Onnistunut korjaushanke laadukkaalla projektinjohtamisella

Varsin usein taloyhtiössä pitkän tähtäimen korjaussuunnitelmia joudutaan muuttamaan ongelmatilanteiden ilmaantuessa. Esimerkiksi vuoto viemärilinjassa, ilmanvaihdon tai lämmityksen puutteelliseksi havaittu toiminta kertovat osaltaan järjestelmän korjaustarpeen ajankohtaisuudesta ja vaativat toimia. Vaikka akuuteilla korjauksilla saadaan senhetkinen tilanne haltuun, on laajempi saneeraus kuitenkin käsillä.

Taloyhtiöissä saatetaan usein myös edetä ns. elvytys- ja lykkäysperiaatteella isompien korjaushankkeiden tullessa keskusteluun. Yhtiökokouksissa kalliilta kuulostava korjaushanke tulisi kuitenkin ottaa työn alle, sillä sen siirtäminen tulee yleensä kalliimmaksi ja saattaa vaikuttaa arjen asumismukavuuteen.

Korjaushanketta suunnitellessa tärkeää on huomioida taloyhtiön taloudellinen tilanne ja budjetti. Tiukassa taloustilanteessa hanke voidaan toteuttaa kustannustehokkaasti jaksottamalla korjaukset järkevästi, joka tuo joustavuutta ja helpottaa yhtiön kassan hallintaa.

Vuodot viemäri- ja käyttövesiputkistossa sekä märkätilojen heikko kunto saivat myös As Oy Säästökujan Kontulassa tarttumaan korjaushankkeen toteutukseen − putkitusten lisäksi suurin osa pesutiloista oli vielä alkuperäisiä ja kaipasi kipeästi kunnostusta. Kiinteistön vuonna 1967 rakennetut kaksi tornitaloa muodostavat yhteensä 64:n asunnon taloyhtiön. Osittaisia korjauksia oli jo aiemmin tehty, mutta nyt oli aika toteuttaa LVIS-talotekniikka- ja märkätilasaneeraus, jossa kaikki suunniteltu saataisiin kerralla kuntoon.

− Viemärit olivat käytännössä tulleet tiensä päähän. Niiden kunto todennettiin tekemällä tarkastus ja kuvaamalla putkisto. Tämä tosin oli jo kyllä tiedossa, kun viemäreiden kanssa oli alkanut olla aiemmin ongelmia, taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Juha Kulju kertoo.

Taloyhtiössä oli asuntojen keittiöiden vesijohdot ja viemäriputket uusittu aikaisemman saneerauksen yhteydessä 7 vuotta sitten, jolloin samalla uusittiin toisen pääviemäriputkiston pystylinja.

− Nyt valmistuneessa remontissa saneerattiin märkätilat ja niiden käyttövesijohdot sekä viemäröinnit. Asensimme tässä yhteydessä myös huoneistokohtaiset etäluettavat vesimittarit. Onkin mielenkiintoista nähdä, tuleeko tämä vaikuttamaan kulutuskäyttäytymiseen.

− Tässä samalla taloyhtiön sähköistys uusittiin kokonaisuudessaan, jonka myötä asunnoissa on mahdollista ottaa käyttöön kaikki nykyaikaiset sähkö- ja dataverkkolaitteet. Myös pihan ulkovalaistusta uusittiin, joka paransi turvallisuutta ja viihtyvyyttä kiinteistön alueella, Kulju sanoo.

As Oy Säästökuja päätti myös modernisoida hankkeessa taloyhtiön yleisiä tiloja: talojen sisääntuloaulat, porrashuoneet sekä kattokerroksessa sijaitsevat talosaunat saivat kaikki kauttaaltaan uudistetun ilmeen. Myös irtaimistovarastojen ilmanvaihtoa, valaistusta ja pintoja parannettiin huomattavasti.

Sisäilman laatu saattaa vaihdella paljonkin johtuen rakennuksen ilmanvaihtojärjestelmästä. IV-laitteiston ikä, ominaisuudet, säädöt ja kanaviston kunto sekä korvausilman toteutus vaikuttavat sisäilmastoon ja ilmamäärien vaihtuvuuteen.

Tuloilman suodatuksella on osaltaan merkittävä vaikutus asuntojen ilman laadun puhtauteen − esimerkiksi kaupunkialueilla pienhiukkasia on runsaasti ilmassa, jotka päätyvät huoneistoihin. Myös sisällä kalusteista ja rakennusmateriaaleista muodostuu ilmaan haihtuvia orgaanisia VOC-yhdisteitä, jotka voivat suurina pitoisuuksina aiheuttaa terveysvaikutuksia. Ilmanvaihdon tehtävä on poistaa epäpuhtaudet ja se tulee olla jatkuvasti toiminnassa.

− Huoneistojen ilmanvaihtoa parannettiin lisäämällä itsestään säätyvät korvausilmaventtiilit. Uudet venttiilit toimivat poistoilmapaine-eroperusteisesti pitäen sisäilman vaihtuvuuden aina hyvänä samalla kun niiden tehokkaat suodattimet poistavat epäpuhtaudet tuloilmasta, Kulju sanoo.

IV-järjestelmän uudistamisella paitsi parannetaan asumisviihtyvyyttä ja -terveellisyyttä, voidaan sillä myös vaikuttaa rakennuksen energiatehokkuuteen. Sisäilmassa on paljon lämpöenergiaa, jota voi ja kannattaakin hyödyntää.

− Linjasaneerauksessa paransimme talon ilmanvaihtoa. Asensimme uudet poistoilmanvaihdon koneet ja samalla ilmanvaihtohormeja sukitettiin, jolla tehostettiin ilman liikkuvuutta ja poistettiin hormeissa havaitut epätiiveydet. Lisäksi saunatilojen ja kuivaushuoneen hukkalämpö hyödynnetään nyt poistoilmanlämmöntalteenotolla, joka osaltaan parantaa kiinteistön energiatehokkuutta. Teimme myös valmiuden koko talon osalta ottaa tulevaisuudessa poistoilman lämpö talteen, jota varten asennettiin kellarista katolle kulkevat varausputket Kulju kertoo.

Taloyhtiön lähtiessä toteuttamaan saneeraushanketta, on suunnittelu ja urakan valvonta keskeisessä roolissa. Kun projektin johtajaksi valitaan kokenut asiantuntija, minimoidaan yllättävät lisäkustannukset ja vaiheet etenevät aikataulussa.

− Tehdyn hankepäätöksen jälkeen aloimme etsiä vastuuasiantuntijaa projektille. Meillä oli muutamia vaihtoehtoja, joista Amrak Oy erottui vankan osaamisensa perusteella. Heillä oli paljon kokemusta erilaisista kerrostalosaneerauskohteista − historiasta näki heti, että yritys oli tehnyt hyvin työnsä. Saimme myös suosituksia Amrak Oy:stä hakiessamme toimijaa hankkeelle.

Amrak Oy valittiin hankkeen suunnittelijaksi ja valvojaksi vuonna 2019, jonka aikana suunnitteluvaihe käynnistettiin. Suunnittelusta siirryttiin toteutusvaiheeseen 2022.

− Kaikki sujui mallikkaasti alusta loppuun. Amrak:lla oli positiivinen yhteistyöhenki ja selkeä ote. Luottamus oli hyvä, se mitä sovittiin, siitä pidettiin kiinni − he pitivät myös taloyhtiön puolia ja valvonta pelasi. Avoimuus oli myös tärkeä tekijä, josta Amrak piti huolen. Kaikki osapuolet olivat ajan tasalla ja tiesivät missä mennään. Hanke tuli päätökseen ja valmistui aikataulun mukaisesti viime syyskuussa 2023. Olemme olleet erittäin tyytyväisiä koko toteutukseen.

− Sanoisin taloyhtiöille, jotka lähtevät mihin tahansa korjaushankkeeseen, että heti alussa kannattaa panostaa hyvään projektinjohtajaan. Se maksaa itsensä monin verroin takaisin, kun vältytään ylimääräisiltä ja kalliita lisätöiltä työn edetessä. Vanhoissa kohteissa toki aina tulee kuitenkin jotain yllätyksiä, mutta hyvällä suunnittelulla ja projektinjohdolla ei mitään isompaa, Kulju päättää.