Julkisivu- ja vesikattoremontti

As.oy Remontti-Mallinnukseen on suoritettu kattavat kuntotutkimukset ja esiselvitykset, joiden tulosten perusteella on saatu tietoa rakennuksen ja rakenteiden todellisesta kunnosta ja korjaustarpeesta. Saatujen tulosten perusteella rakennuksen julkisivut ja vesikatto vaativat laajaa korjausta. Taloyhtiö aloittaa korjaushankkeen valmistelun.

As.oy Remontti-Mallinnuksen julkisivujen ja vesikaton korjaus on laaja hanke, minkä vuoksi kohteeseen päätetään palkata projektipäällikkö, jota monesti kutsutaan myös rakennuttajakonsultiksi. Projektipäällikkö toimii hankkeen vetäjänä sekä yhteyskanavana ja varmistaa hankeen sujuvan ja laadukkaan toteutumisen. Projektipäällikkö toimii hankkeessa sen aloituksesta takuuajan päättymiseen asti.

Esiselvityksiä ja kuntotutkimuksia seuraava vaihe hankkeessa on hankesuunnittelu. Hankesuunnittelussa laaditaan tutkimus- ja esiselvitysten tulosten perusteella hankkeelle raamit, joissa otetaan huomioon hankkeen laajuus ja toteutustavat.

Hankesuunnitteluvaiheessa voidaan luonnostella erilaisia toteutustapoja, mm. julkisivumateriaalien osalta, sekä samalla karkeasti arvioida erilaisten toteutusratkaisujen vaikutusta hankkeen kustannuksiin. Kun hankkeen kokonaiskäsitys on muodostunut, saadaan hankkeen kustannukset myös arvioitua.

Hankesuunnitteluvaiheen päättyessä As.oy Remontti-Mallinnuksen julkisivu- ja vesikattohankkeen toteutustapa ja kustannusarvio on lyöty lukkoon. Yhtiössä on päädytty niin sanottuun raskaaseen julkisivuremonttiin, jossa uusitaan julkisivut kokonaisuudessaan.

Julkisivun eristeet uusitaan ja eristepaksuutta kasvatetaan energiansäästömielessä. Julkisivun pintarakenne uusitaan tuulettuvana levyrakenteena ja ikkunat vaihdetaan uusiin puualumiini-ikkunoihin, jotka varustetaan korvausilmaventtilein. Parvekkeille ja sokkelirakenteille tehdään betonikorjauksia ja parvekelaatat vedeneristetään. Vanhat kaiderakenteet puretaan ja uusitaan alumiinikaiteilla sekä parvekelasituksella. Vesikaton vanhat eristemateriaalit ja katemateriaalit poistetaan kokonaisuudessaan ja korvataan uusilla. Vesikaton eristepaksuutta kasvatetaan korjaustyön yhteydessä.

Hankesuunnittuvaiheesta suunnittelutyö etenee toteutussuunnitteluvaiheeseen. Toteutussuunnitelmat toimivat rakennusvaiheen suunnitelmina, ja niiden avulla hanke voidaan asettaa urakkakilpailutukseen. Toteutussuunnitteluvaiheessa hyödynnetään usein monien eri alojen suunnittelijoita aina maisema-arkkitehdista sähkösuunnittelijaan. Hankkeen pääsuunnittelija varmistaa suunnitelmien yhteensovituksen ja vastaa tarvittavan rakennusluvan hakemisesta kunnan rakennusvalvonnasta.

Toteutusvaiheen suunnittelussa projektipäällikön tehtävänä on varmistaa, että hanke täyttää tilaajan taloudelliset, laadulliset sekä ajalliset tavoitteet. Toteutussuunnitteluvaiheessa suunnitelmista on tärkeää saada mahdollisimman selkeät ja kattavat, jotta rakentamisvaiheessa mahdolliset yllätykset voidaan välttää. Toteutussuunnitteluvaiheessa taloyhtiö nimeää myös Valtioneuvoston asetuksen velvoittaman turvallisuuskoordinaattorin hoitamaan rakennuttajan vastuulle kuuluvia työturvallisuusvelvoitteita. Turvallisuuskoordinaattorin tehtävät jatkuvat aina rakennusurakan loppuun asti.

Hankesuunnittuvaiheesta suunnittelutyö etenee toteutussuunnitteluvaiheeseen. Toteutussuunnitelmat toimivat rakennusvaiheen suunnitelmina, ja niiden avulla hanke voidaan asettaa urakkakilpailutukseen. Toteutussuunnitteluvaiheessa hyödynnetään usein monien eri alojen suunnittelijoita aina maisema-arkkitehdista sähkösuunnittelijaan. Hankkeen pääsuunnittelija varmistaa suunnitelmien yhteensovituksen ja vastaa tarvittavan rakennusluvan hakemisesta kunnan rakennusvalvonnasta.

Toteutusvaiheen suunnittelussa projektipäällikön tehtävänä on varmistaa, että hanke täyttää tilaajan taloudelliset, laadulliset sekä ajalliset tavoitteet. Toteutussuunnitteluvaiheessa suunnitelmista on tärkeää saada mahdollisimman selkeät ja kattavat, jotta rakentamisvaiheessa mahdolliset yllätykset voidaan välttää. Toteutussuunnitteluvaiheessa taloyhtiö nimeää myös Valtioneuvoston asetuksen velvoittaman turvallisuuskoordinaattorin hoitamaan rakennuttajan vastuulle kuuluvia työturvallisuusvelvoitteita. Turvallisuuskoordinaattorin tehtävät jatkuvat aina rakennusurakan loppuun asti.

Julkisivu- ja vesikattohankkeen toteutussuunnitteluvaiheen lopussa voidaan aloittaa hankkeen kilpailutuksen valmistelu. Projektipäällikkö laatii hankkeelle ns. kaupalliset asiakirjat, jotka antavat suuntaviivat urakkatarjouksille. Kaupallisten asiakirjojen, kuten tarjouspyynnön, urakkaohjelman ja urakkarajaliitteen avulla määritetään ja ohjataan urakoitsijoiden vastuita ja toimintatapoja. Kohteen projektipäällikkö lähettää urakkatarjouspyynnöt kilpailutukseen valituille urakoitsijoille.

As.oy Remontti-Mallinnus saa hankkeelleen yhteensä kolme urakkatarjousta. Projektipäällikkö käy läpi saadut tarjoukset ja pyytää niihin mahdollisesti tarkennuksia, jotta tarjoukset saadaan yhteneväisiksi. Tarjousneuvotteluissa tarjouksia käydään vielä tarkemmin läpi urakoitsijoiden kanssa ja sovitaan viimeiset tarkennukset urakkatarjouksiin. As.oy Remontti-Mallinnus päätyy tarjousneuvotteluiden perusteella valitsemaan urakoitsijan toteuttamaan hanketta. Projektipäällikkö laatii urakkasopimuksen, joka toimii urakoitsijaa ja taloyhtiötä sitovana asiakirjana.

Ennen rakennusvaiheen aloittamista taloyhtiö palkkaa rakennustyön valvojan varmistamaan, että rakennustyöt tehdään suunnitelmien ja hyvän rakentamistavan mukaisesti. Valvojan laatimat raportit toimivat tärkeänä osana hankkeen työnaikaista dokumentaatiota.

Valvoja toimii aktiivisessa yhteistyössä urakoitsijan ja taloyhtiön välillä. Hän tarkkailee rakentamisen toteutumista sekä raportoi säännöllisin väliajoin työn etenemisestä taloyhtiölle. Mahdollisesti korjausta vaativista työvaiheista ilmoitetaan viipymättä sekä urakoitsijalle että taloyhtiölle. Valvoja osallistuu rakennustyön aikaisiin työmaakokouksiin, malliasennuskatselmuksiin ja suorittaa itsenäistä valvontaa työmaalla rakennustyön aikana.

Rakennustyöt aloitetaan pitämällä urakoitsijan ja tilaajan välillä aloituskokous, jossa käydään läpi työmaan käytännön asiat ja sovitaan mahdollisia avoimia asioita. Projektipäällikkö vastaa rakennusaikana muun muassa kokouksien vetämisestä ja pöytäkirjojen laadinnasta. Rakennustyön aikana tärkeimmistä työvaiheista laaditaan malliasennuskatselmuksia, joiden tarkoituksena on varmistua siitä, että asennustyöt on tehty oikein ja että valittu toteutustapa on toteutuskelpoinen. Tarvittaessa malliasennuskatselmuksessa voidaan päättää asennustyön muutoksista parhaan lopputuloksen saavuttamiseksi. Malliasennuksiin osallistuvat valvojan ja projektipäällikön lisäksi urakoitsijan ja taloyhtiön edustajat, ja niitä järjestetään työvaihekohtaisesti niin kauan, kunnes lopputulos on hyväksytty osapuolien toimesta.

Tärkeänä osana työmaan etenemistä ovat myös työmaakokoukset, joissa osapuolet istuvat yhteisen pöydän ääreen säännöllisin väliajoin. Työmaakokouksissa käydään läpi muun muassa mahdollisia suunnitelmatarpeita, työmaan aikataulullisia asioita sekä käsitellään mahdollisia lisä- ja muutostyöasioita. Työmaakokouksista tilaajalle jää hyvä käsitys työmaan etenemisestä ja valmiusasteesta.

As.oy Remontti-Mallinnuksen korjaustyöt alkavat olla loppusuoralla. Valvoja laatii työmaan loppuvaiheen virhe- ja puutelistaukset sekä valvoo, että kaikki havaitut virheet ja puutteet tulevat korjatuksi ennen työmaan valmistumista eli vastaanottoa. Projektipäällikkö varmistaa, että urakoitsija järjestää kaikki rakennusluvassa edellytetyt tarkastukset rakennusvalvonnan kanssa, ja käy läpi urakoitsijan toimittaman luovutusaineiston.

Rakennustöiden valmistuminen huipentuu vastaanottokokoukseen, jossa käydään läpi muun muassa hankkeen taloudellinen loppuselvitys, urakkasuoritukseen liittyvät viimeistelytyöt, takuuaikaiset vakuudet sekä korjaustöiden takuuaikaan liittyvät asiat. Mikäli urakoitsija on suorittanut kohteen sopimuksenmukaiset rakennustyöt ja toimittanut urakka-asiakirjojen mukaiset asiakirjat, ja taloyhtiö on hyväksynyt työn lopputuloksen, voidaan kohde todeta valmistuneeksi eli vastaanottaa. Kohteen vastaanotosta alkaa urakan takuuaika, joka yleensä on 24 kuukautta kohteen vastaanottopäivästä.

Takuutarkastus on tärkeä osa hanketta, ja siihen on syytä kiinnittää huomiota ennen kuin takuuaika päättyy. Takuutarkastuksessa todetaan ja ilmoitetaan urakoitsijalle takuuaikana esiin tulleet rakenteiden vauriot ja puutteet, kuten esimerkiksi halkeamat. Takuuaikana urakoitsija on velvollinen korjaamaan omalla kustannuksellaan työssään ilmenneet puutteet ja viat. Takuuajan päättymisen jälkeen tilaaja menettää puheoikeutensa takuuaikana esille tulleisiin rakenteiden virheisiin ja puutteisiin. Takuuaikana toteennäyttämisvelvollisuus virheiden osalta on urakoitsijalla.

Takuuajan jälkeen rakenteen virheen toteennäyttäminen on huomattavasti ongelmallisempaa. Takuuajan päättymisen jälkeen urakoitsija vastaa lähtökohtaisesti kuitenkin sellaisesta virheestä, jonka tilaaja voi näyttää aiheutuneen urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä, vaikka takuuaika olisi kulunut umpeen.

As.oy Remontti-Mallinnuksen esittely

Osa 1. Meille tulee remontti - hui kauhistus
Osa 2. Hallituksen kokouksia
Osa 3. Esiselvityksiä/kuntotutkimuksia
Osa 4. Julkisivu- ja vesikattoremontti
Osa 5. Ongelmia ilmanvaihdossa?
Osa 6. Ikkunoiden ja ovien vaihto
Osa 7. "Putkiremontti"
Osa 8. Uudet keittiöt putkiremontin yhteydessä
Osa 9. Ilmanvaihtoremontti
Osa 10. Sähköremontti
Osa 11. Pihakorjauksen suunnittelu
Osa 12. Piha- ja julkisivuvalaistus energiatehokkaaksi
Osa 13. Lämmitysremontti
Osa 14. Järjestys varastoihin