Mitä tehdä, kun osakkaat vastustavat taloyhtiössä akuuttia remonttia?

Meiltä kiinteistöjuristeilta pyydetään aika ajoin asiantuntijalausuntoja päätöksenteon perusteeksi tilanteeseen, jossa taloyhtiössä pitäisi tehdä korjauksia tai perusparannuksia. Tällöin osa osakkaista vastustaa korjauksia, vaikka niille olisi perusteltua tarvetta, koska rakennukset alkavat ikääntyä. Jos korjauksia ei tehdä, on vaarana usein, että korjauskustannukset vain nousevat ja rakennukset vaurioituvat lisää.

Olen törmännyt taloyhtiöihin, jotka ovat niin huonosti hoidettuja, että asunnot ja rakennukset ovat lähinnä purkukuntoisia. Tilanne on osakkaiden kannalta katastrofaalinen, koska asunnolla ei ole tällöin myyntiarvoa. Joskus kyse on ihmisten ymmärtämättömyydestä, joskus puhtaasti rahasta.

Ristiriitatilanne on tyypillisimmällään silloin, kun kyseessä on pienehkö taloyhtiö, jossa puolet on myöhemmin muuttaneita osakkaita ja loput lähes alkuperäisiä vanhempia asukkaita. Nuoremmat haluaisivat remontoida rakennusta, mutta vanhemmat osakkaat eivät, koska heillä ei ole taloudellisia mahdollisuuksia lyhentää remontin rahoittamiseksi kaavailtua yhtiölainaosuutta.

Lain mukaan yhtiö vastaa taloyhtiön rakennusten kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Äänivaltaa yhtiössä käyttävät luonnollisesti osakkaat yhdessä, jollei päätösvaltaa laissa tai yhtiöjärjestyksessä ole uskottu yhtiön hallitukselle.

Yhtiökokouksen päätökseksi tulee ehdotus, jota on kannattanut yli puolet annetuista eli paikalla olevista äänistä, jollei laissa säädetä toisin. Äänten mennessä tasan ratkaistaan äänestys tällaisessa remonttikysymyksessä puheenjohtajan äänellä, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin.

Kaikki korjauksiin liittyvät toimet eivät kuitenkaan ole samanlaisia. Taloyhtiössä on erotettava toisistaan kiireelliset vahingonrajaustoimet, tavanomainen kunnossapito sekä laajemmat korjaukset ja uudistukset. Mitä laajakantoisempi ja kustannuksiltaan merkittävämpi hanke on, sitä selvemmin päätös kuuluu yhtiökokoukselle.

Lain mukaan taloyhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Lisäksi vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä.

Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa. Yhtiön on pidettävä kunnossa rakennuksen ulkopinta myös parvekkeiden kohdalla. Jos yhtiö laiminlyö näitä velvollisuuksiaan, päästään ongelman ytimeen.

Jos yli puolet annetuista äänistä vastustaa sellaista korjaushanketta, josta päättäminen kuuluu yhtiökokoukselle, korjaukseen ei yleensä voida ryhtyä taloyhtiön päätöksellä. Tämä ei kuitenkaan tarkoita, että hallitus voisi sivuuttaa ilmeisen korjaustarpeen. Hallituksen on huolehdittava asian selvittämisestä, vahingon rajaamisesta ja tarvittavan päätöksenteon valmistelusta toimivaltansa rajoissa.

Käytännössä tällaisesta tilanteesta tekee hankalan se, että jos lopuilla osakkailla ei ole mahdollisuuksia lyhentää korjauslainaa, joutuu yhtiö taloudellisiin vaikeuksiin, ja lopulta yhtiö joutuu ottamaan osakkaiden huoneistoja hallintaan vastikkeiden maksuihin liittyvien laiminlyöntien vuoksi.

Taloyhtiön ongelma ei siis aina ole ainoastaan se, saadaanko päätös tehtyä, vaan myös se, pystyykö yhtiö käytännössä kantamaan hankkeen kustannukset. Silti taloudelliset vaikeudet eivät poista yhtiön kunnossapitovastuuta, jos korjaustarve on todellinen ja viivyttely kasvattaa vahinkoa.

Lukusuosisus:

• Taloyhtiöiden korjausrakentaminen käännekohdassa – Mitä syksyn 2024 barometri paljastaa? >>
• Vastuunjakoa ei tunneta taloyhtiössä riittävästi >>

Lain mukaan hallitus huolehtii yhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallituksen on siis huolehdittava siitä, että rakennukset pysyvät kunnossa. Huolimaton hallitus ei huolehdi siitä, että taloyhtiö pysyy kunnossa.

Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän on huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle. Tällainen vahinko on esimerkiksi se, että joitain korjauksia ei ole tehty ajoissa ja sen vuoksi korjauskustannukset tuplaantuvat lisävahinkojen vuoksi.

Tulkintani on se, että hallituksen vastuu voi vähentyä olennaisesti, jos se on asianmukaisesti selvittänyt korjaustarpeen, tuonut riskit avoimesti yhtiökokouksen päätettäväksi ja ryhtynyt niihin toimiin, joihin sillä on toimivalta. Vastuun arviointi on silti aina tapauskohtaista. Pelkkä asian esille ottaminen ei välttämättä riitä, jos hallitus on muutoin laiminlyönyt velvollisuutensa.

Jos korjaustarve on akuutti eikä yhtiö ryhdy asiassa viivytyksettä riittäviin toimiin, osakas voi tietyissä laissa säädetyissä tilanteissa teettää työn ja vaatia tarpeelliset ja kohtuulliset kulut yhtiöltä. Kynnys tähän ei kuitenkaan ole matala. Ensin on ilmoitettava viasta yhtiölle, ja lisäksi laiminlyönnin on rajoitettava olennaisesti huoneiston käyttöä.

Osakkaan oikeus teettää yhtiön vastuulle kuuluva työ omalla kustannuksellaan ja vaatia kulut myöhemmin yhtiöltä on poikkeuksellinen. Siksi ennen toimenpiteisiin ryhtymistä on syytä varmistaa, että lain edellytykset todella täyttyvät ja että yhtiölle on annettu asianmukainen mahdollisuus reagoida.

Osakkeenomistaja voi lain mukaan teettää yhtiön kustannuksella sen vastuulla olevan kunnossapitotyön yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa seuraavissa tapauksissa: jos kunnossapitovelvollisuuden laiminlyönti rajoittaa olennaisesti osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttöä ja jos yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin.

Toimien riittävyyttä arvioitaessa otetaan huomioon työn laatu, osakkeenomistajalle aiheutuva haitta ja muut olosuhteet. Tilanteen tekee haastavaksi lain sanamuoto, eli se, rajoittaako korjausten tekemättä jättäminen huoneiston käyttöä? Taloudellinen vahinko voisi olla yksi peruste, eli jos korjauksia ei tehdä, huoneiston arvo laskisi merkittävästi. Mutta rajoittaako se huoneiston käyttöä? Jos rajoittaa, on yhtiön korvattava osakkeenomistajalle työn teettämisestä aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kulut.