Vuokranantajan vaihtuminen, vuokraoikeuden siirto ja jakaminen

Omataloyhtiö.fi käsittelee käyttäjiemme toiveesta juttusarjana huoneiston vuokraamiseen liittyviä kysymyksiä. Aloitimme sarjan kertomalla vuokrauksesta ja siihen liittyvästä vuokrasopimuksesta sekä asuinhuoneiston käyttöön, kuntoon ja kunnossapitoon liittyvistä asioista. Mikäli nämä artikkelit jäivät sinulta lukematta, löydät ne alla olevista linkeistä.

Huoneiston vuokraus, kenen on vastuu ja mitä pitää huomioida?

Asuinhuoneiston käyttö, kunto ja kunnossapito

Asuinhuoneiston vuokran suuruus ja maksaminen

Tässä artikkelissa käsittelemme mm. vuokranantajan vaihtumista ja alivuokrausta.

Vuokranantajan vaihtumisesta on ilmoitettava aina kirjallisesti.Vuokranantajan vaihtumisesta on ilmoitettava aina kirjallisesti.

Vuokranantajan vaihtuminen

Vuokranantajalla on ilmoitusvelvollisuus, mikäli hänen hallintaoikeutensa huoneistoon päättyy.

Pääsääntöisesti, jos vuokranantajan oikeus hallita vuokrakohdetta vuokrakauden aikana siirtyy toiselle vapaaehtoisesti tai avio-oikeuden, naimaosan, testamentin tai perintöoikeuden kautta, sitoo vuokrasopimus uutta omistajaa,

  1. jos vuokralainen on ennen luovutusta tai saantoa saanut huoneiston haltuunsa.
  2. jos luovutussopimukseen on otettu määräys vuokrasopimuksen pysyvyydestä.
  3. jos vuokraoikeuden pysyvyyden vakuudeksi on vahvistettu kiinnitys.


Mikäli vuokrasopimukseen on tehty muutoksia tai lisäyksiä, mutta niitä ei ole asianmukaisesti merkitty vuokranantajan sopimuskappaleeseen, ei tällaiset ehdot ja lisäykset ole voimassa uutta vuokranantajaa kohtaan. Ne tulevat kuitenkin uutta vuokranantajaa sitoviksi ellei hän kuukauden kuluessa niistä tiedon saatuaan ilmoita vuokralaiselle, ettei hän niitä hyväksy. Jollei muutoksia tai lisäyksiä hyväksytä, on vuokralaisella oikeus heti purkaa sopimus.

Lähde: Tilastokeskus, asumisen hinnatLähde: Tilastokeskus, asumisen hinnat

Vuokranantajan muutoksesta on ilmoitettava kirjallisesti

Mikäli vuokrahuoneisto luovutetaan edelleen pakkohuutokaupassa tai ulosmitattuna, on uudella omistajalla oikeus kuukauden kuluessa siitä, kun hän on saanut vuokrakohteen hallintaansa, irtisanoa vuokrasopimus.

Samoin kuukauden määräaika vuokrasuhteen irtisanomiselle on myös sillä uudella omistajalla, joka on saanut kohteen haltuunsa lainvoimaisen moitekanteen tai yhtiöjärjestyksessä määrätyn lunastusoikeuden nojalla.

Pakkohuutokauppaa, moitekannetta ja lunastusoikeutta koskevia säännöksiä ei sovelleta aravavuokrakohteisiin.

Vuokranantajan muutoksesta on kirjallisesti ilmoitettava vuokralaiselle. Muussa tapauksessa vuokralaisella on oikeus vedota suoritukseen, jonka hän on vuokranantajan muutoksen jälkeen suorittanut sopimuksen mukaiselle vuokranantajalle.

Vuokralaisella on oikeus vahingonkorvaukseen, mikäli vuokrasopimus päättyy vuokranantajan vaihtumisen johdosta. Vastuussa on se vuokranantaja, joka vuokrasuhteen päättyessä on vastuussa vuokrasuhteen pysyvyydestä vuokralaista kohtaan. Mikäli vuokralainen on vuokrasopimusta tai sen lisäystä tai muutosta tehdessään tietoinen tai hänen olisi pitänyt olla tietoinen vuokrasuhteen päättymisperusteesta, ei hänellä ole oikeutta vaatia vahingonkorvausta.

Vuokrissa yli 4 prosentin nousupaine

Pellervon taloustutkimus PTT ennustaa, että asuntojen hinnat laskevat tänä vuonna 1,8 prosenttia. Vuokrat sen sijaan kohoavat 4,2 prosenttia. Samalla kuitenkin todettakoon, että epävarmuuden hellittessä asuntojen hinnat voivat tehdän nopeankin nousupyrähdyksen.

Omistusasuminen on jo kolmatta vuotta peräkkäin poikkeuksellisen halpaa suhteessa vuokra-asumiseen. Kotitalouksien käytettävissä olevat tulot kasvavat ja työttömyys kasvaa vain vähän. Korot laskevat viime vuoden tasosta.

Lähde: PTT

Kuolema ei katkaise vuokrasuhdetta

Vuokralaisen kuolema ei katkaise vuokrasuhdetta, mutta kuolinpesällä on aina oikeus irtisanoa vuokrasopimus kuin kyseessä olisi toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus. Vainajan kanssa huoneistossa asuneella henkilöllä, leskellä tai lähiperheeseen kuuluvalla on oikeus kolmen kuukauden kuluessa kuolemantapauksesta ilmoittaa halustaan jatkaa vuokrasuhdetta. Mikäli vuokranantaja vastustaa sopimuksen jatkamista, on hänellä oikeus kuukauden kuluessa ilmoituksesta saattaa asia tuomioistuimen päätettäväksi.

Tuomioistuin voi avioeron tai yhteiselämän tai yhteisen asumisen lopettamistilanteessa antaa määräyksen siitä, kuka on oikeutettu jatkamaan esim. puolisoiden yhteisen kodin vuokrasuhdetta. Vuokranantajaa on tällaisessa asiassa kuultava eikä määräystä vuokrasuhteen jatkumisesta voida antaa, mikäli vuokranantaja pitää todennäköisenä, että hänelle aiheutuisi tästä määräyksestä vahinkoa.

Vuokralaisen konkurssissa vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus ellei konkurssipesä ole ottanut vuokrasopimusta vastatakseen.

Vuokralaisella on oikeus yrityssaneerausmenettelyn alkamisen johdosta irtisanoa vuokrasopimus päättymään kahden kuukauden kuluttua irtisanomisesta vuokrasopimuksessa tai laissa olevien ehtojen estämättä. Vuokranantajalla on oikeus vahingonkorvaukseen sopimuksen ennenaikaisen päättymisen johdosta.

KKO:2003:31

Määräaikainen vuokrasopimus oli yrityksen saneerauksesta annetun lain 27 §:n 1 momentin nojalla irtisanottu päättymään ennenaikaisesti. Vuokranantajalle tästä aiheutunutta, irtisanomisajan jälkeistä aikaa koskenutta vuokratulojen menetystä oli pidettävä lainkohdan nojalla korvattavana muuna vahinkona.

Velkajärjestelyn alettua velallisella on oikeus vuokrasopimuksessa tai laissa olevien irtisanomista koskevien ehtojen estämättä irtisanoa vuokrasuhde päättymään kahden kuukauden kuluttua irtisanomisesta. Velallinen ei ole velvollinen suorittamaan irtisanomisajan vuokraa lukuun ottamatta muita korvauksia vuokranantajalle ennenaikaisen päättymisen vuoksi.

Käsittelemme aihetta seuraavissa kokonaisuuksissa:

Omataloyhtiö.fi
Julkaistu
24.1.2012