyydestä ja niille ominaisista huolto- ja kunnossapitojaksoista löytyy kätevimmin tietoa Rakennustieto Oy:n julkaisemista ohjekorteista KH 90-00403 ja LVI 01-10424. Näitä tietoja tarvitaan kiinteistön pitkän tähtäimen korjaussuunnitelman PTS:n laatimiseen. Perustiedot kuten rakenteet, talotekniikka sekä korjaushistoria tulee olla kirjattuna isännöitsijätodistukseen. Asettamalla nämä perustiedot, vanhat olemassa olevat suunnitelmat ja mahdollisesti rakennusselostukset rinnan edellä mainittujen käyttöikäohjekorttien kanssa on kohtuullisen helppo laatia PTS-suunnitelma. Sen ajantasalla pitäminen on uuden asunto-osakeyhtiölain mukaan taloyhtiölle vuosittainen velvoite. Hallitus valmistelee PTS esityksen yhdessä isännöitsijän kanssa yhtiökokoukselle hyväksyttäväksi.

Huoltokirja käyttöön

Kannatettavaa olisi, että kiinteistön huollon ja kunnossapidon täsmällisen hoidon ohjenuoraksi laadittaisiin huoltokirja, jonka noudattamisesta ja ylläpidosta tulee vastuuttaa myös kiinteistöhuoltoliike. Nykyisen lain mukaan kaikkiin uusiin rakennuksiin vaaditaan rakennusluvan ehtona huolto- ja kunnossapito-ohjeet eli käytännössä huoltokirja. Sama vaatimus koskee myös laajempia peruskorjaushankkeita, joille haetaan rakennuslupa. Ilman viranomaisen vaatimustakin terve järki jo sanoo, että jonkinmoista muistilistaa ja lokikirjaa olisi hyvä ylläpitää. Niin autojenkin kanssa tehdään. Täydellinen huoltokirja mainitaan aina auton myynti-ilmoituksessa. Monessako asunto- tai kiinteistökaupassa olette vastaavan nähneet?
Asunto – ja kiinteistökaupan asiakirjoina löydätte tai tulee vaatia esitettäväksi kuntoarvio tai kuntotutkimusraportti, joka on kertomus nykytilasta ja tulevista korjaustarpeista parhaimmillaan täydennettynä korjaushistorialla. Huolellisesti ylläpidetty huoltokirja asiantuntijan laatiman kuntoarvion kanssa olisivat vieläkin vakuuttavampi dokumentaatio niin ostajan kuin myyjän turvaksi.

Kiinteistön tiedot ajantasalle – korjaushankkeen lähtötiedot kuntoon

On kummallista, että kiinteistöjen perustietoja ei ylläpidetä tai ainakin on niin, että tähän ollaan vasta havahtumassa. Aidon ja paikkansapitävän huolto- ja korjaustarvesuunnitelman laatimiseksi tarvittaisiin paikkansa pitävät lähtötiedot. Näin voitaisiin tietoon perustuen tehdä paremmin perusteltuja ratkaisuja korjaustarpeiden ajoittamisesta. Esimerkiksi putkiremonttihankkeen yhteydessä konsulttivastuun ottava suunnittelija tarvitsee korjaussuunnitelman laatimisen lähtötiedoksi ajantasaisen tiedon. Tutkitut tiedot halutaan vaikkapa julkisivun kunnosta kuntotutkimuksien avulla, jotta voidaan laatia korjaustapavaihtoehdoista esitykset ja myöhemmin itse korjaussuunnitelmat.

Tämän aiheen kanssa on edessä kansalliset talkoot, jota kuntien tai valtionkin kannattaisi tukea. Nyt käsillä oleva korjausbuumi olisi huomattavasti helpommin hallittavissa, jos kiinteistöjen lähtötiedot olisivat ajantasaisia. Lähtökohdat myös ennaltaarvaamattomien putkirikkojen ja vesivuotojen nopeaan paikallistamiseen ajantasaisten tietojen myötä ovat huomattavasti paremmat. Listaan tähän muutaman peruslähtötiedon, jotka jokainen kiinteistö voi normaalin elinkaarensa aikana hankkia ja päivittää remonttitilanteita varten:
  • Alkuperäiset suunnitelmat sähköisessä TIFF tai pdf–muodossa: mm. kopiolaitokset tuottavat skannauspalveluita
  • Digimitatut ajantasakuvat sähköisessä dwg–muodossa: osakkaiden tehdessä omia remonttejaan on syytä päivittää
  • Haitta-ainekartoitus (lakisääteinen): ei vanhene ennen kuin asbestit on poistettu ja korvattu muilla materiaaleilla
  • Viemärikuvaus: olisi syytä ajantasaistaa esim. 5 vuoden välein
  • Hormistokuvaus: oletettavasti säilyy ajantasaisena ainakin 5 vuotta raportin laatimisesta
  • Kosteuskartoitus märkätiloista ja kellaritiloista: liittyy tyypillisesti kuntoarvio tilanteisiin ja edustaa aina sen hetken tilannetta

Näitä tietoja tarvitaan joka tapauksessa aina, kun korjaushankkeen suunnitteluun ryhdytään.

Edellä olevien lisäksi on lukuisa joukko muitakin kartoitus ja rakenteiden avausmahdollisuuksia, jotka kertovat rakenteiden ikääntymisestä ja kunnosta. Niille on tarvetta erikseen siinä vaiheessa, kun korjaushankeen suunnittelija määrittelee täsmällisen tarpeen.
Käytännön kokemuksena voin kertoa, että yhdessä tapauksessa kymmenestä alkuperäiset suunnitelmat ovat tähän mennessä löytyneet sähköisenä. Tähän mennessä olemme hoitaneet hakkeita kuitenkin jo noin 4 000 saneerattua huoneistoa. Lähes aina on lähdetty liikkeelle lämmönjakohuoneen pölyisestä nurkasta toteamalla karu tilanne ja teettämällä ensin kartoituksia korjaushankkeen hankesuunnitteluvaihetta varten. Edellä olevan listan mukaisten kartoitusten teettäminen ja ajantasaisten suunnitelmien laatiminen kestää 3 - 6 kuukautta kilpailutuksineen.Miksi ei näitä voitaisi pitää aina ajan tasalla, kun ne kuitenkin tarvitaan. Kustannus- ja ajansäästölläkin on oma arvonsa. Suosittelisin budjetoimaan huolto- ja kunnossapito määrärahoihin vaikkapa kahdelle eri vuodelle edellä mainittujen lähtötietojen kokoamisen. Yhtiön koosta riippuen puhutaan noin 20 000 – 30 000 euron kustannuksesta.

Syyt korjaustarpeeseen - vauriot/vanheneminen

Olosuhteet vaikuttavat elinkaareen, niin ulkoiset kuten ilmasto ja sisäiset kuten rakennuksen käyttö. Siksi erityisen merkityksellistä on korjaustarpeiden suunnitelmallinen ennakointi. Koska vakio-olosuhdetta ei ole olemassa kuin laboratoriossa, on rakennuksen kuntoa tarkkailtava säännöllisesti. Tämä tapahtuu asunto-osakeyhtiössä parhaiten jokapäiväisen siivous-, huolto- ja kunnossapitotoimen yhteydessä. Korjaustarpeet voivat syntyä rakenteiden vanhetessa tai vaurioituessa vaikkapa lumenpudotuksen yhteydessä tai jäiden rikkoessa.

Korjaustarpeen selvittäminen

Huolelliseen ja perusteltuun korjaustarpeen selvittämiseen sekä ennakointiin tarvitaan kaikkea edellä olevaa tietoa. Olen nähnyt turhan monta huonolla huumorilla ja epäammattitaidolla pakon edessä raapaistua PTS:ää. Ajoituksissa tai korjaushankkeiden yhdistämisessä ei paikoitellen ole ollut mitään järkeä. Uskoisin, että syy tähän on yksinkertainen – tiedon puute. Lohdullista on, että toisessa vaakakupissa on erittäin ammattimaisesti laadittuja suunnitelmia ja korjaushistoriaa taaksepäin.

Yhtenä elementtinä tässä kohtaa esittäisin ammattimaisten kiinteistön omistajien keinoista investointien taloudellisuuden ja takaisin maksun suunnittelun. PTS:ssä kuvataan useimmiten viiden vuoden ajanjaksolle kaavaillut korjaustoimenpiteet. Yhdistetäänpä siihen niiden takaisinmaksuajat. Investoinnin summasta riippuen tyypillinen takaisinmaksuaika on oletettavasti 10 – 25 vuotta. Tuolle lainan takaisinmaksuajalle mahtuu siis kahdesta viiteen PTS:n viisivuotisjaksoa, joissa kaikissa ennustetaan ja toteutetaan tulevia korjauksia. Pahimmillaan rakennetaan lainalla entisen lainan päälle.

Isossa kuvassa kysymys on kohtuullisista asumisen kuluista. Tähän liittyen olisi PTS suunnitteluun järkevä yhdistää ajatusmallia, jossa lainarahoituksen takaisinmaksua simuloitaisiin etukäteen esimerkiksi investointeja yhdistelemällä isommiksi kokonaisuuksiksi. Tähän tarpeeseen pankit ja rahoituslaitokset voisivat tarjota omaa osaamistaan.

Korjaustarpeen havainnoiminen - oireet/selvitykset

Korjaustarpeen havainnoiminen tapahtuu oikeastaan kahta kautta. Äkillisiä ja ennakolta suunnittelemattomia tapauksia ovat mm. vesivaurio ja palovahinko. Näissä tapauksissa lähestytään aina vakuutusyhtiötä. Korvaavuus riippuu useimmiten siitä onko yhtiö hoitanut kiinteistöään huolellisesti. Kolmatta putkivuotoa vuoden sisään on huono lähteä perustelemaan sattumuksien summana. Toinen ja ehdottomasti suositeltava tapa on ennakoiminen ennen rakennusosan elinkaaren päättymistä. Tämä tehdään siis lähtötietoihin, havainnointiin ja PTS –suunnitteluun perustuen. Hyviä työkaluja ovat myös kuntoarvioraportit ja sitä täydentävät kuntotutkimukset, joilla täsmennetään tietämystä kiinteistön kunnosta.

Normaalista poikkeavan tilanteen esimerkiksi kellarin seinän kastumisen tulee aina johtaa tilanteen selvittämiseen. Jättämällä oireet selvittämättä aiheutetaan ainoastaan lisää ongelmia esimerkiksi sisäilman suhteen. Havainnot ja toimenpiteet on hyvä käsitellä hallituksessa yhdessä isännöitsijän kanssa. Mikäli asian vakavuus vaatii ylimääräisen yhtiökokouksen koolle kutsumista, se vaiva kannattaa nähdä. Esimerkkinä voisi parhaiten toimia julkisivurappauksen lohkeilu tai parvekelaattojen betonin lohkeaminen. Tilanne on vaaraa aiheuttava sekä asukkaille, että ulkopuolisille. Hallitus on tällöin velvollinen toimimaan välittömästi vaaran ehkäisemiseksi.

Havaitun ongelman/tarpeen esittäminen taloyhtiön osakkaille

Asunto-osakeyhtiölaki määrittää yhtiön normaalin käsittelyjärjestyksen. Sen mukaisesti toimien hallitus valmistelee yhtiökokoukselle tuotavat asiat ja esittää ne kokouskutsussa. Normaalisti vuoden välein tehtävä budjetointi ja PTS –suunnittelu on täysin riittävä, mutta äkillisissä tilanteissa kantaa on syytä ottaa nopeamminkin. Hallitus esittää ongelman selvittämiseksi korjaussuunnitelman tai itse korjauksen rahoittamiseksi varojen käyttö suunnitelman ja hankkii itselleen valtuudet hoitaa asia. Avoimuuden ja edullisuuden osoittamisen nimissä kilpailuttaminen on aina suotavaa, kun siihen on mahdollisuus. Kaikista toimenpiteistä on oltava kirjallinen tilaus tai sopimus jo kirjanpidon ja tilintarkastuksenkin vuoksi. Lisäksi kulloiseltakin toimijalta on edellytettävä tilaajavastuulain nojalla yhteiskuntavastuiden hoitamista tositteellisesti. Hyvä on myös huomioida vakuuksien ja vakuutusten ajantasaisuus.

Mikä on korjaustarve ja mikä normaaliin kunnossapitoon liittyvää

Huolto- ja kunnossapidon vastuurajat on määritelty asunto-osakeyhtiölaissa tai sitä tarkentaen kiinteistöliiton ohjeissa sekä yhtiökohtaisesti yhtiöjärjestyksessä. Vastuurajat tarkoittavat osakkaalle ja taloyhtiölle kuuluvia huoltokohteita. Ikkunan ulkopuite kuuluu taloyhtiölle ja sisäpuite osakkaalle. Pääpiirteissään ne rakennusosat johon normaaliasumisella voi vaikuttaa, ovat osakkaan vastuulla ja muut taloyhtiön. Taloyhtiön normaaliin kunnossapitoon kuuluvat siis taloyhtiön vastuulla olevat rakennusosat ja talotekniikka. Ne budjetoidaan vuosittain ja toteutetaan useimmiten isännöitsijän tilaamina huolto- ja korjauskäynteinä. Korjaustarve syntyy vikaantumisesta tai havaitusta vauriosta. Kun porrashuoneen lukko ei aukea, kutsutaan lukkomies. Kun viemäri tukkeutuu, kutsutaan putkimies.

Yksittäisten tarpeiden kokoaminen suunnitelmaksi - aikataulutus ja kokoaminen PTS:ksi

Kaikista artikkelissa mainituista elementeistä koostuu sitten varsinainen pitkän tähtäimen suunnitelma kiinteistön kunnossapitämiseksi ja korjaamiseksi. Tähän suunnitteluun tulee yhdistää vielä pohdinta kiinteistön mahdollisista jalostus- tai lisärakentamismahdollisuuksista. Näitä kannattaa pohtia nimenomaisesti taloyhtiön suurimpien korjaushankkeiden kynnyksellä osana investoinnin kulujen kattamista. Koska tietoa ja pohdittavaakin on paljon, ei hyvän asiantuntijan käyttäminen harkinnan tukena ole koskaan hukka investointi. Useammassakin asiassa on niin, että sisältä päin asioita ei välttämättä näe ja tämän vuoksi ulkopuolinen asiantuntija voi olla tervetullut tuulahdus tuomaan sen tarvittavan lisäarvon näkemyksineen. Osaamista on myös taloyhtiöissä ja isännöitsijöiden keskuudessa. Sitä on syytä hyödyntää ja kunnioittaa. Kukin kiinteistö on ominaisuuksineen ja osakkeen omistajineen yksilö. Kaikki ratkaisut tulee tehdä tämä tosi seikka huomioiden kiinteistön ja omistajien parhaaksi. Se kantaa pitkälle.

Rakennuttajatoimisto Valvontakonsultit Oy
Juuso Hämäläinen
Omataloyhtiö.fi
Julkaistu
17.9.2012