Millaiset vakuutukset taloyhtiölle?

Kiinteistö on vakuutettava aina vähintään palon varalta. Tavallisesti vakuutusturvaan sisällytetään turva myös luonnonilmiöiden, vuodon, murron ja ilkivallan sekä talotekniikan rikkovahinkojen varalta. Vakuutukseen voidaan liittää lisäksi turvaa vastuu- ja oikeusturvariskien sekä vuokratuottomenetysten varalta.

Hyvin tavallinen ratkaisu on, että kiinteistölle otetaan asuin-, liike- ja toimistorakennuksille tarkoitettu pakettivakuutus. Tällöin samaan sopimukseen sisältyvät omaisuusvakuutus, kiinteistön omistajan vastuuvakuutus, toimitusjohtajan ja hallituksen vastuuvakuutus sekä oikeusturvavakuutus.

Pakettivakuutuksia on pääpiirteissään kahta eri tyyppiä: täysarvoperusteisia ja vakuutusmääräpohjaisia. Täysarvoperusteinen vakuutus on yleisin ja vakuutuksenottajan kannalta helpoin ratkaisu: vakuutusmäärää ei tarvitse pohtia, sillä vakuutusarvon perusteena on rakennusten tilavuus. Tilavuutensa perusteella vakuutettu rakennus on vakuutettu täydestä arvostaan.

Vakuutusmääräpohjaisissa ratkaisuissa vakuuttamisen perusteena on vakuutuksenottajan ilmoittama tai vakuutusyhtiön määrittelemä vakuutusmäärä.

Kiinteistövakuutuksen laajaan turvatasoon voidaan liittää vakuutus äkillisten ja ennalta arvaamattomien vahinkojen varalta. Tällöin puhutaan ns. all risk -turvasta. All risk -turvassa vakuutuksesta korvataan myös sellaisia äkillisiä ja ennalta arvaamattomia vahinkoja, joita ei korvattaisi ehdoissa mainittujen ilmiöiden perusteella. All risk -vakuutusten suosio on viime vuosina kasvanut, mihin yhtenä syynä voi olla sään ääri-ilmiöiden yleistyminen.

Olipa vakuutus muuten millainen hyvänsä, on ensiarvoisen tärkeää, että se on oikein mitoitettu. Rakennuksen tilavuuteen perustuvissa kiinteistön täysarvovakuutuksissa on varmistettava ennen kaikkea, että tilavuus, rakennusvuosi, rakennuksen käyttötarkoitus, rakennusluokka ja sijaintitiedot on merkitty oikein vakuutussopimukseen.

Rakennuksen ikä, talossa suoritetut remontit ja mahdolliset suuremmat peruskorjaukset ovat vakuuttamisen kannalta keskeisiä tietoja. Vanhemman ja peruskorjaamattoman kiinteistön vakuuttaminen on kalliimpaa kuin uudemman tai peruskorjatun, ja kohonnut vahinkoriski heijastuu usein myös suurempina omavastuina. Monet vakuutusyhtiöt eivät myönnä vanhemmille peruskorjaamattomille rakennuksille laajemman turvatason vakuutuksia, vaan korvauspiiri jää suppeammaksi.

Jos rakennus on peruskorjattu, vakuutustietoihin merkitään tiedot peruskorjausvuodesta. Esimerkiksi Pohjola myöntää perinteisin menetelmin peruskorjatulle rakennuksen putkistolle saman vakuutusturvan kuin uuden rakennuksen putkistolle. Osakorjauksella ei ole kuitenkaan vaikutusta rakennuksen vakuutuksessa laskettavaan ikään eli peruskorjausvuotta ei merkitä, jos esimerkiksi käyttövesiputkia ei ole uusittu ja vuotoriski on siten edelleen koholla.

Jos putkiremontti on tehty ns. uusilla korjausmenetelmillä, ikävähennys on tavallisesti pienempi kuin jos korjaus olisi tehty perinteisin menetelmin. Vakuutusyhtiö saattaa esimerkiksi puolittaa remontoidun putkiston iän, jos korjaus on tehty ns. uusilla korjausmenetelmillä.

Ikävähennykset löytyvät kiinteistön vakuutusehtojen arvioimis- ja korvaussäännöstä. Mitä vanhemmasta putkistosta on kysymys, sitä suurempi on myös vuotovahinkojen ikävähennys. Kiinteistön korjauksista kannattaa huolehtia ajoissa, sillä suunnitelmallinen korjaustyö tulee aina edullisemmaksi kuin rakennuksen oireilun perusteella kiirehditty. Lisäksi vakuutusturva on laajempi, kun peruskorjaukset on tehty ajoissa ja asianmukaisesti.

Kaikissa remonteissa työt on tehtävä yleisiä ja hyväksyttyjä rakennustapoja noudattaen. Jos huoneistossa tehdään korjaustöitä, osakkaan on asunto-osakeyhtiölain mukaan ilmoitettava niistä hyvissä ajoin etukäteen kirjallisesti taloyhtiön hallitukselle tai isännöitsijälle, jotta yhtiölle jää riittävästi aikaa ja mahdollisuus tarkastaa suunnitelmat.

Vaikka osakkeenomistajalla on oikeus tehdä huoneistossaan kunnossapito- ja muutostöitä, taloyhtiöllä on myös oikeus asettaa muutostyölle tarvittaessa ehtoja. Korjaustyössä pitää lisäksi huomioida mahdolliset viranomaisluvat. Pienemmistä remonteista kuten maalauksista tai tapetoinneista ei tarvitse tehdä ilmoitusta. Sen sijaan esimerkiksi pesuhuoneen uusiminen vesieristeitä myöten on työ, josta pitää ilmoittaa kirjallisesti taloyhtiölle.

Ennen huoneistoremontin toteuttamista on varmistuttava, että urakoitsijoilla on riittävä pätevyys korjaustyön suorittamiseen. Kaikki urakat on syytä myös sopia kirjallisesti. Urakoitsijan vastuuvakuutuksesta suoritetaan korvauksia, jos voidaan katsoa, että vahingonkorvauslain perusteella yritys on vastuussa ulkopuoliselle. Paras tapa varmistua vastuuvakuutuksen voimassaolosta on pyytää urakoitsijalta vakuutustodistus. Vakuutuksen pitää kattaa kaikki ne työt, joita urakoitsija suorittaa toimialansa puitteissa.

Asunto-osakeyhtiölain uudistuksen myötä hallituksen rooli ja vastuu ovat kasvaneet. Kiinnostus vastuu- ja oikeusturvavakuutuksia kohtaan onkin selvästi lisääntynyt.

Kiinteistönomistajan vastuuvakuutuksesta korvataan henkilö- ja esinevahinkoja. Käytännössä ne ovat lähinnä pihalla liukastumisia tai katolta pudonneen lumen vaurioittamia autoja. On huomioitava, että esimerkiksi lumenluonnin ulkoistaminen ei poista kiinteistönomistajalta eli taloyhtiöltä vastuuta, joka sillä on piha-alueiden turvallisuudesta.

Toimitusjohtajan ja hallituksen vastuuvakuutus on tarkoitettu vahinkoihin, joista toimitusjohtaja, hallituksen jäsen tai maallikkoisännöitsijä ovat lain mukaan korvausvastuussa virheellisen toiminnan tai tehtävien laiminlyönnin takia.

Asunto-osakeyhtiön oikeusturvavakuutuksesta korvataan kuluja, jotka aiheutuvat lakimiesavun käyttämisestä yhtiön kiinteistön ja rakennusten omistukseen, hallintaan, hoitoon tai käyttöön liittyvissä asioissa. Tyypillisiä vakuutuksesta korvattavia riitoja ovat putki- tai julkisivuremontista johtuvat riidat yhtiön ja urakoitsijan välillä sekä yhtiön osakkaiden yhtiötä vastaan vireille panemat riidat, esimerkiksi yhtiökokouksen moiteasiat. Myös vahingonkorvausvaatimuksen ajaminen yhtiön varoja väärinkäyttänyttä isännöitsijää vastaan voi tapahtua vakuutuksen turvin.

Silloin kun taloyhtiössä tehdään talkootöinä esimerkiksi piha- maalaus- tai lumitöitä, on taloyhtiöllä hyvä olla kiinteistön talkoovakuutus. Kiinteistön talkoovakuutuksella korvataan talkootyön tai muun palkattoman työn aikana aiheutuneet tapaturmat asunto- osakeyhtiön asukkaille. Se antaa turvaa tapaturmien kuten tikkailta putoamisten varalle.