Virheet kiinteistön kaupassa

Case 1: Virheet kiinteistön kaupassa – Kun kaikki menee pieleen

Perhe osti asunto-osakeyhtiömuotoisen omakotitalon hallintaan oikeuttavat osakkeet. Talo oli hiljattain valmistunut ja kaikki näytti hyvälle. Myyjinä kaupassa olivat talon ”rakennuttanut” pariskunta ja myynnin syy oli se perinteinen ”lusikat jakoon” eli tavarat oli päätetty jakaa kahteen eri osoitteeseen.

Koska kyse oli asunto-osakkeiden kaupasta, tuli asiaan sovellettavaksi asuntokauppalaki. Kiinteistön kaupassa sovellettaisiin maakaarta. Lainvalinnalla ei tässä asiassa kuitenkaan ollut ratkaisevaa merkitystä.

Yhtiöjärjestyksen muutos juuri ennen asunnon myyntiä

Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestystä oli muutettu ennen kauppaa niin, että jokainen osakesarja vastaa itse kaikista rakennusten kunnossapito- ja korjausvelvoitteista, eikä yhtiö vastaa mistään. Myöskään yhtiövastikkeita ei taloyhtiössä tästä syystä peritty. Tämä vaikutti reilulle, koska talo oli niin uusi ja yhtiössä oli erikokoisia ja erilaisia asuinrakennuksia sekä autotalleja. Jokainen siis vastasi rakennuksista kuin olisi asunut omistamassaan kiinteistössä.

Ongelmia heti kaupanteon jälkeen

Aika pian kaupanteon jälkeen uusilla asukkailla alkoi esiintyä oireita, jotka viittasivat sisäilmaongelmaan. Myyjillä ei omana asumisaikanaan ollut rakennuksessa mitään ongelmia. Kun ostajat palkkasivat avukseen Jurinet Oy:n kiinteistöjuristin ja asioita ryhdyttiin selvittämään, selvisi aika pian, että ostajilla oli käsissään jotain ihan muuta kuin sellainen ihana unelmien omakotitalo, jonka he luulivat ostaneensa.

Tapauksen havainnollistamiseksi, mitä kaikkea talokaupoissa voikaan mennä pieleen, on hyvä listata, ns. kiinteistön kaupan virheet kuten tässä kyseisessä tapauksessa.

Kiinteistön kaupan virheet

Ensinnäkin, rakennuksessa oli laajoilla alueille puutteita höyrynsulkujen asennuksessa ja osittain ne puuttuivat kokonaan. Puutteet aiheuttivat ilmavirtauksia rakenteissa ja kosteuden pääsyn niihin. Tämä puolestaan mahdollisti mikrobivaurioiden syntymisen seinä- ja yläpohjarakenteissa, joka taas aiheutti asuntoon terveyshaitan.

Alapohjasta nousi lattiarakenteisiin kosteutta ja se aiheutti alapohjaan jo muutaman vuoden jälkeen rakennuksen valmistumisesta kosteus- ja mikrobivaurioita. Lienee selvää, että tämä myös osaltaan aiheutti terveyshaitan. Syynä oli se, että rakennuksen alla oli soran sijasta käytetty täytemaana humuspitoista maa-ainesta kuten esimerkiksi savea. Lisäksi rakennuksen salaojituksessa oli puutteita.

Tontilta (yhtiöjärjestyksen mukaiselta piha- ja hallinta-alueelta) paljastui rakennusaikainen kaatopaikka, eli tontille oli haudattu suuri määrä rakennusjätettä, jota rakentamisesta oli syntynyt. Rakennusjätettä ei saa haudata maahan vaan se tulee kuljettaa kaatopaikalle. Poliisi aloitti välittömästi asiasta esitutkinnan epäilyksenä ympäristörikos. Lain mukaan omistajat eli ”ostajat” vastaavat jätteen kuljettamisesta kaatopaikalle.

Kun taloyhtiön asioita alettiin selvittää, havaittiin, että välitysliike ei ollut kaupan yhteydessä luovuttanut ostajille asunto-osakeyhtiön mukaisia ja välitystoimintaa säätelevien lakien mukaisia kaikkia asiakirjoja lukuun ottamatta isännöitsijäntodistusta ja yhtiöjärjestystä, sekä vanhaa tuloslaskelmaa ja tasetta. Syykin selvisi. Yhtiössä ei ollut pidetty kirjanpitoa, eikä tilinpäätöksiä oltu tehty. Myöskään verottajaan ei vuosien aikana ollut pidetty yhteyttä, eli veroilmoitukset olivat tekemättä. Yhtiön tase näytti käytännössä sille, ettei yhtiöllä ollut omaisuutta.

Kuka laatii tarvittavat asiakirjat ja mitä niillä tehdään?

Asunto-osakeyhtiössä yhtiö omistaa kiinteistön ja sille rakennetut rakennukset ja osakkailla on vain osakkeiden omistamiseen perustuva oikeus hallita yhtiöjärjestyksen mukaisesti huoneistoja, eli tässä yhtiössä rakennuksia. Yhtiön omaisuus näkyy taseessa. Miksi taseeseen ei ollut merkitty yhtiön omistuksia? Siksi, koska yhtiö ei ollut rakennuttanut taloja, eikä se ollut maksanut siitä kiinteistöstä mitään, jolle talot oli rakennettu. Ison välitysliikkeen välittäjä ei ollut lainkaan perehtynyt myyntiin ottamansa kohteen asiakirjoihin? Miksi?

Ostajat olivat ostaneet asunto-osakeyhtiön osakkeet, mutta yhtiö ei omistanut rakennusta, eli käytännössä ostetut osakkeet olivat arvottomia. Kuka omisti kiinteistön ja rakennuksen? Selvisi, että kiinteistön omisti kyllä asunto-osakeyhtiö, koska sillä oli siihen lainhuuto, mutta se ei ollut koskaan maksanut siitä mitään. Rakennuksen omisti henkilökohtaisesti myyjät, jotka olivat sen rakentamisen itse maksaneet. Myyjät eivät kuitenkaan myyneet rakennusta, vaan asunto-osakeyhtiön käytännössä arvottomat osakkeet. Osakkeet oikeuttivat juridisesti hallitsemaan vain osaa kiinteistöstä, jolla oli jonkun toisen omistamat rakennukset.

Kiinteistöltä ja rakennuksista paljastui vielä muitakin puutteita, sekä muitakin selviä rakennusvirheitä, mutta ne jätetään nyt käsittelemättä tässä kirjoituksessa.

Miten on mahdollista, että näin voi tapahtua? Mitä tällaisesta tapauksesta voi oppia?

Kuten suurissa onnettomuuksissa yleensä, nekin syntyvät monen eri tekijän yhteisvaikutuksesta.

Voimme löytää useita eri syitä miksi asiat menivät tässä asuntokaupassa näin. Ensimmäinen syy on se, että aikanaan kiinteistön luovutus (kauppa) oli tehty perustettavalle asunto-osakeyhtiölle ammattitaidottomasti. Tarkoituksena lienee ollut rakennuttaa kiinteistölle useita asunto-osakeyhtiömuotoisia taloja, jotka rakennusliike olisi sitten myynyt eteenpäin. Suunnitelmat eivät kuitenkaan koskaan toteutuneet. Yhtiön osakkeita myytiin sitten ”tontteina” eikä alkuperäinen kiinteistön omistaja ymmärtänyt tai välittänyt, mitä oli tekemässä. Tämän jälkeen ostajat rakensivat ostamilleen ”asunto-osakeyhtiömuotoisille tonteille” itse talot.

Toiseksi, kaupan välittänyt kiinteistönvälittäjä oli toiminut vähintäänkin huolimattomasti, koska hän ei ollut huomannut ilmassa olleita hälytysmerkkejä, joiden perusteella olisi pitänyt hälytyskellojen alkaa soida. Välitysliike kiisti vastuunsa kokonaan, kun Jurinet Oy esitti sille muutaman sadan tuhannen euron korvausvaatimuksen.

Kolmanneksi, rakentamisessa oli käytetty ammattitaidottomia rakennusmiehiä tai sitten oli välinpitämättömästi vaan rakennettu huolimattomasti välittämättä seurauksista. Rakennusaikainen valvonta oli täysin laiminlyöty, mikä mahdollisti osaltaan sen, että laiminlyönnit rakentamisessa jäivät huomaamatta. Rakennuksen valmistuttua virheet jäivät piiloon. Myyjät tuskin olivat edes tietoisia kaikista virheistä ja puutteista tai ainakaan he eivät ymmärtäneet maallikkoina asioiden merkitystä.

Lopputuloksena riitaisa sovinto

Asiaa ei saatu sovittua, vaan myyjät joutuivat nostamaan kanteen kaupan purkamiseksi käräjäoikeudessa. Myyjät kiistivät kaikki vaatimukset ja heidän asianajajansa keksi kaikenlaisia vastaväitteitä esitetyille virheperusteille. Virheiden korjaamiseksi tehdyt laskelmat olivat myös vastapuolen mukaan aivan liian yläkanttiin arvioitu, vaikka käytimme parhaita asiantuntijoita todistajina. Sopimusta hankaloitti myös se, että myyjät olivat eronneet, joten kaupan purkamiseen suostuminen olisi heillä käytännössäkin hyvin hankalaa ja kauppahinnan palauttaminen ainakin aluksi vaikutti mahdottomalle.

Lopulta järki voitti ja myyjät suostuivat purkamaan kaupan, kun asiassa pidettiin toinen sovitteluistunto tuomioistuimessa. Sovinto syntyi niin, että toinen myyjistä lunasti osakkeet itselleen. Hän myös muutti taloon asumaan.

Asiantuntijoiden palkkiot ja oikeudenkäyntikulut nousivat merkittäviksi, koska vastapuoli aluksi kiisti kaikki vaatimukset. Yleensä aina asuntokauppa- ja kiinteistönkauppariidat kannattaa pyrkiä sopimaan heti aluksi. Riita-asioiden tuomioistuinsovittelu on viime vuosina yleistynyt ja se antaa mahdollisuuden yrittää sopia riita maltillisilla kustannuksilla.

Asunto- ja kiinteistönkauppaa säätelevien lakien mukaan myyjä on vastuussa myymästään kohteesta. Tätä vastuuta ei kannata kiistää, jos vastapuolen vaatimus on perusteltu. Sovinto on aina kaikille parempi ratkaisu kuin lihava riita.

Tarvitsetko juridista konsultointiapua?
​​​​​​​Jätä yhteydenottopyyntö

”Onko sinulla asia, johon tarvitset juridista apua?” – Liittyipä se henkilökohtaisiin asioihin, yrityksen tai taloyhtiön päätöksentekoon tai riitatilanteisiin. JuriNet on sinua varten!

Jokainen ihminen, yhteisö ja yritys on tärkeä JuriNetille. Toiminnan lähtökohtana on, että jokainen ansaitsee sellaisen juristin hoitamaan omaa asiaansa, jonka käytöstä ei aiheudu kohtuuttomia kustannuksia, mutta jonka osaaminen ja asiantuntijuus on vakuuttavaa.

JuriNet palvelee Suomessa valtakunnallisesti. Päätoimipaikka sijaitsee Helsingissä ja sivutoimipaikat ovat Hämeenlinnassa ja Tampereella.

Miksi siis valita JuriNet?

  • Asiointi on helppoa, mutkatonta ja turvallista!

  • Arvot ovat JuriNetille kaikki kaikessa, yritys toimii luottamuksellisesti, tehokkaasti ja vastuullisesti. JuriNet panostaa AINA asiakkaan kannalta parhaaseen lopputulokseen.

  • JuriNet tarjoaa maksuttoman alkuneuvottelun, jos asia ei johda toimeksiantoon.

  • JuriNet on valtakunnallisesti verkostoitunut eri alan asiantuntijoiden kanssa.

  • Suomen Yrittäjien valtakunnallinen kumppani kaikissa lakiasioissa.


Omataloyhtiö.fi
Päivitetty
13.7.2020