Salainen taloudellinen virhe

Taloyhtiöissä voi ilmetä yllättäviä merkittäviä korjaustarpeita, joihin taloyhtiö ei ole varautunut millään tavoin. Tällaisia isoja yllättäviä velvoitteita voi syntyä toki monista eri syistä, mutta nostan tässä yhteydessä esiin kosteus- ja homevauriot. Minulla ei ole tätä kirjoittaessani käytettävissä tutkittua tietoa kosteusvaurioiden määristä ja laaduista taloyhtiöissä. Sellainen tunne kuitenkin on, että ne olisivat ainakin eräiltä osin lisääntymään päin. Tämä huomioni perustuu yksin omaan kokemukseeni kiinteistöjuristina.

Varsinkin rivi- ja paritaloyhtiöissä alapohjan kosteusongelmia syntyy niin sanotun riskirakenteen myötävaikutuksella. Tällainen riskirakenne on esimerkiksi valesokkeli. Kun valesokkelin lisäksi vaikkapa salaojat ja sadevesien poisjohtamisjärjestelmät ovat toimimattomia tai jopa puuttuvat kokonaan, niin rakenteet ovat hyvin alttiita kosteusvaurioille ja niistä aiheutuville homevaurioille.

Olen pohtinut, että mikä voi johtaa tilanteeseen, jossa 1970-luvulla rakennetun rivitalon alapohjarakenteet alaohjauspuineen kostuvat ja aiheuttavat homeen ilmaantumista. Miksi näin tapahtuu vasta vuosikymmenten jälkeen siitä, kun rakennukset on rakennettu. Minun arvioni on, että kyse on ilmastonmuutoksen aiheuttamista seurannaisvaikutuksista. Sademäärät ovat tilastollisesti viime vuosina lisääntyneet reippaasti ja kuivat pakkastalvet vaikuttavat olevan historiaa. Lisääntynyt kosteus saattaa alapohjien kosteudenhallinnan kovalle koetukselle ja laukaissee riskirakenteen myötävaikutuksella entistä herkemmin kosteus- ja homeongelmia.

Myyjän vastuu

On yleisesti tunnettu tosiasia, että vaurioiden korjaaminen ja rakenteiden ennallistaminen on kallista puuhaa. Taloyhtiö joutuu tällaiset vaurioiden korjaamiset kuitenkin kiistatta kustantamaan. Toisaalta myös osakkeenomistaja, joka myy huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeensa, voi joutua maksuvelvolliseksi, vaikka ei enää talossa asuisikaan.

Asuntokauppalain mukaan asunto-osakehuoneiston myynyt henkilö voi joutua omalta osaltaan vastuuseen isoista kosteus- ja homevauriokorjauksista ostajalle niin sanotun salaisen taloudellisen virheen nojalla. Ostaja voi vaatia joko hinnanalennusta tai joissakin tapauksissa, jopa kaupan purkua.

Vahingonkorvausta ostaja ei voi vaatia, koska kyse ei ole tuottamuksellisesta tiedonantovirheestä, vaan virheestä, josta myyjällä ei ole ollut, eikä ole voinut olla tietoa. Ostajan tulee reklamoida virheestä kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt havaita se.

Jollei ostaja ilmoita taloudellisesta virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu hänelle, hän menettää oikeutensa vedota siihen.

Asuntokauppalain lainvalmisteluasiakirjojen mukaan, jotta voitaisiin katsoa olevan kyse salaisesta taloudellisesta virheestä, niin seuraavien tunnusmerkistöjen tulee täyttyä: velvoitteiden ja vastuiden perusteena on oltava odottamaton vika tai puute ja taloudellisten velvoitteiden tulee olla merkittävästi suurempia kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.

Yhteisen kiinteistöomaisuuden arvon säilyminen tarkoittaa käytännössä sitä, että taloyhtiön on panostettava suunnitelmalliseen kiinteistöomaisuuden yllä- ja kunnossapitoon sekä siihen, että kunnossapito ei jää vain "suunnitelmatasolle", vaan taloyhtiö ryhtyy myös konkreettisiin toimiin asiassa. Taloyhtiön ja osakkeenomistajien on myös tehtävä kunnossapito- ja uudistustyönsä huolellisesti, jottei taloyhtiön rakennuksille aiheudu vahinkoa.

Asunto-osakeyhtiölaissa edellytetään, että hallitus antaa yhtiökokoukselle 5 vuoden kunnossapitotarveselvityksen. Paitsi että taloyhtiön on syytä panostaa tähän selvitykseen esimerkiksi käyttämällä asiantuntijoita apuna, myös osakkeenomistajan kannattaa tiedostaa tulevat korjaustarpeet. Ne tulee myös olla kirjattuna isännöitsijäntodistukseen.

Jos taloyhtiössä tunnetaan rakennusten tekniset ja rakenteelliset ominaisuudet, laaditaan kuntotutkimuksiin pohjautuen rakennusten kunnossapitotarveselvitys, laaditaan tältä pohjalta konkreettiset kunnossapitosuunnitelmat, sekä budjetoidaan tähän riittävät varat, niin todennäköisesti yllättäviltä ja taloudellisesti raskailta korjaustoimilta voidaan välttyä.

Myös sellaisilta taloudellisilta velvoitteilta, jotka täyttävät asunto- osakkeen kaupassa asuntokauppalain salaisen taloudellisen virheen tunnusmerkistön.

Teksti: Juha Saarimäki, lakimies, Jurinet Lakipalvelut Oy