Vuokravakuus ja sen palauttaminen

Vuokravakuus ja sen palauttaminen

Sekä asuinhuoneiston että liikehuoneiston vuokranantajalla on oikeus vaatia vuokralaiselta kohtuullisen vakuuden asettamista sen vahingon varalta, ettei vuokralainen täytä velvoitteitaan. Velvoitteita ovat esimerkiksi vuokran maksaminen oikeassa ajassa ja huoneiston huolellinen hoitaminen. Vakuutta annettaessa on sovittava, mistä velasta vuokravakuus annetaan. Se voidaan antaa vuokralaisen kaikkien velvoitteiden täyttämisestä, mutta se voidaan myös rajoittaa vuokran maksamiseen.
Vuokravakuus annetaan vuokra-ajaksi, ellei toisin sovita. Se voidaan antaa sitä lyhyemmäksikin ajaksi, mutta silloin se ei turvaa kovin hyvin vuokranantajan saatavia. Vuokravakuus voi olla rahaa, mutta se voi olla myös pankkitili tai varallisuusarvoinen esine.

Kun vuokrasuhde päättyy tai vakuuden määräaika on muutoin kulunut, vuokranantajan on palautettava vakuus sen antajalle, joka voi olla vuokralainen tai muu henkilö. Palauttamisessa on ollut paljon ongelmia ainakin lehtikirjoittelun valossa. Kun vuokravakuus on annettu vuokralaisen kaikkien velvoitteiden täyttämisestä, vuokranantaja on voinut pitää vakuuden, koska huoneisto on vuokralaisen jäljiltä kunnostettava. Vuokralaisen huonoa huoneiston hoitoa koskevan väitteen esittäminen vaikeutuisi, jos huoneistoissa aina vuokrakauden alussa pidettäisiin kunnollinen tarkastus, jonka havainnot kirjattaisiin.

Kun vuokrasuhde päättyy tai vakuuden määräaika on muutoin kulunut, vuokranantajan on palautettava vuokravakuus sen antajalle, joka voi olla vuokralainen tai muu henkilö.Kun vuokrasuhde päättyy tai vakuuden määräaika on muutoin kulunut, vuokranantajan on palautettava vuokravakuus sen antajalle, joka voi olla vuokralainen tai muu henkilö.
Kun vuokravakuus on annettu pelkästään vuokran maksamisesta, vakuus on palautettava, kun kaikki vuokrat on maksettu. Osapuolet voivat sopia, että viimeiset vuokrat katetaan vakuudella. Kun vakuus kattaa myös huoneiston hoidon laiminlyönnistä aiheutuneen vahingon korvaamisen, vuokranantajalle on annettava kohtuullinen (lyhyt) aika tarkastaa huoneisto, laatia arvio syntyneistä vahingoista ja esittää korvausvaatimus. Jos vuokralainen on aiheuttanut korvattavaa vahinkoa, vakuus on palautettava, kun korvaus on maksettu. Eli vakuus on palautettava, kun vuokranantajalla ei ole enää saatavia, joiden vakuudeksi vakuus on annettu. Vakuuden palauttamiselle ei ole laissa säädettyä määräaikaa. Rahamääräisen vakuuden palauttaminen on vaadittaessa maksettava velka. Vuokralainen tai muu vakuudenantaja voi vaatia vakuutta takaisin heti, kun palauttamisen edellytykset ovat täyttyneet, ja vuokranantaja on puolestaan oikeutettu suorittamaan sen heti, kun oikeus vakuuden pitämiseen on päättynyt.

Rahavakuuden kohdalla nousee tavallisesti esille velvollisuus maksaa korkoa vakuudelle. Kyseeseen voivat tulla talletetulle rahamäärälle kertynyt korko, korko siltä ajalta, kun vakuus on ollut velkojalla, tuottokorko ja viivästyskorko.

Jos rahamäärä on talletettu pankkiin ja vakuudenantaja saa sen takaisin, hän saa myös kertyneen koron (ks. KKO 1990:116). Periaatteessa vuokranantaja saa vakuudesta vain sen määrän, minkä vuokralainen on hänelle velkaa velvoitteidensa rikkomisen vuoksi. Jos kuitenkin sopimusta on rikottu vuokrasuhteen kestäessä ja vuokranantaja on esittänyt vaatimuksen korvauksesta, tuolle korvaukselle kertynyt korko kuuluu myös hänelle (ks. KKO 1986 II 91). Jos korvausvaatimus on esitetty vasta vuokrasuhteen päättyessä, korkoa ei ole kertynyt, koska vuokralainen on ollut velvollinen maksamaan vasta saatuaan vaatimuksen.
Velallinen ei ole velvollinen maksamaan velalle korkoa eräpäivää edeltäneeltä ajalta, ellei koron maksamisesta ole sovittu. Tämän säännön mukaan vakuus on palautettava, jos sille ei ole säilytyspaikassa kertynyt korkoa, saman suuruisena kuin se annettiin.

Poikkeuksen edellä mainitusta korottomuudesta muodostaa velvollisuus maksaa tuottokorkoa. Velvollisuus on sääntelemätön. Korkolaissa säädetään vain, että sen muita kuin viivästyskorkoa koskevia säännöksiä ei sovelleta velvollisuuteen palauttaa vastike tai etuus, kun sopimus puretaan tai etuus osoittautuu perusteettomaksi. Se, milloin tuottokorkoa on maksettava ja kuinka paljon, on jäänyt oikeuskäytännön varaan. Käytännössä tuottokorko on useimmissa tapauksissa ollut korkolain 3 §:n 2 momentissa tarkoitetun koron eli nykyään korkolaissa säädetyn viitekoron suuruinen. Tuottokoron korkokanta on siten 1.7.-31.12.2007 pääsäännön mukaan neljä ja puoli prosenttia vuodessa.

Ratkaisussa KKO 1996:19 korkein oikeus on katsonut, että palautettavalle vakuudelle oli maksettava tuottokorkoa koko siltä ajalta, kun raha oli vakuutena vakuudensaajan hallussa. Perusteena oli se, että vakuudeksi pidätetty osa maksusta oli koko ajan kuulunut saajalle. Samalla tavalla vuokravakuus on koko ajan kuulunut antajalle, jos vuokralainen on täyttänyt velvoitteensa asianmukaisesti. Korkeimman oikeuden kanta on tosin arvostelulle altis, koska vakuus ei ole ollut perusteetta toisen hallussa, vaan sopimuksen nojalla. Jos halutaan olla varmoja siitä, että tuottokorkoa vakuudelle ei tarvitse maksaa, on syytä ottaa asiakirjaan, jossa vakuudesta on sovittu, ehto siitä, ettei mitään korkoa ennen palautusvelan erääntymistä tarvitse maksaa.
Vakuuden palauttamiselle ei yleensä sovita määräaikaa. Vakuudenantajan etu kuitenkin edellyttäisi, että palautusajasta sovitaan. Jos palautusvelalle on eräpäivä sovittuna, esimerkiksi kaksi viikkoa huoneiston luovuttamisesta vuokranantajan käyttöön, viivästyskorko alkaa juosta palautusvelalle eräpäivästä. Viivästyskorko määräytyy korkolain mukaan, ellei toisin ole sovittu. Korkolain mukainen viivästyskorko on seitsemän prosenttiyksikköä suurempi kuin viitekorko, tällä hetkellä siis 8 prosenttia vuodessa. Viitekorko voi muuttua puolivuosittain.

Jos vakuuden palauttamiselle ei ole sovittu eräpäivää, viivästyskorko alkaa juosta kuukauden kuluttua siitä, kun vakuudenantaja on lähettänyt laskun palauttamisesta vuokranantajalle tai muuten vaatinut velan palauttamista. Vakuudenantajan etu on siten selvittää mahdollisimman nopeasti, onko vuokralainen täyttänyt velvoitteensa, ja vaatia vakuuden palauttamista.

Vakuudenantaja ei yleensä saa palautuksen viivästyessä muuta korvausta kuin viivästyskoron. Jos vakuudenantaja on kuitenkin ilmoittanut vuokranantajalle, että hänelle syntyy taloudellista vahinkoa, ellei vakuutta palauteta oikeassa ajassa, vahingonkorvaus voi joissakin tapauksissa tulla kyseeseen.

Asianajaja Kaj-Olof Palm
Asianajotoimisto Palm Oy
Vaasa
Omataloyhtiö.fi
Julkaistu
2.7.2017