PTS - Suunnitelmallisuus osaksi korjausrakentamista

Taloyhtiön korjaushankkeet on syytä omaksua osaksi kiinteistönstrategiaa, koska niiden vaikutus yhtiön talouteen on merkittävä. Pitkän aikavälin suunnitelman (PTS), tarkoituksena on ajoittaa taloyhtiön tulevat remontit kustannustehokkaasti ja niin, että mahdollisilta yllätyksiltä vältytään. PTS-suunnitelma on oiva työkalu hankkeiden hallintaa ja se sisältää paitsi Suunnitelmallisuus osaksi korjausrakentamista -rakenneosien kuntoarvion, myös arvion korjaustarpeiden kiireellisyydestä ja kustannuksista.

Korjaustarpeen ilmeneminen voi olla korjaustarvesuunnitelman mukainen ja näin ollen se on ajoitettu niin, että hanke tulee kustannuksiltaan optimaaliseksi. Jos hanke olisi toteutettu aiemmin, olisi se osaltaan ollut tarpeeton, ja jos myöhemmin, olisivat rakenneosan puutteet aiheuttaneet taloyhtiölle mahdollisesti ylimääräisiä kustannuksia. Suunnitelmallisuuden osalta tärkeänä voidaan pitää myös osakkaiden valmistelua tulevaan hankkeeseen. Kun korjaustarve tiedostetaan ajoissa, voidaan sen toteuttamiseen varautua niin taloudellisesti kuin henkisestikin. Suunnitelman mukaisiin korjaustarpeisiin voidaan perustaa erilaisia korjausrahastoja, joiden avulla hankkeen rahoitus saadaan jaettua pitemmälle aikavälille ja taloyhtiön velkarasitetta voidaan ennalta ehkäistä.

Vuonna 2010 voimaan tullut uusi asuntoosakeyhtiölaki velvoittaa taloyhtiöiden hallitukset esittämään yhtiökokoukselle selvityksen korjaustarpeista. Ammattilaisella teetetty kuntoarvio ja sen pohjalta laadittu PTS-suunnitelma käsittelevät tyypillisesti korjaustarvetta seuraavalle 5–10 vuodelle. 10 vuoden suunnitelmassa eri rakenneosien kunto luokitellaan asteikolla 1–4 seuraavalla tavalla:

1. Ei korjaustarvetta seuraavan 10 vuoden sisällä
2. Korjaustarve 4…10 vuoden sisällä
3. Korjaustarve 1…4 vuoden sisällä
4. Korjaustarve 0…1 vuoden sisällä

Suunnitelmaa tehtäessä ilmaantuneet korjaustarpeet asetetaan aikajanalle niin, että suunnitelman lukijalle selviävät vuosittaiset korjaustarpeet ja niistä aiheutuvat kustannukset. Kustannuksien osalta on syytä huomioida, että ne perustuvat arvioon ja että arvioon sisältyy aina epävarmuus. Tämä tarkoittaa, että budjetoitaessa on varauduttava myös poikkeamiin kustannuksissa. PTSsuunnitelmaan on hyvä sisällyttää myös arviot siitä, kuinka suurina investoinneista aiheutuvat kustannukset kohdistuvat asukkaille esim. yksikössä euro/osake/kk.

Suunnitelmallisen kiinteistönpidon mahdollistamiseksi tulee olemassa olevaa suunnitelmaa päivittää vuosittain. Tämä voidaan tehdä esim. kuntokatselmuksen avulla. Kiinteistöjen osalta on huomioitava niiden yksilöllisyys siinäkin mielessä, että lähes aina tulee suunnitelmasta poikkeavia muutoksia ja akuutteja ongelmia. Kunnossapitosuunnitelman tehokkuutta lisää kattava kirjanpito takavuosien huoltotoimenpiteistä ja erilaisten skenaarioiden varalle tehdyt suunnitelmat. Esimerkiksi putkirikkotilanteessa voidaan välttyä suuremmilta vahingoilta, mikäli taloyhtiössä on selkeä toimintasuunnitelma vahingon ilmetessä. Kyseinen toimintasuunnitelma voi sisältää mm. dokumentteja putkiston sulkujen sijainnista ja yhteystietoja alan ammattilaisiin.